“破局”促“蜕变”，普陀低效产业用地焕新机|低效|城市更新项目|收储|普陀

在真北路东西两侧、武威东路南北两侧，总面积约300亩的长征镇“普信星云”片区，正告别昔日散乱粗放的工业园区面貌，迎来转型焕新的契机，成为普陀区通过政府收储实施集体低效产业用地盘活的成功典范。

普陀目前已提前完成年度低效产业用地盘活目标，一幅幅“沉睡”的低效用地，正循着区域发展的破局之道，蜕变为支撑高质量发展的新空间。

低效用地待盘活：

工作面临多重困境

上世纪80年代，长征镇部分村集体依托自有集体土地兴建厂房、仓库、小型加工厂，创办各类乡镇企业，90年代末部分通过集体土地补办征用手续，集中建成一批村属经济园区。但受历史条件限制，这些园区普遍存在产权权属复杂、土地利用方式粗放等问题，“普信星云”和“新曹杨一、二、三街坊”就是其中代表。

“普信星云”片区，包含低效产业用地287亩，作为镇村两级集体经济组织共同持有产权的地块，这里长期以工业园区租赁为主要利用方式，功能定位与区域规划的商办、科研设计、绿化等功能严重不符，也与桃浦智创城东拓区的发展定位严重不符。

2018年，区土地发展中心向“普信星云”片区权利人发出收储函，但受产权关系复杂、利益主体多元的影响，加之“租地收租”的传统思维，让收储谈判进展缓慢。

“新曹杨一、二、三街坊”片区有263亩低效产业用地，同样面临着类似难题。两大片区收储工作长期陷入僵局，成为检验普陀区低效用地处置能力的“试金石”，也考验着全区破解复杂问题的智慧与决心。

机制创新解难题：

构建协同攻坚工作格局

面对低效产业用地盘活这一涉及多方利益、历史情况复杂的系统工程，零敲碎打难以奏效。普陀区以机制创新为突破口，构建“全区统筹、部门联动、街镇协同”的一体化工作格局，为攻坚破难提供保障。

区级层面，区分管领导牵头的“两评估、一清单、一盘活”专项行动工作专班，定期调度工作进展，集中破解政策性、全局性难题；区规划资源局优化业务骨干配置，“一地一策”精准对接需求，确保推进不断档；各街镇抽调熟悉历史、善于群众工作的精干力量，加入区镇联合工作组，扎根一线倾听诉求、协调利益。

针对两大重点片区，普陀区专门组建攻坚工作组，将区级专班与长征镇、万里街道力量紧密捆绑。工作组实行信息同步共享、难题共同研判模式，从权属摸排、利益分析，到沟通协商、方案优化，每个环节都凝聚“全区一盘棋”的协同力量。工作人员逐户核实权属信息，多次组织座谈协商，为后续精准攻坚奠定基础。

精准施策促共赢：

推动收储落地实现多方受益

机制赋能下，专班针对两大片区核心症结，将政策刚性、规划导向与柔性协商相结合，通过一系列精准举措打破思想壁垒，促成共识达成。专班成员多次上门走访，面对面解读产业用地政策和综合绩效评估情况，详解产业用地综合价值评估文件核心条款，突出“产业姓产、工业姓工”原则，管控收储成本。针对“地价年年涨”的片面认知，用数据和案例说明收储政策的稳定性；针对“租地收租”的传统思维，分析长期发展潜力，逐步打消权利人对收储价格的顾虑。

同时，安排专业人员深入一线，将规划意图转化为权利人易懂的共赢方案，明确“普信星云”地块收储后，依托桃浦智创城东拓区优势，转型打造创新产业片区；“新曹杨一、二、三街坊”融入区域发展大局，实现产业升级与空间优化，让权利人看到土地潜在价值，认识到收储是自身转型提升的契机。

此外，工作组深入了解村集体经济组织成员核心诉求，引导大家算“长远账”“收益账”，明白只有向产业升级、资源集约要效益，才能实现集体经济可持续增长。这种换位思考的沟通方式，让反对声音逐渐转化为支持力量。历经多轮沟通与努力，2025年6月，“普信星云”片区收储方案获集体经济组织成员代表大会高票通过；7月“新曹杨一、二、三街坊”片区收储方案顺利获批。两大片区成功收储，实现成片低效产业用地集中腾退，整合分散集体权益，为后续规划落地、开发建设打开全新局面。