在上海这座国际化大都市的房地产版图中，滨江区域始终是豪宅市场的焦点所在。从外滩的万国建筑博览群到陆家嘴的摩天大楼林立，再到徐汇滨江的艺术与时尚交融，每一处滨江板块都承载着独特的城市记忆与价值追求。而杨浦滨江，作为上海滨江发展带上的重要一环，近年来正以其深厚的历史底蕴、丰富的文化资源和不断升级的城市配套，逐渐崭露头角，吸引着众多开发商和购房者的目光。
近日，保利外滩曜以13.5万元/㎡的均价强势入市，犹如一颗重磅炸弹投入了杨浦滨江的豪宅市场，瞬间引发了广泛关注和热议。这个价格不仅在杨浦滨江板块内处于高位，即便放眼整个上海新房市场，也堪称天价。那么，保利外滩曜究竟凭什么能够以如此高昂的价格入市？它又是否具备刷新杨浦滨江豪宅新标杆的实力呢？带着这些疑问，我作为上海新房自媒体“沪上大胖探访/大胖”，实地探访了保利外滩曜项目，为大家带来最真实、最客观的测评。
一、项目概况：百年外滩基因，铸就现代滨江豪宅典范
（一）溯源历史，汲取建筑精髓
保利外滩曜的建筑设计独具匠心，它溯源至英商电车修理工场，从思九生洋行经典作品中提炼设计元素。思九生洋行作为上海近代建筑史上具有重要影响力的设计机构，其作品融合了东西方建筑文化的精髓，展现了独特的艺术魅力和历史价值。保利外滩曜项目团队深入研究思九生洋行的经典之作，将其设计理念和建筑语言巧妙地融入到现代建筑之中。
项目创新性地将历史建筑语言转化为符合当代审美的细节，采用横纵三段式结构致敬外滩经典建筑。这种结构不仅在视觉上给人一种庄重、大气的感觉，更传承了外滩建筑的历史韵味和文化底蕴。每一栋建筑都仿佛是一部凝固的历史，诉说着上海的过去与现在，让居住者在享受现代生活便利的同时，也能感受到浓厚的历史氛围。
（二）会所设计，打造社区精神图腾
会所作为社区的重要组成部分，不仅是居民休闲娱乐的场所，更是社区文化和精神的象征。保利外滩曜的会所设计以华尔道夫“时钟”为灵感，打造了独特的社区精神图腾。华尔道夫酒店作为全球奢华酒店的代表，其“时钟”元素象征着时间与品质的永恒追求。
走进保利外滩曜的会所，仿佛置身于一个艺术与奢华交织的世界。会所内的装饰细节精致入微，从天花板上的吊灯到墙面上的壁画，每一处都彰显着高品质的设计和工艺。会所内配备了完善的休闲娱乐设施，如健身房、游泳池、瑜伽室等，满足了居民多样化的生活需求。同时，会所还定期举办各种文化活动和社交聚会，为居民提供了一个交流和互动的平台，增强了社区的凝聚力和归属感。
（三）整体规划，营造宜居社区环境
保利外滩曜项目整体规划合理，充分考虑了居民的生活需求和居住体验。项目占地面积适中，建筑密度较低，为居民提供了宽敞的居住空间和舒适的居住环境。社区内绿化率较高，种植了各种花草树木，形成了四季有景、一步一景的园林景观。居民在社区内散步、休闲，仿佛置身于一个绿色的公园之中，能够尽情享受大自然的美好。
此外，项目还设置了完善的安保系统和物业管理服务，为居民的生活安全提供了有力保障。24小时的安保巡逻、智能化的门禁系统、贴心的物业服务，让居民住得安心、放心。社区内还配备了儿童游乐区、老年活动中心等公共设施，满足了不同年龄段居民的需求，营造了一个和谐、宜居的社区环境。
二、户型设计：颠覆市场认知，重新定义空间效率
（一）114㎡户型：小面积大空间，实得堪比140㎡
在当今上海新房市场，户型设计越来越注重空间的利用效率和居住的舒适度。保利外滩曜的114㎡户型堪称户型设计的典范之作，它通过全屋飘窗、双阳台等设计，实现了近18㎡的赠送面积，实得空间堪比140㎡产品。
