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越秀核心臻藏之作 海越云瀚府：老城区里的改善标杆
在广州越秀区这片承载着城市记忆与核心资源的土地上，新盘向来稀缺如珍。海越云瀚府的出现，恰好填补了老城区高端改善市场的空白，这座坐落于广九大马路以东、白云路以北的品质住区，紧邻越秀区财政局，背靠东湖公园，步行可达地铁 6 号线团一大广场站，以全南向 74 席的稀缺体量、准现房的稳妥保障，成为越秀老城区中不可多得的置业优选。如今项目迎来降价利好，更是让这份核心地段的品质生活触手可及。
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项目的前世是白云路邮政综合楼，2022 年由广州市海越置业与深圳海维集团联合接盘并补齐地价，历经精心打磨后于 2024 年 3 月正式开盘，计划在 2025 年 12 月 31 日至 2026 年 3 月 31 日期间交付，准现房的属性让购房者无需漫长等待，能更早锁定核心地段的优质资产。作为老城区罕见的全新项目，海越云瀚府总占地面积 1321㎡，建筑面积 22313㎡，其中住宅面积 10841㎡，虽为单体楼栋设计，但通过科学规划实现了居住品质的最大化，29 层的高层建筑中，仅规划了 74 户住宅，让每一位业主都能享受更纯粹、舒适的居住氛围。
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建筑规划上，项目展现出对生活场景的细致考量。1 楼设置了 7 米挑高的住宅独立入户大堂，气派十足，同时配备公寓、派出所、邮政局的独立入户区域，保障了居住的私密性与便捷性。一楼还贴心规划了三点半啡吧、四点半学堂、六点半茶居等实用配套，满足业主日常休闲与孩子托管的需求。2-5 楼规划为派出所与邮政局，让生活中的政务办理、邮件收发更加便捷。6-9 楼则是 5 米层高的 loft 公寓，面积涵盖 46-85㎡，配备南向独立阳台，通燃气可明火的设计在公寓产品中极为难得，其中 47㎡户型可灵活设计为 2+1 房 2 厅 2 卫，中空设计下甚至能实现 3+1 房 2 厅 2 卫的格局，双钥匙户型更是为投资或多代居住提供了更多可能；64㎡户型同样具备高拓展性，中空设计下可打造 3+1 房 2 厅 2 卫，满足不同家庭的居住需求。
10 楼是全龄段空中泛会所，为业主打造了专属的社交与休闲空间，无论是邻里小聚还是日常放松，都能在此找到归属感。11-29 楼则是项目的核心住宅产品，3 梯 4 户的梯户比在市中心新盘中实属难得，大大减少了候梯时间，提升了居住的舒适度与私密性。所有住宅户型均配备独立电梯厅，进一步保障了业主的居住隐私，让每一次归家都充满仪式感。
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户型设计是海越云瀚府的一大亮点，项目主打 130-197㎡的改善型产品，全南向布局在越秀区极为罕见，充分满足了广州人对阳光与通风的需求。130-135㎡南向 3+1 房 2 厅 2 卫户型，做到了四开间朝南，超 15 米的南向面宽让室内采光充足，+1 多功能空间可根据家庭需求改造为书房、儿童房或休闲区，灵活适配不同阶段的居住需求。140㎡南向 4 房 2 厅 2 卫户型更是堪称经典，六开间朝南设计带来超 17 米的南向面宽，四面采光的单边户格局，让每个房间都能享受充足光照与良好通风，空间布局方正合理，无浪费面积，完美契合改善家庭的居住需求。197㎡南向 5 房 2 厅 3 卫户型则是高端改善的终极之选，东单边户设计实现四面采光，三套房配置满足多代同堂的居住隐私，双阳台设计则兼顾了生活实用与景观享受，大平层的舒适尺度让居住品质再上一个台阶。
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交通出行的便捷性，是海越云瀚府扎根老城区的核心优势之一。项目距离地铁 6 号线团一大广场站仅约 350 米，步行几分钟即可抵达，乘坐地铁可快速通达全城。同时，项目距离 6 号线东湖站约 750 米，1 号线烈士陵园站约 950 米，双地铁辐射让出行选择更加丰富。未来随着在建的 10 号线和 12 号线通车，项目的交通便利性将进一步提升，无论是前往天河、荔湾还是海珠，都不超过四站车程。自驾出行同样便捷，掉头即可驶入内环路直达天河，右转东濠涌高架可快速抵达荔湾、白云，左转江湾桥则能直达海珠，轻松串联广州核心四区。此外，项目周边还有白云路双公交总站，24 条公交线路交汇，为老人、小孩等不适合乘坐地铁的人群提供了便捷的出行选择。
