上海的豪宅，卖不动了。
万科高福里，率先开启了上海豪宅“明面上”无法清盘的先河；
之后，市场上诸多新房豪宅开启分销，通过中介推广找客户。
最近的一件事，更是明显的能反映出大家对于豪宅市场预期的由盛转衰：
几乎所有的房产博主都在预测，徐汇滨江东安地王，安澜上海的首开，到底能卖掉多少？
20%、30%、50%、60%……
各种数字都有，但是基本上没有一个人相信，这个项目首开能清盘的。
预期转变的背后，其实是对于市场环境变化的真实体感：
上海的豪宅，其实早就已经难卖了；
而接下来，恐怕要更难。
最近看到很多外地媒体，依然在吹上海的豪宅市场：
上海豪宅不愁卖，上海一个城市豪宅的成交量相当于全国其他城市的总和：
据中指研究院统计，截至12月15日，上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元；若以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元。
数据很真实，也给人一种错觉：
上海只要推出豪宅，就有无数的富人等着来接盘。
但实际情况真的如此吗？
答案肯定是否定的——上海的豪宅，无论新房还是二手，当下其实已经开始卖不动了。
新房豪宅领域，其实去年下半年以来，就已经进入了螺旋下行的周期：
自从从去年下半年上海新房豪宅价格上涨开始，价格逐渐追上二手房甚至比二手还贵之后，很多新房豪宅其实就没有办法日光了。
当然，这里面有一个“不能说的秘密”：
一些开发商出于一些营销和面子上的考虑，项目肯定也会发出一张“感谢业主厚爱”的海报——
随后，就是各种各样的“保留房源”、“客户退房”、“一手转让”、“开发商直签”房源在市场上流传。
各种房源看似神神秘秘，其实就是没有卖光。
而到了今年之后，随着市场的持续下行，新房豪宅就进入了下行螺旋的第二阶段：
部分3000-6000万总价的项目都意识到整盘体面收场已经不现实，策略变成了保住“首开”：
策略上，通过拉长蓄客时间，减少开盘套数规模等方式，让首开尽量出发积分限售，营造项目火爆热销的场景；
如果第二次开盘还能蓄客足够，那就继续维持首开的套路，一直扛到最后实在没客户了，才开始启动分销。
由于现在点名项目就会被举报，我就不点名项目了，大家可以对号入座。
而到了最近，就几乎已经明确进入了下行螺旋的最后一个阶段豪宅，因为市场共识已经确立：
无论首开如何，后面都得开分销推广了。
不然别的项目开了分销，我没开，那我大概率后面就要难卖了。
因此，大家对于安澜上海的开盘预期并不是针对项目本身，而是都知道，上海的新房豪宅，又要进入到最难卖的周期了。
当然，安澜上海的首开认筹很不错，项目本身建的也可以——
但是不影响本文对于大市场趋势的判断。
而实际上二手豪宅早都进入寒冬了。
早在半年前我就写了一个数据分析文章，标题很直白：数据显示：上海的豪宅，还要继续暴跌。（8月）
文章内核非常清晰：
上海的二手豪宅挂牌率已经高到爆表，普遍高于1.5%-2.5%的挂牌率。
挂牌率就是一个小区里在售房源的总数÷总套数。
比如一个小区300套房子，挂牌房源30套，那么挂牌率就是10%。
大家其实可以盘算下自己所在小区的数据：
大部分正常的小区，挂牌率基本都是2%-3%，有利空、抛售压力大的区域可能3%-4%。
但是上海的二手豪宅们，如今的挂牌率都高得可怕，大部分都高于3%，7%-10%的一大把。
几个月过去，我最近又稍微拉了一下最新的数据（部分社区），情况没有明显的好转：
市场情况也和我当时文章中预测的一样：
豪宅业主的心态非常好，不愿意降价，但是只要想成交就是大降：
最近翡丽甲第10w出头成交，九庐高区江景房15w成交，外滩一号院5000万出头成交（相比高峰降2000w+），中粮海景壹号高区6000万+成交（相比高峰单套降3000w+），就是最好的证明。
抛压大，某种程度上就和新房解禁的情况很相似：
如果是正常的稳定成交市场，或许你的真实价值是20万一平；
但是高抛盘量之下，你的成交价格就是要再折扣10%-30%，不到价不成交。
