临近岁末，广州楼市动态不断。
市场最为关注的风向标——珠江新城，近期竟传出了房价上涨的信号？！
今天，咱们聊聊“宇宙中心”珠江新城，今年表现怎么样？
｜广州楼市发布 摄
壹
用一个词形容2025年的珠江新城，就是“稳”。
先复盘下珠江新城的全年成交量，截止至12月28日总成交689套，月均成交58套。
对比2024年的402套，月均59套，两年相差并不大。
｜广州楼市发布制
尤其是今年的3-4月，两个月内就成交了181套，同比去年上涨了42%。
是的，珠江新城有自己的“小阳春”。
整体数据看下来，珠江新城的成交量，比很多人想象的要好一些。
再看价格走势，今年珠江新城的成交均价从1月的8.3万/平，振荡下调至6.42万/平，整体跌幅约23%。
若对比去年，价格下调的幅度已明显收窄，第四季度更有企稳回暖的迹象。
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整体以价换量，是不是说明今年珠江新城的“估值”降低了？
未必！更准确的说法应该是：成交结构改变，置换成为市场的主旋律。
毕竟，楼市高峰期的2020-2021年，以珠江新城为首的珠金琶区域，并不像现在一样有充足、多元的供应。而珠江新城二手成为很多持有大额资金的购房者的选择。
去年1月前后，珠江新城10万+/平的占比，一度超过了50%。
近两年，珠江新城及周边板块新房供应增加，许多早期业主选择让利出货，以旧换新。到了今年，10万+/平的房源成交，从29%逐步下降至11%。
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能保持在10万+/平的，基本只有侨鑫汇悦台、凯旋新世界广粤尊府这些顶豪盘。
另一方面，二手供应也在持续增加。
数据显示，近一年珠江新城的二手房挂牌量已从去年同期的2390套，上升至目前的2657套，一年内涨幅约11%。 （来源：链家）
｜来源：链家
随着挂牌量上升，越来越多业主愿意调整预期、促进成交，而价格理性回调也吸引了更多买家入场，带动市场交易逐步活跃。
贰
再具体来看，什么小区、什么房子最受珠江新城买家欢迎？
以珠江新城中区为例，保利心语、嘉裕公馆、中海景晖华庭都是最受欢迎的楼盘。
这几个盘知名度高、位于CBD核心，在楼市高峰期也是成交最活跃的盘之一。
｜来源：贝壳找房
以保利心语为例，它就像珠江新城市场的“风向标”，成交价基本稳定在6-7万/平。
作为2022年珠江新城二手房成交排行榜亚军，保利心语当年可是公认的网红盘。
2023年初，保利心语的两房户型，成交价基本在11-13万/平，套均总价超千万。
而且当年，保利心语以年均超10%的价格涨幅，稳居珠城红盘一梯队。
｜保利心语
｜广州楼市发布 摄
4年时间，保利心语二手房成交价出现明显下调。即便是较为热门的三房，如今仅为6-7万/平。
其中，3房的成交量最高，有23套，占总成交量约51%。
接着是2房，共成交8套，占总成交量约18%。
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纵观整个珠江新城，成交结构也呈现出类似特点：三房是绝对主力，一至两房则成为第二热门选择。
尤其是一房户型，由于总价门槛低——100万至300万左右，甚至有些仅需几十万，吸引了不少预算有限但向往核心区的买家，也适合投资客入场。
像恒大珺睿、星汇雅苑、富力盈力、富力盈丰、铂金公寓、跑马地三期等楼盘，都是这类低总价产品，成交量相对较高。
｜广州楼市发布制
这也说明了一个明显的事实：
以珠城为代表的广州楼市，正进入一个需求分层、选择多元的新阶段。
叁
有人会问，曾经“惜售”的珠江新城业主，为什么今年主动走向置换市场？
一方面，珠江新城部分二手房自身的竞争力，确实在下降。
以珠江新城中区为例，已经超过10年没有新盘供应了。市面上流通的二手房楼龄普遍偏长，房子难免有损耗，户型设计、社区规划也渐渐跟不上现在的居住需求。
尤其是开发较早的西区，很多楼盘体量小、产品偏刚需，界面相对一般，成为业主置换时首先考虑“出手”的区域。
另一方面，随着楼市回归居住本质，早年在珠城活跃的业主集体“换仓”。
过去像两房小户型，因为总价门槛相对较低、交易灵活，备受炒家青睐。
如今大家买房更看重实际居住体验，这些无法满足长期居住的小户型，吸引力大不如前。
更重要的是，广州核心区不断有新盘入市，给了珠城业主更好的置换选择。
｜广州楼市发布 摄
比如今年热度高企的凯旋新世界广粤观邸、保利玥玺湾、保利天曜，以及琶洲南TOD、华樾等，都吸引了不少珠城业主“卖旧换新”。
就连白鹅潭、万博等板块也有高端新盘亮相，一定程度上分流了原本聚焦珠城的需求。
甚至有人算过这样一笔账：
卖掉珠城一套约90㎡、总价千万的北向两房，就有机会置换到琶洲或金融城等板块的120㎡南向四房。
同样是核心地段，居住体验却天差地别，越来越多人选择“往外走一步”。
｜保利天曜实景
未来，随着金融城等新区持续发展，还将有更多品质新盘面市，珠城作为成熟板块，短期内难有重大利好刺激，热度被分流是必然趋势。
那么，现在珠城降价，是不是“捡漏”时机？
楼市君建议谨慎看待，如果一定要买，尽量守住这几个原则：
1、选稀缺资源型产品，如拥有一线江景、大型园林的项目，这类资产在核心区难以复制；
2、避开“错配型”房源，比如在豪宅盘里买小户型，或在刚需盘里买大平层，这类产品流动性往往较差；
3、慎选有明显缺陷的户型，如北向、高总价的一房两房，接手人群会越来越窄。
说到底，珠城依然是广州的“心脏”，下限有支撑，但普涨时代已过去。买房回归居住本质，才是当下最实在的逻辑。
你认为珠城二手房还值得持有吗？欢迎在评论区聊聊你的看法～
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