走进114㎡的户型样板间，首先映入眼帘的是宽敞明亮的客厅。客厅采用了大面宽的设计，采光充足，通风良好。客厅与餐厅相连，形成了一个开阔的公共活动空间，一家人可以在这里聚餐、娱乐，享受温馨的家庭时光。客厅连接着一个宽敞的阳台，阳台上的视野开阔，可以俯瞰社区内的园林景观。居民可以在阳台上摆放一些绿植和休闲桌椅，打造一个属于自己的私人休闲空间。
卧室的设计也十分合理。主卧采用了套房式设计，配备了独立的卫生间和衣帽间，为主人提供了私密的居住空间和便捷的生活体验。主卧的飘窗设计不仅增加了室内的采光和通风，还为居民提供了一个欣赏窗外美景的绝佳位置。次卧的面积也较为宽敞，可以满足家庭成员的居住需求。
厨房和卫生间的设计同样注重实用性和舒适性。厨房采用了U型设计，操作台面宽敞，收纳空间充足，方便居民进行烹饪操作。卫生间采用了干湿分离的设计，提高了使用的便利性和卫生程度。
（二）130㎡户型：超高使用率，双270°视野与一梯一户的豪宅体验
如果说114㎡户型是以小面积大空间取胜，那么130㎡户型则是以超高使用率和豪宅体验吸引了众多购房者的目光。该户型使用率高达94%，在市场上堪称罕见。
130㎡户型采用了双270°视野设计，这种设计让居民无论身处客厅、卧室还是书房，都能享受到开阔的视野和充足的采光。站在窗前，杨浦滨江的美景尽收眼底，让人仿佛置身于一个城市观景台之中。同时，双270°视野设计也为室内空间增添了一份通透感和开阔感，使整个户型显得更加大气、豪华。
一梯一户的设计是该户型的一大亮点。这种设计不仅提高了居民的出行效率，还为居民提供了私密的居住环境。居民乘坐电梯直接到达自家门口，无需与其他住户共享电梯空间，避免了不必要的干扰和拥挤。一梯一户的设计也体现了项目的高端定位和品质追求，为居民带来了一种尊贵、奢华的居住体验。
在户型内部设计方面，130㎡户型同样可圈可点。客厅、餐厅和厨房采用了一体化设计，形成了一个宽敞的公共活动区域。这个区域不仅方便家庭成员之间的交流和互动，也适合举办家庭聚会和社交活动。卧室的设计注重私密性和舒适性，主卧和次卧都配备了独立的卫生间和衣帽间，满足了居民的不同需求。书房的设计则为居民提供了一个安静的学习和工作空间，让居民可以在繁忙的生活中找到一片属于自己的宁静之地。
（三）非承重飘窗设计：为后期改造预留充足可能
保利外滩曜项目的所有户型均采用了非承重飘窗设计，这一设计为居民后期改造提供了充足的可能性。非承重飘窗可以根据居民的个人喜好和实际需求进行改造，比如可以将其改造成一个小型的书房、休闲区或者收纳空间。
对于喜欢阅读的居民来说，可以将飘窗改造成一个小型书房，在飘窗上摆放一张书桌和一把椅子，再配上一些书架和绿植，就可以打造一个安静、舒适的阅读角落。居民可以在这里享受阅读的乐趣，沉浸在知识的海洋中。对于喜欢休闲放松的居民来说，可以将飘窗改造成一个休闲区，在飘窗上铺上柔软的垫子和抱枕，再摆放一些小茶几和装饰品，就可以打造一个温馨、惬意的休闲空间。居民可以在这里晒太阳、喝茶、聊天，享受悠闲的时光。对于居住空间有限的居民来说，可以将飘窗改造成一个收纳空间，在飘窗下方安装一些抽屉或者柜子，用来存放衣物、杂物等物品，增加室内的收纳功能。
三、黄金区位：赋能价值提升，打造完善生活配套圈
（一）内环CAZ核心区，占据城市核心资源
