房地产格局已然敲定，大基建时代或将落幕，2026年的房价还能涨吗？答案很简单，你只需要看清房地产和基建背后的核心锚定物就够了。
这个锚定物，其实就是人。
大基建的推进，离不开地方债的加持，想要持续搞基建，就必须具备偿还地方债的能力。有人会说，地方债不是早就开始化债了吗？怎么还需要普通人来承担？但化债的本质，不过是拉长还款周期、让债务展期延后，债务本身从来都没有消失，最终终究是要还的。
地方债抵押的，是地方未来的财政收入；而财政收入的核心来源，就是税收；税收的最终承担者，就是我们每一个人。
很多人觉得自己月薪不到5000，没有缴纳个税，就和交税无关。但真相是，我们每天都在交税。你花10块钱在超市买一瓶饮料，商家实际只能收到8块7，剩下的1块3是上缴的增值税。你每买一瓶水、加一次油、购置一件商品，就连交的水费、电费、物业费里，都包含着13%的增值税。
如果是买房子，税负则更重。一套总价100万的房子，里面有接近70万都是各类税费和交给地方的土地款。所以，只要你在消费、在花钱，你就在交税。税收源于每一个人，所有债务最底层的锚定物，归根结底就是人。
那么问题来了，大基建还能继续高歌猛进吗？关键就看，还有足够的“人”来支撑吗？
当年日本，当25~44岁的主力劳动人口占比，跌到总人口的30%时，日本突然发现，不仅基建项目本身不赚钱，就连基建带动的周边房地产，也彻底失去了盈利空间。而我们当下的25~44岁主力劳动人口占比，已经跌到了29%，比当年的日本还要低。
我们也正面临着一模一样的困境：建地铁、修公路本身不产生收益，基建带动的周边土地也越来越难卖，地方靠卖地创收的模式彻底失灵。核心原因只有一个——没人了，没人再愿意、也没人再有能力去承接这份债务了。
美国和欧洲从上世纪50年代开启基建狂魔模式，到80年代基建戛然而止；日本从70年代大举搞基建，到90年代全面停摆。无一例外，背后的核心原因，都是人口结构的彻底逆转。
为什么会突然“没人了”？
答案更扎心：当地方的基建债务，层层转嫁到房地产，房地产又以高房价的形式，最终压到每一个普通人身上时，巨大的生存压力之下，大家连生孩子的意愿都被磨灭了。人口出生率持续走低，劳动人口不断萎缩，这是债务重压下的必然结果。
那么基建到底累积了多少债务？
2008年的4万亿大基建，加上2015年房地产棚改的4万亿，账面数字相加只有8万亿，可最终地方债的规模却达到了60多万亿。4+4为何能算出60？核心的关键，就是城投公司的出现。
接下来拆解城投公司的前世今生，全是干货。
2008年，美国次贷危机全面爆发，美国人没钱再买我们的商品，直接导致我国外贸出口大幅下滑，GDP增速承压。想要快速拉动经济，最简单直接的办法，就是大搞基建——只要修一条路、建一座桥，GDP就能立刻拉升。
这源于我们当时的GDP计算逻辑：比如投入20亿修一条高速公路，高速的规定使用寿命是20年，那么每年计入GDP的数值就是1个亿。简单来说，上马的基建项目越多、投入金额越大，GDP的增速就越高。
所以2008年经济遇冷，4万亿大基建应声落地。这笔钱该谁出？最终定下的规则是：上面出30%，也就是1.3万亿，地方承担70%，也就是2.8万亿。地方政府愿意干基建拉动经济，却根本拿不出这2.8万亿的资金。
于是，上面松口允许地方成立专属的地方融资平台，也就是我们常说的城投公司，由城投公司出面，向银行借贷这2.8万亿。城投公司借来的这些钱，就被称作地方隐性债务。资金缺口，就这么被补上了。
但拿到钱后，第一件事不是直接修路，而是先建大量的钢铁厂、水泥厂，把基建的原材料产能先拉满，再开工铺路建桥，这样一来，GDP的增长幅度直接翻倍，经济数据瞬间好看起来。
2008年之后，基建的瘾一旦开了头就难停，4万亿很快见底，城投公司就继续向银行借贷，持续加码基建。到2014年，地方城投的负债规模，已经冲到了30多万亿，彼时的高铁，甚至一度修进了人口稀少的山沟里，基建的泡沫，已经越吹越大。
到了2015年，全国的路基本修得差不多了，市场对钢筋、水泥的需求断崖式下跌。可那些建好的钢铁厂、水泥厂，产能一旦拉起来就停不下来，最终直接引发了严重的产能过剩。产能过剩带来价格内卷、企业裁员降薪，甚至大批工厂倒闭，反而拖累了整体经济。
这时，必须找到一个新的产业，去消化这些过剩的钢筋水泥，最好还能继续拉动经济增长，这个最佳选择，毫无疑问就是房地产。盖房子能完美消化海量的建材产能，可盖出那么多房子，普通人凭什么会抢着买？
这时，更妙的一招来了——再拿出4万亿，启动房地产货币化棚改。和2008年的4万亿基建一样，依旧是上面出2万亿，剩下的资金，还是由地方城投向银行借贷，专款专用支付拆迁款。
从2015年开始，短短4年时间，全国拆掉了2000万套老房子。拆迁户手握巨额拆迁款，涌入楼市抢购新房，地方城投也借着棚改的东风，又向银行新增借贷了30多万亿的债务。
这一轮操作，确实消化了过剩的钢筋水泥，房价也应声翻倍，经济数据依旧亮眼。但副作用也接踵而至：不仅催生出恒大这类高负债房企，更造出了天量的过剩房产。叠加此前基建累积的30多万亿负债，地方隐性债务的账面总规模，彻底冲到了60多万亿。
当这60多万亿的债务，最终以高房价、高物价的形式，层层转嫁到每一个普通人身上时，居民的负债率开始飙升，生活压力陡增，人口出生率自然持续走低。
当年日本房地产泡沫破裂后，居民负债率飙升至66%——当你每赚100块钱，就有66块要用来还债时，连基本的生活都捉襟见肘，谁还有精力和底气生孩子？一旦没有了足够的劳动人口，国内所有的投资，只能持续产生负债，却再也无法创造收益，整个经济陷入长期的债务偿还周期。日本为了偿还基建和房地产的债务，足足用了30年的时间。
而我们当下的居民负债率，已经达到了65%，这场漫长的还债之路，才刚刚开始。
当年的欧美和日本，面对这样的困境，选择的是出海避险，到那些人口结构更年轻、成本更低的国家去投资创收，国内的财政收入，70%都用来支撑养老等社会保障体系。如今的我们，走的也是同样的路。
地方债的化解，只能选择拉长周期，由所有人慢慢去还、慢慢去消化。这是时代的必然，也是我们当下必须认清的现实。
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