北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我们**人，想在长阳买套房，主要是为了儿子上学。但听中介说现在买了房也不能保证学校，尤其不能保证十二中的分校，是这种情况吗？有解决办法吗？
我们的资金不多，买长阳的都得卖掉现在的老破小，还得添不少钱。如果我们不买长阳的，其他的区您觉得哪里合适？Ps：预计不超250万，希望学区好一些，能自住宜居一些，保值好的。
A：
1、长阳不能保证对口学校，到目前为止是这种情况。以后只能说从明年开始就是真正的入学低谷期了，幼升小的孩子减少，那进入对口校上学的概率就增加了。但这事儿谁也不敢保证，只能看到时候的政策。
而且长阳这种板块的年轻人多，孩子也多，反正前两年是一直听说学位挺紧张的，或是多校派位，或是校区派位，都不敢保证。
2、没有解决办法，只能是等着看上学时的政策。
3、其他区，250万，不好买到。市区的都挺贵，能满足家庭居住的至少500万起了，还未必宜居。通州或顺义倒是有可能买到，但是不是太远了？而且学区好的房子都有溢价，不敢保证低谷期之后是否能撑住，溢价部分都有受影响的可能。
4、我建议要不先别着急买了，多了解一些学区的知识吧，要不然有可能买错了房子。或者也可以先看看其他区的学区房行情，然后再说买哪儿的。
仅供参考。
二
Q:
我预计明年能办理朝阳区的工作居住证，届时想贷款买房，请问您提到的公积金分“国管vs市管”是什么意思？能够自主选择吗？如果首付在100万之内，您建议在东五环哪里买房合适？
A：
1、不能自选，该归哪个系统管理都是固定的。
2、公积金国管就是国家级管理，包括中央和国务院的部委机关+央企职工。市管就是归北京市管理的单位和企业，您大概率是市管的。
另外还有部队系统的军管，省级单位的省管，行业系统的比如铁路等等，每个系统都有各自的贷款政策。
3、100万是首付，您总预算是多少啊？或者是准备贷款多少？如果您刚工作，那一般不建议考虑公积金。因为市管的每年只能贷10万额度，钱太少的话浪费了首贷资格不划算。所以如果贷款还是考虑商贷吧，也就是各家商业银行的。
4、东五环，内还是外啊？这还是看预算吧，常规建议是先北后南，从东坝到豆各庄不少板块呢。
仅供参考。
三
Q:
我家孩子在北京石景山工作，我们准备卖掉一套沈阳的房子（约70万），加上他和我们的积蓄40万，作为他在北京买房的首付。他月薪在1万多，能贷款预计120万之内。
请问买在门头沟的梧桐苑，您觉得如何？是保障房有购买限制，这种房的保值怎么样？因为他们想过几年换西城的学区房，或者是现在就买合适吗？
A：
1、梧桐苑挺好的，北京第二个限竞房的试点儿，质量在同性质房产中算不错的。地段儿也还行，离地铁不远，小区的刚需定位也挺适合这板块，所以价格走势到目前为止不落后，过几年换房不吃亏。
2、不过梧桐苑不太算保障房，算政策房吧，也就是比两限房这类的质量强一些。或者说可以算接近商品房的，与自住型商品房更类似。
3、如果是200多万的预算，那现在也买不了西城的学区房啊。就算买也是带硬伤的老破小，甚至是半地下差不多，居住体验很不怎么样的。而且总价越低的学区房学区溢价越高，也就是居住的性价比越低，在用不上学位的时候买了不合适。溢价高了对保值也有风险，毕竟明年就开始真正的低谷期了，至少延续到2031年呢。
4、总之如果看好了梧桐苑就买吧，普通小区挺好的，自住为主，期望值别太高就行，换房时大概率不会吃亏。
仅供参考。
四
Q:
正在看吕营嘉园的房，东南四环的地段怎么样？房子好不好？还有学区排名，将来这里的发展会怎么样？帮忙看看这套房合适吗？
A：
1、吕营嘉园，地段儿到目前为止比较普通吧。朝阳区不太重视南部，所以发展有点儿错后。这从房价就能看出来，现在不到4万块钱吧，向西看看同纬度的丰台公益西桥一带，是不是明显比同等小区的价格低啊？但这在前些年是一个价的，只是因为配套发展的慢才给耽误的。
2、房子普通吧，典型的回迁房小区，自住为主，谈不上好与不好，只能说经济实惠，性价比也正常。
3、学区排名我不知道，我都不知道这里是哪所学校？估计就是中等吧，但肯定不算多强的，房子也不算学区房。
4、以后的发展看朝阳区的规划和执行力度吧，说白了就看朝阳是否拿这里当重点，是否愿意多投资了。房产的价值由地段儿决定，也就是由地段的配套价值决定。
5、具体房源我说不出什么，不到现场的话看户型图用处不大。不过按常规来说，这60平的一居室户型偏大了，这面积做成小两居都有富裕。这种一居自住应该挺舒服的，但价格走势和租金收益率不太占优。所以看自己更重视哪方面吧，各有优劣。
仅供参考。
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