城市，在党和国家工作全局中具有举足轻重的地位。今年7月，中央城市工作会议明确提出为“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”。这一目标体现出人民城市的价值理念以城市内涵式发展为主线，为做好新时代新征程的城市工作指明了方向。
当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，中国城市发展的逻辑正发生深刻转变：从过去依靠土地财政和规模扩张的“增量时代”，转向注重内涵提升、效能优化和人文关怀的“存量时代”。这一深刻转型，呼唤与之匹配的综合性治理运营新模式。在此背景下，作为央企物业龙头，保利物业自觉担当起央企的责任与使命，积极回应国家方针政策，创新性提出并践行“全域景城模式”，将宏观的“人民城市”理念与微观的“美好生活”体验有机结合，为建设现代化人民城市提供了一个具体的、可参考的创新样本。
构建“景城融合”新范式：破解城市治理痛点难点
习近平总书记指出：“中央企业要深化改革创新，增强核心功能，提升核心竞争力，努力做强做优做大，为以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业作出更大贡献。”中央企业作为国民经济支柱、科技创新主力，在经济发展中发挥着不可替代的作用。央企“排头兵”保利物业始终与国家战略同频共振，与国家、与人民同呼吸共命运，履行为党和人民事业发展提供重要保障的职责任命。
近年来，保利物业的服务边界不断拓展，从以高端物业服务为核心，为党政机关、国资国企提供高质量综合后勤保障，发展成为覆盖项目开发建设期、招商租赁期、运营培育期和资产优化期的全周期服务。与此同时，保利物业通过自主研发全域督导平台、构建数字化合作服务体系，实现从前端场景到后端硬件的智能化管理闭环。这一演进过程，体现了保利物业从“物的管理”“人的服务”向“体验营造”“价值共生”的深刻转变，为参与城市全域治理奠定了坚实基础。
“以景兴城、以城亮景，保利全域景城模式立足城市规划宏观视角，紧扣存量提质需求，以‘景观资源’为撬动，构建‘景观——民生——产业——城市品牌’的螺旋式提升路径，实现治理现代化与民生福祉共生。”11月28日，在2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛上，保利发展控股集团副总经理兼保利物业党委书记、董事长吴兰玉隆重介绍了全新城市发展模式——保利物业全域景城模式。保利全域景城模式，建立在对城市发展规律和民生需求变迁的深刻洞察之上，将“现代化人民城市”这一目标，解构为一个可落地的方案，即现代化人民城市 = 现代化城市 + 人民城市。其中，“现代化城市”侧重于现代化治理；“人民城市”则侧重于增强人民群众的获得感幸福感体验感。
第五届镇长论坛现场
当前我国城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力不断提升，但同时要看到，一些城市在治理实践中仍然面临痛点难点：一是治理基础的低效性。传统的行政化管理模式，在数字化应用、精细化水平、市场化效率和成本控制等方面，相较于成熟的企业化运营，仍有一定差距，“九龙治水”、条块分割导致的资源分散与响应迟缓问题较突出。二是更新动能的单一性。城市的品质提升与功能优化，需要持续的资金投入和专业的运营能力。若单纯依赖政府财政投入已难以为继，亟需引入优质的社会化资本、专业的市场化力量，共同将公共资源转化为可增值的资产，进而形成可持续的造血能力。
