重庆大学副校长刘贵文
“收购存量商品房用作保障性住房等用途”是一项具有现实针对性的重要举措，能够有效调节市场结构、稳定市场预期，应加快推动该政策落地实施。
中房报记者 许倩 北京报道
近期召开的全国住房城乡建设工作会议明确了当前房地产工作的重点方向，着力稳定房地产市场成为关键任务。
“会议对行业发展的判断和部署，准确且实在，对建筑业和房地产业的支柱地位再次确认具有重要意义。”重庆大学副校长刘贵文在接受中国房地产报记者专访时表示。
他表示，当前行业调整已进入关键阶段，需要在政策落实、市场规范、存量盘活等方面持续用力，推动房地产市场逐步回归平稳健康发展轨道。他特别强调，“收购存量商品房用作保障性住房等用途”是一项具有现实针对性的重要举措，能够有效调节市场结构、稳定市场预期，应加快推动该政策落地实施。
对于2026年房地产市场走向，刘贵文判断企稳回升具有较大可能性。他建议，在综合研判可行的情况下，进一步优化房地产交易相关税费政策；同时适时推动商品房贷款利率下调。他还特别建议，各地积极探索并推出购房贷款贴息政策，相比普适性降息更具操作性，更易落地执行，对稳定市场预期能产生直接推动作用。
刘贵文还呼吁，加快改革完善行业统计与评价体系，引导发展观念转变。当前房地产行业已进入存量提质发展阶段，但统计数据的发布和市场评价仍过于侧重新建商品房投资、销售等传统指标，这可能误读市场状况，不利于引导市场预期，也不利于地方政府真正落实“因城施策、一城一策”。
楼市呈现“筑底回稳”态势
中国房地产报：全国住建工作会议刚刚落幕，会议在推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产等方面均有部署，了解后有什么感触？
刘贵文：我的总体感触可以用两个词来概括：一是“准确”，二是“实在”。
先说“准确”，主要体现在三个方面：
第一，准确贯彻落实二十届届四中全会和中央城市工作会议精神，特别是在深入践行“人民城市”理念方面，相关工作安排精准到位。
第二，准确研判了发展形势。会议深刻把握当前房地产业和建筑业发展的历史方位与宏观趋势，呼应了中央城市工作会议提出的“两个转向”——城镇化从快速增长转向稳定发展，城市发展从增量扩张转向存量提质，并在此基础上进一步明确，目前建筑业的关键在于产业转型升级，房地产业的重点是适应供需关系重大变化，推动政策实质性调整。
第三，准确认定了产业地位。会议再次强调，建筑业和房地产业仍是国民经济重要支柱产业。数据显示，建筑业增加值占GDP比重持续保持在6.5%以上，房地产业占比维持在5%左右，两者合计对GDP贡献率超过10%。无论从历史数据还是国际经验看，这两大产业对国民经济发展仍然具有支柱性地位，更好地促进这两个产业发展对稳定经济增长具有重要作用。这几年随着房地产市场深度调整，两个产业的发展速度受到一些影响，社会上出现一些疑虑，此时会议旗帜鲜明地重申其支柱地位，有利于凝聚共识、稳定预期、增强信心。
我的第二个感受是此次会议非常“实在”，对明年工作部署非常具体务实，坚持想明白干实在的导向。比如在“推进现代人民城市建设”方面，重点任务清晰、措施明确，政策设计与目标导向都很扎实，体现了很强的可操作性。
中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业的发展？如果要用一个词来概括，您会用什么？
刘贵文：“筑底回稳”，之所以用这个词来概括，主要有以下几方面支撑：
第一， 从整体成交量看，一二手房合计成交总量趋于稳定，部分重点城市甚至出现回暖迹象。例如重庆等城市，今年以来一二手房合计成交量保持同比增长。
这提示我们，在城镇化进程进入稳定发展阶段后，房地产市场的观察视角也需相应调整，不能只聚焦新建商品房，应更全面关注一二手房整体市场的良性循环，我们的统计体系和政策关注也应适应这一变化。从国际经验看，二手房交易逐渐成为市场主流是普遍趋势，例如美国二手房交易占比就超过85%。
第二，随着一系列政策逐步落地，重点城市的房价租金比已回归至较为合理和稳定的区间。房价租金比是衡量房地产市场是否健康、是否具有稳定基础的关键指标之一。当前在贷款利率持续下调等政策作用下，租金与房价之间的关系已进入相对良性的状态，这为市场整体回稳提供了重要支撑。
第三，从价格走势看，重点城市的新房成交价格也趋于稳定。通过优化供应结构、控制供应总量，并着力提升住房品质，当前新房价格在多数重点城市已逐步企稳，部分核心地段甚至出现价格温和回升的态势。
存量房收储应加速落地
中国房地产报：全国住建工作会议提出，着力稳定房地产市场，重点是因城施策控增量、去库存、优供给，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，您认为应如何推动相关政策的落地实施？
刘贵文：“收购存量商品房用作保障性住房等用途”是一项极具现实针对性、能够有效调节市场结构、稳定市场预期的关键举措。这项政策在实践中是不断发展和完善的——从最初较为集中地用作保障房，到如今明确可拓展用于安置房、宿舍、人才房等多种用途，体现了政策层面对存量资源盘活利用的持续探索与优化。
我特别期待这项政策能够尽快落地见效。
当前，新市民、青年人等群体住房需求依然旺盛，但许多地方的保障性住房供给体系尚未完全建立。与此同时，部分城市商品房市场存在一定库存。通过政府主导收购存量商品房，并将其转化为保障房、人才房等，能够直接增加保障性住房供应，有效衔接市场需求与存量资源，是一举两得的举措。