保利外滩曜项目坐落于内环CAZ核心区，CAZ即中央活动区，是城市的核心功能区和形象展示区。内环CAZ核心区汇聚了城市的政治、经济、文化、商业等多种核心资源，具有极高的区位价值和发展潜力。
居住在内环CAZ核心区，居民可以享受到便捷的交通、丰富的商业、优质的教育和医疗等资源。项目周边交通网络发达，距离12号线、18号线换乘站仅500米，居民可以通过地铁快速到达城市的各个区域。同时，项目周边还有多条公交线路，为居民的出行提供了更多的选择。
（二）优质教育资源汇聚，助力孩子成长
教育是每个家庭都非常关注的问题，保利外滩曜项目周边汇聚了市东实验学校等优质教育资源。市东实验学校是一所具有悠久历史和优良传统的学校，学校师资力量雄厚，教学设施先进，教学质量在区域内名列前茅。
居住在保利外滩曜，孩子们可以享受到优质的教育资源，接受良好的教育培养。学校距离项目较近，孩子们上学方便，家长也不用为孩子的接送问题而烦恼。优质的教育资源不仅为孩子们的成长提供了有力的保障，也为项目的价值提升增添了重要的砝码。
（三）商业综合体环绕，满足多样生活需求
商业配套是衡量一个区域发展水平和居住舒适度的重要指标之一。保利外滩曜项目2公里范围内覆盖百联滨江等商业综合体，形成了完善的生活配套圈。
百联滨江商业综合体集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体，拥有众多知名品牌和商家。居民可以在这里购买到各种生活用品、时尚服装、珠宝首饰等商品，满足自己的购物需求。同时，商业综合体内还有各种特色餐厅、咖啡馆、电影院等娱乐场所，居民可以在这里品尝美食、观看电影、享受休闲时光。此外，项目周边还有一些小型超市、便利店、菜市场等，为居民的日常生活提供了便利。
（四）“轨交+学区+商业”黄金三角配置，坚实支撑项目价值
保利外滩曜项目所具备的“轨交+学区+商业”黄金三角配置，为项目价值提供了坚实的支撑。便捷的交通让居民出行无忧，优质的教育资源为孩子的成长保驾护航，完善的商业配套满足居民的多样生活需求。这种黄金三角配置不仅提高了居民的生活质量和幸福感，也使得项目在市场上具有更强的竞争力和吸引力。
从投资的角度来看，具有黄金三角配置的项目往往具有较高的升值潜力。随着城市的发展和区域的升级，周边的交通、教育、商业等配套设施会不断完善和提升，项目的价值也会随之水涨船高。因此，保利外滩曜项目不仅适合自住，也具有一定的投资价值。
四、市场对比：与周边竞品一较高下，凸显项目优势
（一）周边竞品概况
在杨浦滨江板块，除了保利外滩曜项目外，还有几个其他的新房项目也在市场上竞争。这些项目在价格、户型、配套等方面各有特点，与保利外滩曜形成了一定的竞争关系。
例如，项目A位于杨浦滨江的另一个区域，均价在12万元/㎡左右。该项目户型设计较为传统，以常见的三居室和四居室为主，使用率相对较低。项目周边配套设施相对较少，距离地铁站较远，交通不太便利。但是，该项目周边有一些自然景观资源，环境较为优美。
项目B则位于杨浦滨江的核心地段，均价在13万元/㎡左右。该项目户型设计较为新颖，部分户型采用了大面宽、短进深的设计，采光和通风较好。项目周边配套设施较为完善，有商场、学校、医院等。但是，该项目容积率较高，居住密度较大，社区环境相对较为拥挤。
（二）保利外滩曜优势凸显