房子不会卖，价格不好谈
卖房策略轻度咨询
而二手市场的崩溃，其实也是新房豪宅开始难卖的一大原因：
之前大家疯狂抢新房豪宅的一大动力源，在于买新房豪宅有确定性的、高额的回报率。
比如黄浦的绿城外滩兰亭入市时候，单价才14万左右。
当时董家渡的次新豪宅外滩壹号院，绿城黄浦湾二三期价格普遍都是20w+，甚至部分江景豪宅都是30w+。
对于豪宅卖家来说，大额资金大家追求的就是保值增值，很少有人去搏翻几倍的。
周边卖二十几万，我卖十四万、十五万；一套房子200平买到就赚一千万。
相比于做生意、投项目的风险，当时在上海买套新房真的是稳赚不赔。
但是近两年新房价格逐渐上涨、二手豪宅不断下跌；
如今的情况是新房已经和在售的二手房价格持平甚至更贵了（这还没考虑新房买入后的持有成本）。
放眼未来一年，高挂牌率就注定二手豪宅还有一轮补跌。
这种情况下，大额资金就未必愿意流入上海豪宅市场了。
毕竟后续交付还是一道门槛。
如果这个新房卖的很贵，但交付的时候品质还不如隔壁价格卖的更便宜的二手豪宅，那肯定要亏钱了。
当然，从本质上来讲，新房和二手豪宅通通不好卖的原因是共通的：
经过最近两年的新房豪宅大规模供应，上海豪宅的购买力已经消耗没了。
2024年上海全年3000万以上豪宅供应了2606套，相比于每年900套左右的供应量直接翻了2.5倍以上。
今年的数据截止到9月，已经供应了1777套，预计全年也要超过2000套。
其实本轮新房豪宅大规模供应启动于2023年底（前滩百合园、前滩格力海德壹号）。
从2023年底到现在两整年的时间，供应了接近5000套总价超过3000万的豪宅，基本相当于前面五年的总和。
如果再算上2000w-3000w总价档次的豪宅小户型或者说高级中产社区，基本上一次性把上海之前积累的豪宅购买力清洗一空。
从实际的买家构成中，我们也能明显看出来豪宅购买力的不足：
新房买家的名单里，上海本地人的占比大幅度下降。
2024年年初，新房豪宅刚刚井喷，中海顺昌玖里、滨江凯旋门、外滩壹号院三盘的认筹比例中，上海本地310的比例也达到了50%以上。
到了今年年初，本地人占比基本只有20%-30%，占比大幅度下降。
其实这也侧面反映出来，上海的豪宅买家基本已经快消耗没了：
豪宅热销的第一阶段，310的比例一定是最高的——
上海2500万人里面，上海本地人本就是大头，且又有置换改善需求；
之前拼积分的时代，本地人又有优势，因此早期基本都是本地人是买房主力。
随着本地人购买力的大比例消耗，楼市进入低积分甚至无积分的第二阶段：
主要买家变成了分数没有那么高但是已经在上海有购房资格的富人群体。
这也就是今年以来的豪宅买家的主力。
而当下进入了第三阶段，连这些已经有购房资格的富人购买力都快消耗没了。
未来豪宅想要维持之前的高光热销，恐怕——
只能定向放开豪宅限购，吸引全国各地想买上海房子却没有购房资格的那部分顶级购买力了。
当然，豪宅市场遇冷其实不是坏事——
因为这意味着上海楼市离全面止跌回稳只差最后一步。
上海今年下半年开始其实已经开始筑底的过程：
1、全市挂牌率大幅度下降，成交在年底近两月快速回升。
尤其是近郊刚需板块成交火热，刚需购买力开始入场。
2、中产板块之前虚高的大三房改善房源，在本轮补跌中已经基本回调完毕，开始出现稳定成交。
可以说市场正在向着全面健康、新房二手共存的市场前行，唯一没有调整到位的就是上海的豪宅市场，价格依然没有完成补跌。
而当下就是进入了市场转折点，豪宅开始调整，市场进入全面筑底周期。
而且，危机的市场往往意味着机会：
1、上海的豪宅迟早会达到全球一梯队的高度，价格还有增长空间；
2、上海的核心区、核心地段、核心资源是有限的，部分豪宅的稀缺性无法替代。
因此，当下这种调整期，也就诞生了很多因超跌可以底价买豪宅的机会。
篇幅有限，感兴趣的朋友可以和我们联系，如何评估超跌的核心资产。
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