保利全域景城模式对破解上述痛点难点作出了有益尝试：一是以“景观化标准”赋能全域治理，推动城市从拥有景点的“城市景区”向全域即景的“景区城市”跃迁。它将高标准的景观营造与用户体验思维，贯穿于从背街小巷到城市广场的全域公共空间治理中，致力于让城市的每一个角落都“可观赏、可体验、可停留”，实现从“城市里有景区”到“城市本身就是一个大景区”的深刻转变。二是以专业化运营激活战略级资产，为单一游览区叠加生态、消费、民生、产业等复合功能，推动景城服务深度协同。该模式将景区、公园、绿地、历史文化街区等视为城市最重要的“战略级存量资产”，通过专业化、市场化的运营，为其叠加生态保护、休闲消费、民生服务、产业孵化等复合功能，极大提升了单一空间的价值密度和服务能级。三是通过产业生态共创，打破“条块分割”，对景区、城区、社区、产业区进行一体化规划管理，打破行政边界的束缚，将相邻的景区、社区、街区、产业园区视为一个完整的“治理单元”进行统一规划和运营调度。这有效破解了资源分散、标准不一、协同低效的传统弊病，实现了治理资源的优化配置和规模效应。四是构建“景观价值-民生价值-产业价值-城市品牌价值”的闭环体系，通过打造优美的环境吸引消费，消费带动就业与产业，提升并塑造城市品牌，品牌效应又进一步集聚资源，从而形成自我强化、良性循环的可持续发展动力。
实践样板：“耕新一座城”的生动诠释
保利物业在过去数年间，在多个城市进行“全域景城模式”的深度孵化与验证，打造出各具特色的样板，这些实践精准契合了“人民城市人民建、人民城市为人民”以及推动文旅深度融合的战略要求，充分体现了“全域景城模式”模式的强大生命力。
广州长洲街道——城市小微空间“治理+运营”的城市更新范例。城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。习近平总书记多次对城市更新行动提出要求、作出部署。2025年中央城市工作会议提出“高质量开展城市更新。”长洲岛拥有黄埔军校旧址等文化史迹55处，历史文化底蕴深厚。但与此同时，存在老旧街区活力不足、公共资源闲置、治理效能不高等问题。保利物业进驻后，以“城市更新运营师”思维切入，通过系统盘活，将超过7000平方米的闲置边角地、旧建筑，转化为兼具功能与美学的项目。例如，利用闲置空地建成拥有1000个车位的智慧停车场，破解旅游高峰期停车难顽疾。再如，将古老文塔周边打造为汇聚40家特色商户的夜市，点亮“夜经济”。又如，把废弃驿站改造为便民咖啡屋，既服务市民又反哺管养成本。这一系列举措，实现了“治理提效、环境提质、经济活跃、民生改善”的多重目标，累计新增就业岗位300余个，街道整体服务采购成本在保利专业化运营下实现超过53%的显著降幅，更荣获多项市级治理荣誉，使长洲街道从一个默默无闻的老街区蜕变为“一步一景、宜居宜游”的基层治理示范点。
广州长洲街道
广州海珠国家湿地公园——“国家级生态资源”的价值转化范例。习近平总书记指出：“城市建设，要让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。”海珠国家湿地公园位于城市中央的“绿心”，是国际重要湿地名录。保利物业以“场景营造师”的角色，深度挖掘湿地生态与岭南文化内涵，成功打造了“花朝节”“湿地花神大赛”“观鸟大赛”等品牌IP活动，单项目即吸引30余万人次参与。同时，创新开设“自然学堂”，全年举办超过60场生态研学活动。截至今年10月，海珠湿地游客接待量达到85万人次，同比增长超70%，门票收入破千万。更为重要的是，通过升级园内服务设施、优化游览动线，海珠国家湿地公园成为市民日常休闲、亲近自然的“城市客厅”，兑现了“推窗见绿、出门入园”的美好生活承诺。现了生态效益、社会效益与经济效益的完美统一。
广州海珠国家湿地公园
深圳西涌国际滨海旅游区——“山海资源”的产业生态共建范例。西涌拥有深圳最优质的海岸线资源，但过去业态单一，季节性明显。2025年1月，保利物业以“产业合伙人”的身份全面进驻，并采取一系列务实举措。一是引产业，推动累计注册资金超亿元的各类文旅、休闲、体育公司落户。二是畅联通，与公交集团合作开通旅游专线，服务超10万游客便捷抵达。三是办赛事，举办国家级冲浪赛事并登陆央视，助力大鹏新区获评“国家级户外运动目的地”，四是造IP，策划“五一荧光派对”等活动，单次吸引4万游客，收入同比翻番。五是广传播，通过全媒体营销实现超1900万次全网曝光。如今的西涌，已是一个政府、企业、村民、游客的活力共同体。
深圳西涌国际滨海旅游区
数字化支撑：科技赋能现代城市治理