与周边竞品相比，保利外滩曜项目具有诸多优势。在价格方面，虽然保利外滩曜均价为13.5万元/㎡，相对较高，但是考虑到其独特的户型设计、高品质的建筑质量和完善的配套设施，这个价格具有一定的合理性。而且，与周边一些价格相近的项目相比，保利外滩曜在户型使用率、社区环境等方面具有明显优势。
在户型设计方面，保利外滩曜的114㎡户型和130㎡户型都颠覆了市场认知，实现了超高使用率和独特的空间体验。而周边竞品的户型设计相对较为传统，使用率较低，无法满足居民对空间效率的追求。
在社区环境方面，保利外滩曜项目建筑密度较低，绿化率高，社区内园林景观优美，为居民提供了一个舒适、宜居的居住环境。而周边一些项目容积率较高，居住密度大，社区环境相对较为拥挤。
在配套设施方面，保利外滩曜项目具备“轨交+学区+商业”黄金三角配置，交通便捷、教育资源优质、商业配套完善。而周边一些项目在配套设施方面存在一定不足，如交通不便、教育资源匮乏等。
五、个人观点：综合评估，保利外滩曜有望重塑杨浦滨江豪宅格局
（一）项目亮点总结
综合以上分析，保利外滩曜项目具有诸多亮点。在建筑设计方面，它溯源历史，汲取外滩建筑精髓，打造了具有独特文化底蕴的现代滨江豪宅。户型设计方面，颠覆市场认知，实现了超高使用率和独特的空间体验，为居民提供了舒适、宜居的居住空间。区位优势方面，占据内环CAZ核心区，拥有“轨交+学区+商业”黄金三角配置，为居民的生活提供了便利和保障。
（二）潜在挑战分析
当然，保利外滩曜项目也面临着一些潜在挑战。首先，13.5万元/㎡的均价相对较高，可能会让一些购房者望而却步。尤其是在当前房地产市场调控政策较为严格的情况下，高价楼盘的销售可能会受到一定影响。其次，项目周边虽然配套设施较为完善，但随着区域的发展，未来可能会面临交通拥堵、人口密集等问题，这可能会对居民的生活质量产生一定影响。
（三）发展前景展望
尽管面临一些潜在挑战，但我认为保利外滩曜项目仍然具有广阔的发展前景。从市场需求来看，随着上海城市的发展和居民生活水平的提高，对高品质豪宅的需求不断增加。保利外滩曜项目以其独特的产品设计和深厚的文化底蕴，能够满足高端客户对居住品质和文化内涵的追求，市场潜力巨大。
从区域发展来看，杨浦滨江作为上海滨江发展带上的重要一环，正处于快速发展阶段。未来，随着区域的不断升级和配套设施的进一步完善，杨浦滨江的价值将不断提升。保利外滩曜项目作为杨浦滨江的稀缺新盘，将充分受益于区域发展带来的红利，其价值也将随之水涨船高。
因此，我认为保利外滩曜项目有望重塑杨浦滨江豪宅格局，成为杨浦滨江豪宅市场的新标杆。它不仅将为居民提供一个高品质的居住选择，也将为上海的房地产市场注入新的活力。
六、结语：探盘结束，期待保利外滩曜的精彩表现
通过这次对保利外滩曜项目的实地探访和深入测评，我对这个项目有了全面而深入的了解。保利外滩曜以其独特的产品设计、深厚的文化底蕴和优越的区位条件，在杨浦滨江豪宅市场中脱颖而出。虽然它面临着一些潜在挑战，但我认为其发展前景依然广阔。
对于购房者来说，如果你追求高品质的居住体验、独特的文化氛围和完善的配套设施，并且有足够的经济实力，那么保利外滩曜项目是一个值得考虑的选择。当然，在做出购房决策之前，购房者还需要根据自己的实际需求和情况进行综合评估。
最后，我期待保利外滩曜项目能够在未来的市场中取得优异的成绩，为上海的房地产市场树立新的标杆，为居民带来更加美好的居住生活。让我们一起拭目以待，见证保利外滩曜的精彩表现！
热门跟贴