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教育资源向来是越秀区的核心竞争力，海越云瀚府在这方面更是优势尽显。项目隶属于白云街道，对口小学为永耀北小学，该校探索 “红色筑梦课程”，充分利用家门口的红色学堂，邀请 “五老” 进校园开展红色研学等活动，助力学生全面成长。周边还有红火炬小学东校区、清水濠小学等优质公立学校，其中红火炬小学规模庞大，现有 38 个教学班，1774 名学生，103 名正式教职工，小学高级教师占比达 43.7%，且打造了 “火炬薪火课程”，传承革命精神与奋斗精神，教学质量与师资力量备受认可。更值得一提的是，项目对应的小升初派位中学包括省实、执信、铁一、培正、七中、十六中等一众广州名校，优质的教育梯队为孩子的成长之路保驾护航，让家长无需为教育资源发愁。
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生活配套的成熟度，是老城区无可替代的优势，海越云瀚府完美承袭了这一特质。商业配套方面，项目周边遍布充满生活气息的沿街商铺，日常购物、餐饮、休闲需求足不出户即可满足。步行穿过东川路就能抵达中华广场、地王广场，这里汇聚了众多品牌商家、餐饮美食与娱乐设施，是年轻人休闲购物的热门去处。步行过白云路即达沿江路商圈，江湾新城、海港城近在咫尺，闲暇之余可在此享受江景与美食。此外，掉头上内环可快速抵达珠江新城，右转过越秀南就是北京路商圈，左转过江湾桥则能直达江南西商圈，多个核心商圈环绕，无论是高端购物还是日常消费，都能得到满足。
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医疗配套的完善程度，直接关系到居住的幸福感与安全感，海越云瀚府在这方面同样无可挑剔。项目 10 分钟内可通达省人民医院、中山一院、二沙岛省中医、孙逸仙医院、广医一院等多家三甲医院，这些医院在国内都享有盛誉，医疗技术雄厚，科室设置齐全，能够为业主的健康提供全方位、高品质的医疗保障。无论是日常就医、健康体检还是突发情况，都能快速获得专业的医疗服务，让居住更加安心。
休闲娱乐方面，海越云瀚府为业主打造了丰富的生活场景。项目自身规划了双空中会所和天际江景泳池，在家门口就能享受高端休闲体验。走出社区，500 米即可抵达沿江路江边，沿岸不仅有海港城等商业配套，还有林则徐公园等休闲场所，茶余饭后沿着江边散步，吹着江风，十分惬意。800 米可达东湖公园，作为广州老牌公园，这里绿植繁茂，空气清新，是休闲健身、亲子互动的好去处，公园旁的全民健身中心还能满足业主的专业健身需求。1.2 公里处的二沙岛更是城市中的宝藏之地，这里有文立方商业体、广东美术馆、星海音乐厅等文化场所，闲暇时可以逛逛展览、听听音乐会，丰富精神文化生活。
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从产品细节来看，海越云瀚府同样诚意满满。住宅产权 70 年，公寓产权 40 年，均从 2020 年 11 月起算，产权清晰有保障。项目使用率高达 90% 以上，在同类型产品中处于领先水平，让业主花更少的钱享受更大的使用空间。停车位方面，项目规划了 96 个智能车库车位，车位比达到 1:1.2，在车位紧张的老城区来说极为难得，自动泊车功能更是为业主提供了便捷的停车体验。物业服务由万科物业提供，住宅物业费 5.38 元 /㎡・月，公寓 7 元 /㎡・月，作为国内顶尖的物业服务企业，万科物业将为业主提供贴心、专业的物业服务，保障居住的舒适度与安全性。
在当前的广州楼市中，越秀区的新房价值尤为突出。数据显示，2025 年 12 月，越秀区新房报价达到 108107 元 /㎡，在全市各区中位居前列，且价格波动平稳，仅微降 0.20%，彰显了核心地段资产的抗跌性与保值性。海越云瀚府作为越秀区罕见的全新改善型项目，此次降价无疑让更多购房者有机会入主老城区核心地段，无论是自住还是投资，都具备极高的价值。