在“全域景城模式”的背后，是保利物业强大的数字化支撑体系，它将孤立的景观、分散的社区、多元的产业与具体的民生需求结合为一个有机生命体，实现了从被动响应到主动预判、从人力密集型到智慧集约化的根本性变革。这一转型深刻回应了中央城市工作会议提出的“着力建设便捷高效的智慧城市”要求。
保利物业的数字化实践，首先体现在对城市物理空间与社会空间的全域感知与精准刻画。通过部署物联网传感器、人工智能摄像头、无人机等智能终端，系统实现了对市政设施、生态环境、交通流量、公共安全乃至人群热力图的实时监测。在管理的景区、街区与社区，垃圾桶满溢自动报警、井盖位移即时提示、水电管网漏损智能分析已成为常态。与此同时，保利物业构建的“RADAR”智慧服务系统，如同一个城市级的“数字孪生”基础平台，将这些人、物、事、情的动态数据汇聚融合，形成了一张可感知、可分析、可指挥的立体化城市运行图景。这使得管理者能够超越传统的经验判断，依托数据驾驶舱进行科学决策，例如，在节假日提前预判景区客流高峰并调度资源，或根据气象数据优化园林养护与防汛排涝预案。
其次，数字化驱动了服务流程的标准化重构与跨域协同。针对公共服务长期存在的条块分割、响应迟滞问题，保利物业通过数字化平台实现了“一站式”调度与闭环管理。以重庆公司推行的智慧片区化模式为例，其核心是将保洁、绿化、安保、工程维修等标准化作业模块全面“上线入云”。保洁机器人按预设路径执行任务，绿化作业通过移动终端接收工单并反馈完成情况，工程物料通过系统实现集中采购与精准配送。当居民通过App报事报修或提出建议时，工单被自动分类、派发至相应网格员或合作单位，并限时处理、反馈与评价，形成高效闭环。这种“装配式”的数字工单体系，打破了部门墙，将分散的服务资源整合为灵活机动的“服务舰队”，大幅提升了响应速度与资源利用效率。
再次，数字化赋能了 “全域景城模式”所追求的“价值循环”与“体验升华” 。在广州海珠国家湿地公园等项目中，数字化不仅是管理工具，更是创造体验、连接消费、塑造品牌的核心手段。通过线上票务系统与游客行为数据分析，运营者能精准洞察游客偏好，从而策划更具吸引力的IP活动，如花朝节、观鸟大赛的数字互动环节。智慧导览系统、AR景观复原等应用，将静态的自然风景转化为可交互、可学习的文化体验。同时，消费场景也被数字化无缝嵌入：游客可以通过统一平台进行停车预约、餐饮预订、文创商品购买，数据回流后又反哺于商业业态的优化布局。在这一过程中，物理空间的景观价值通过数字化通道，被高效转化为经济价值与情感认同，实现了“以景兴城”的良性循环。
“从‘守好一片区’，到‘激活一座城’”，如今的保利物业基于百余城市、70个全域化项目、50多个A级旅游景区的全域服务经验以及沉淀8大类50多个全域服务场景，以景城规划、景城运营、景城治理、景城生态四大产品构建“景城全域服务体系”一体化解决方案，为全域景城的转化落地提供保障。11月28日，在第五届镇长论坛上，保利物业与广州岭南集团控股股份有限公司、深圳市本原元宇宙研究院等多家企业签订“景城生态”战略合作伙伴协议，旨在探索开放、协同、共赢的物业行业新生态，推动整个城市服务行业的升级。12月16日，保利城市建设服务有限公司、保利（广州）健康产业投资有限公司与龙港市国有资本运营集团有限公司正式签署战略合作协议。此次与龙港的战略合作，也是“保利全域景城模式”市场生命力的首次验证，标志着旨在推动城市高质量发展的“全域景城模式”，完成了从理论蓝图到实践深耕的关键一步，开启了央企专业服务与地方国资平台共谋城市发展的新探索。
保利与龙港集团战略签约
展望“十五五”，随着城市更新和文旅融合发展的不断推进，保利物业“全域景城模式”所蕴含的“融合、共生、运营、赋能”核心理念，其应用场景将更为广阔。从都市核心区到特色小镇，从生态保护区到工业遗存地，都将需要这种能够统筹保护与发展、兼顾效率与温度的专业化力量。保利物业的探索，不仅为建设现代化人民城市，也为国有服务型企业如何依托自身优势在市场化竞争中主动服务国家战略、创造社会价值，提供了一个极具参考价值的创新样本。
来源 | 人民论坛网
作者 | 《国家治理》杂志主编 李一丹
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