“楼道的墙皮一抠就掉，电梯梦里才有，结婚想接爸妈来住，可他们爬五楼得歇三回。”——这条高赞留言，把“老破小”的尴尬拍在每个人脸上。
国家现在给两条路：原地扒了重盖，或者拿旧房去换新房票。听着都香，真轮到自家签字，脑子立刻炸成浆糊。
先说原地重建。北京石景山老楼试点，三个月把预制板拼成新楼，外带保温层、电梯、无障碍通道，抗震也拉到八级。好处是“根”没动，街坊还是那拨人，小卖部的阿姨继续给娃赊冰棍。坏处是钱：每户大概要掏八到十万，还得百分百同意，有一户钉子就黄。去年南京某小区卡在二楼独居老爷子，人家就不搬，全楼跟着继续漏水。
再看“以旧换新”。成都锦江区政府直接按市场价收房，再给房票去二环边买现房，旧房产权注销，土地腾空做公园。有人八十平换到一百平，补差价每平只要七千，比周边商品房便宜一半。可房票限定区域，好楼盘靠抢，摇号人品败光只能去郊区。而且评估价常比心理价低一成，心里滴血还得陪笑，不然连这张票都没有。
怎么选？给个粗暴公式：楼体裂缝能塞手指、管道三年爆五次，直接重建；只是墙皮丑、没电梯、但骨架结实，换房更省力。另外看年龄——小区退休老人过半，重建投票基本马拉松；年轻人居多，巴不得早点搬走，换房更快。
钱袋子也有暗招。多地试点“公积金增量贷”，重建首付可提取公积金+贷款组合，利率比商贷低1.5个点；换房则可把旧房评估价直接冲抵首付，相当于“零首付”上车，但月供压力得自己扛。别忘了，公共维修基金也能拿出来当“装修红包”，很多人忘了这笔钱，白白多掏几万。
最关键是“早签”溢价。政府为了提速，前30%签约户往往给奖励：重建的送全屋地暖，换房的多补5㎡面积。拖到90%后才签，毛都没一根。邻居群里天天“谁签了”接龙，就是心理战，手慢真吃亏。
说到底，旧改不是简单的“拆”或“搬”，而是把沉睡的资产叫醒。十年前买这儿是图学区，现在娃上大学，房子价值归零才奇怪。抓住这波政策，老破小也能翻身做“硬核中产门票”。签字笔就在手里，按不按下去，决定的是未来二十年住楼梯房还是电梯房，甚至是谁来给爸妈养老。
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