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接下来从我的视角谈谈对海越云瀚府的看法，这部分也是我认为项目最值得关注的核心价值所在。
在我看来，海越云瀚府最大的优势在于其无可复制的核心地段。越秀区作为广州的老城区，汇聚了城市最优质的教育、医疗、商业、交通资源，而这些资源往往是经过长期沉淀形成的，难以被新区替代。项目地处越秀区白云路核心区域，紧邻越秀区财政局，周边生活氛围浓厚，无论是交通出行、子女教育还是日常购物、医疗健康，都能享受到最便捷的配套，这种成熟的生活圈是很多新区楼盘难以企及的。对于购房者来说，选择海越云瀚府，不仅仅是购买一套房子，更是拥有了一张进入广州核心生活圈的 “入场券”，这种核心地段带来的价值，不仅体现在居住的便利性上，更体现在资产的保值增值能力上。
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其次，项目的产品力让人印象深刻。在寸土寸金的老城区，海越云瀚府没有盲目追求户数，而是仅规划了 74 户住宅，3 梯 4 户的梯户比在市中心新盘中极为罕见，这种低密设计带来的是更高的居住舒适度和更强的私密性。全南向的户型布局更是精准契合了广州的气候特点和居住习惯，超 15 米的南向面宽让室内采光通风效果极佳，无论是大户型还是小户型，都能享受充足的阳光。90% 以上的高使用率更是让产品性价比大幅提升，在房价高企的核心区域，每一寸空间都显得尤为珍贵，而海越云瀚府通过科学的户型设计，让业主花更少的钱获得更大的使用空间，这种务实的产品设计值得点赞。
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教育资源的稀缺性的是项目的另一大核心竞争力。对于很多改善型购房者来说，子女教育是置业时的首要考虑因素，而海越云瀚府所在的区域，不仅有永耀北小学、红火炬小学等优质公立小学，更能享受省实、执信、铁一、培正等名校的小升初派位资格。这些学校在广州教育界的地位举足轻重，拥有雄厚的师资力量、完善的教学设施和优良的学风，能够为孩子的成长提供良好的教育环境。在 “择校难” 的当下，海越云瀚府能够提供如此优质的教育资源，无疑为购房者解决了一大后顾之忧，也让项目的吸引力大幅提升。
准现房的属性也为项目加分不少。在当前的市场环境下，期房面临的交付风险让很多购房者心存顾虑，而海越云瀚府作为准现房，交付时间明确，购房者可以实地考察项目的建设情况、户型格局、周边环境等，购房更有保障。这种稳妥的置业选择，对于追求居住安全感的改善型购房者来说，具有很强的吸引力。
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此外，项目的细节规划也体现了对生活品质的追求。万科物业的入驻，为业主的居住体验提供了保障，专业的物业服务能够让业主的生活更加便捷、舒心。智能车库的配置，解决了老城区停车难的痛点，1:1.2 的车位比在同区域项目中处于领先水平，自动泊车功能更是提升了停车的便捷性。空中泛会所、天际江景泳池等配套的规划，丰富了业主的休闲娱乐生活，让业主在家门口就能享受高端的生活体验。
从市场角度来看，海越云瀚府此次降价，无疑提升了项目的性价比和市场竞争力。越秀区的新房本就稀缺，尤其是像海越云瀚府这样的改善型产品，更是供不应求。此次降价让更多购房者有机会入主核心地段，对于有改善需求、注重教育资源和生活配套的购房者来说，无疑是一次难得的置业机会。结合当前越秀区新房市场的价格走势来看，项目的保值增值能力值得期待，无论是自住还是长期投资，都是一个不错的选择。
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综合来看，海越云瀚府凭借核心地段、优质配套、稀缺产品、准现房保障等多重优势，成为了越秀区改善型市场的标杆项目。此次降价更是让项目的性价比进一步提升，对于追求品质生活、注重教育资源和居住便利性的购房者来说，是一个不容错过的置业选择。在广州核心区域新房日益稀缺的当下，海越云瀚府的出现，为购房者提供了一个入主老城区核心生活圈的绝佳机会，相信未来也将成为越秀区最具代表性的品质住区之一。
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