来源：深圳淘房志
深圳投资客开始抄底公寓了。
有微博大V爆料：深圳某投资客，今年到11月份，已经买了9套公寓收租，花了540万，套均都在45到80万之间，都是小面积公寓。
今年的目标是凑够10套，十全十美。
这些公寓的租金在2200-3000不等，9套加起来的租金有2.5万左右，一年租金大概在30万。
文哥粗略算了下，这9套公寓整体的租金回报率在5.5，收租18年就能回本，按后续租金上升的话，回本时间会缩短。
算是个很不错的现金奶牛。
而该微博大V最新的爆料显示，该投资客在今年12月初再次收了一套公寓，43平60万，月租金在2200-2500元。
这套最新的公寓，租金回报率在4.5左右。
这位投资客，今年收10套公寓的目标完成，算是完美收官了。
实际上，今年深圳投资客频频出手了。
就在近期，罗湖的京基华樾，开发商海报显示，本月有投资客进场横扫了半层， 12套公寓。
南山的大冲城市花园，在今年年中有10套公寓被打包后，上月底再次有3套40平的小公寓，被投资客横扫。
突然之间，投资客开始横扫公寓市场了。
深圳投资客杀入公寓了
京基华樾横扫12套，大冲城市花园横扫3套
投资客也杀入深圳公寓了。
类似租售比高的深圳公寓，现在成了市场的香饽饽，是投资客眼中的肥肉，都在明着争抢了。
比如南山的大冲城市花园，在今年年中有10套公寓被一次性打包后，再次有3套公寓被一位投资客横扫。
都是40平的小公寓，套均价格在129万，三套花费了387万，而租金在4200-4500，三套租金起码在1.2万以上。
租金回报率4个点。
据业内人士分析，这是典型的投资客买来收租，带来稳定现金流。
福田的深房传麒景苑，2019年的次新盘，27平小公寓，成交价在115万左右，租金能到3800元，回报率4个点。
也有投资客买入了。
龙岗的恒大城市之光，上个月71平的公寓法拍，居然吸引了6位买家争抢，最终成交价在103.4万。
这套公寓这么多人争抢，关键在于性价比高，就算最终成交价，回报率仍在4个点。
佳兆业未来城的公寓，也有投资客陆续买入了，11月份连着成交了3套，成交总价都在70万左右。
有微博大V爆料，佳兆业未来城很多公寓，是用来做民宿的，平时收费不高，110-120一晚。
但只要有赛事或者演唱会，飙升到500-600元一晚，而且供不应求，一个月如果有六七场演唱会就赚大了。
深圳的新盘公寓也有投资客杀入了。
比如罗湖的京基华樾，开发商海报显示，本月有投资客进场横扫了半层， 12套公寓。
福田的京基宸悅府，38平公寓总价135万，月租金5500元/月，租金回报率5%，也有不少投资客进场了。
蛇口的招商望海玥，今年年中促销，单周就卖了123套。
南山的深业世纪山谷公寓，年中6折特惠引爆市场，折后单价仅4.2-5万/㎡，投资客也是疯狂杀入。
深圳公寓似乎成了投资客的香饽饽。
租金回报率上升
南山福田甚至坪山的公寓都在止跌了
深圳的公寓开始止跌了。
在租金回报率上升的背景下，深圳的公寓成交量放大，成交价也开始止跌了。
比如南山的万科蛇口公馆，今年2月份成交了一套30平公寓，价格在155万。
最新10月份成交了一套，价格在160万。
现在30平的公寓几乎没有业主放盘，很抢手。
目前，万科蛇口公馆，贝壳网上最便宜的一套30平公寓租金4800元，其他都在5000元以上，回报率也接近4。
福田的京基滨河时代北区，以40平小公寓为例，今年2月份成交价在185万，而最新成交的一套在195万。
大半年时间，成交价上涨了10万。
再来看京基滨河时代北区的43平公寓，去年10月成交价在195万，今年8月的成交价在215万。
居然涨了20万。
目前，京基滨河时代北区40平公寓，租金最便宜的一套在5900元，其他都在6000元以上。
租金回报率也接近4，是其坚挺的原因之一。
连深圳坪山的公寓都不咋跌了。
比如坪山的深城投中心公馆，最近一年半时间，32平小公寓，成交价一直在50万左右。
比如去年6月，深城投中心公馆的32平公寓成交价在51.9万，今年11月成交价在53.1万。
距今一年半时间，几乎没有什么变化。
深圳公寓，可以抄底了吗？
现在深圳的公寓可以抄底了吗？
有些可以了。
首先我们要明白公寓的弊端。
公寓不能落户，基本没有学位，转让的交易税费高，增值潜力相比住宅差等因素。
因此，我们当下考虑买公寓，要注重租金回报率，尤其是小户型公寓，租金回报率在4-5以上。
才可以考虑购买。
单纯自住的话，有些公寓性价比也不错，只有住宅价格的三分之一，居住的配套成熟，生活比较方便。
如果不考虑学区，不考虑短期转手，可以适当考虑。
当然了就算是自住，也要考虑租售比。
如果是大平层公寓，要精选核心地段，占据稀缺的景观资源，相比住宅地段更佳的公寓。
毕竟，地段景观的稀缺性，具有不可复制性。
随着深圳的国际化，城市核心区的定型，占据稀缺地段，尤其是一线海景资源的公寓，价值一定会水涨船高。
可能比不上住宅效益，但长远也不会差。
总之，深圳的好公寓，跌出高回报率，租售比在4-5以上的公寓，现在肯定是可以买的。
如果有闲钱，可以投资下。
当个收租佬。
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