从调节供给角度看，收购存量商品房相当于直接减少了市场待售房源，有助于缩短库存去化周期，改善局部供需关系。随着市场逐步出清、供需趋向平衡，不仅有利于稳定房价预期，从长远看，政府所收储的这部分房产，未来也可能随着市场健康发展而实现资产价值的稳健提升。这实质上是一种“以时间换空间”的策略，能够为市场尽快企稳复苏创造有利条件。
当然，这一政策在落地执行中确实会面临一系列挑战和困难，需要各地在实践中“抓大放小”、加速落地。
中国房地产报：二手房库存量也非常大，有望进入政府收储范围吗？
刘贵文：符合条件且能有效发挥保障功能的存量住房，理论上不应排除。如果二手房房源区位合适、产权清晰，并且通过政府统筹整合后能够较好地满足保障性住房需求，将其纳入收储范围是具有合理性和操作空间的。
中国房地产报：“十五五”规划建议，将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”的重要位置，这释放了什么信号？要如何做？
刘贵文：释放的最大信号就是要加快构建房地产发展新模式。中央层面对于房地产发展新模式的“四梁八柱”已经很清晰了，主要围绕以下几方面推进：
第一，建立住房供给的“两个体系”，一是保障体系和市场体系，这两个体系相互支撑，同时保障的归保障，市场的归市场；二是坚持“租购并举”，大力培育和发展住房租赁市场，满足不同群体，尤其是新市民和青年人的阶段性、灵活性的居住需求。
第二，健全“人、房、地、钱”要素联动机制，确保资源高效配置。这意味着，住房发展要与人口变化、城市发展相协调，土地、金融等资源的投放需以人的实际需求为基础，落实“人民城市”理念，从源头上促进供需匹配和城市健康发展。
第三，加快对房地产基础性制度的优化和创新，包括在开发环节强调项目为主体，融资环节推出主办银行制度，在销售环节逐步推动现房销售模式，这些创新都是适应当前行业发展阶段必须作出的转型调整，关键在于因地制宜、稳妥推进。
第四，供给侧聚焦“造好房子”，系统提升居住品质。
高质量发展最终要落脚于满足人民群众对美好居住生活的向往，应大力推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并以此为基础，打造“好小区、好社区、好城区”，全面提升人居环境。
第五，特别要注意建立房屋全生命周期安全管理制度。
随着大量房屋进入存量时代并逐渐“老龄化”，其长期使用和维护的安全问题日益凸显，必须超越仅关注建设阶段安全的传统思维，建立健全覆盖房屋规划、设计、建设、使用、维护、改造直至拆除的全过程管理制度，这关系到广大人民群众的生命财产安全，是高质量发展不可忽视的基础。
楼市两大症结是预期不稳和流动性不足
中国房地产报：目前来看，房地产行业前行中存在的主要问题是什么？有何建议？
刘贵文：当前主要存在两个典型问题，一是市场预期有待进一步稳定，二是流动性仍需改善。对此，我有以下几点思考与建议：
第一，在稳定预期方面，关键是提升现有政策的执行效率。
例如，房地产项目融资“白名单”制度本是有助于稳定市场情绪、改善企业融资预期的好机制，但在实际操作中，由于尽职免责等配套措施未能充分落实，一定程度上影响了政策效果的发挥。
再比如，中央鼓励地方政府收储存量商品房用于保障性住房等用途，但地方财政普遍吃紧，如何更切实有效地推动政策落地，需要进一步统筹设计支持机制。
第二，在改善流动性方面，需从租赁与交易两端协同发力。
租赁市场上，《住房租赁条例》已出台，但租赁市场的系统化和专业化建设仍待深化。一大症结是，部分房屋在出租期间因使用维护不当导致损耗较大，房东面临租金收益难以覆盖再次装修投入的困境，这抑制了房源释放与租赁活力。对此，可借鉴国际成熟经验，加强租赁行业专业化、规范化建设。例如英国普遍实行“租客推荐信”制度，由前房东出具租客是否爱护房屋的证明，形成良性约束。我国在这方面制度建设还有很大空间。
交易市场上，当前中介服务的专业化与职业操守仍受诟病，交易效率与信任感有待提升。应进一步加强行业自律与专业管理，明确服务标准，强化职业培训与信用约束，推动中介队伍真正发挥促进流通、稳定交易的作用。
中国房地产报：对于2026年房地产市场有什么预判，还需要做好哪些工作？
刘贵文：2026年房地产市场企稳回升具有较大可能性。为促进市场健康发展，仍需重点围绕改善预期和改善流动性两个方向，扎实做好以下工作：
第一，运用市场化手段，进一步优化政策环境以稳定预期。
在综合研判可行的情况下，可考虑进一步优化房地产交易相关税费政策；同时，商品房贷款利率（包括新增房贷利率和存量房贷款利率）仍有下调空间。此外，建议各地可积极研究并推出购房贷款贴息政策。例如，对特定时期内的购房者，由地方财政提供一定期限或一定比例的贷款利息补贴。这类政策相较于普适性的利率下调更具操作性，能精准降低购房者的前期还款压力，且不会过度挤压银行利润空间，对稳定市场预期有直接促进作用。
第二，着力提升既有政策的执行效率。
比如存量房收储，目前面临地方财政压力和执行效率的挑战，建议探索建立中央与地方协同发力的资金支持与实施机制，推动政策加快落地。“白名单”等融资支持政策在基层落实中，仍需进一步明确和落实尽职免责机制。
第三，强化“因城施策”，鼓励地方积极探索与创新。比如在城市更新中的“原拆原建”方面，地方政府可结合自身实际，先行先试，积累有效经验，为实现本地市场总体稳定探索可行路径。
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