昨天晚上刷群，一个哥们的发言让所有人都沉默了。他说自己在燕郊的房子挂了快一年，挂牌价65万，现在50万都愿意出，可中介连个电话都没打来。而就在同一天，北京海淀一个老破小，刚放出就被全款拿下，据说买家根本不讲价。这事儿搁五年前想都不敢想。
现在这楼市，真是两个世界。好的地方，政策一松，立马就有人冲进去抢。差的地方，价格砸穿地板，也没人想碰。大家都想知道，手里的房子放五年，到底是变钱了还是变砖头了。
我看了一下最新的数据，2025年全国70个大中城市里，有超过三分之一的三线城市房价是跌的。而且库存压力特别大，有些地方光是把手上没卖的房子清完，就得花快两年半。人少了，房子多了，你说价格能撑住吗？
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反观一线城市，情况不一样。北京上海今年放宽了购房限制，很多人又开始动心思了。尤其是那些带好学校、地铁口近的房子，根本不愁卖。我表姐就在西二旗附近买了个五十平的小两居，总价680万，上周刚成交，比三个月前还涨了十几万。
这不是个例。像深圳南山、杭州未来科技城这些地方，房价其实一直在小幅往上走。年轻人还是往这些城市挤，工作多，机会多，哪怕房租贵也愿意留下来。人多的地方，房子就有流动性。
但你要说全国房价要涨？不可能。现在买房的人比以前少太多了。90后、00后结婚率低，生娃的也不多，加上租房观念变了，很多人真不觉得非得买房不可。再加上老龄化越来越严重，以后不少家庭可能还得面对“多套房没人要”的局面。
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还有一个大变化，就是保障房越来越多。很多城市都在推低价出租房，位置也不差，租金只有市场价一半。这对中低收入群体来说是好事，但也抢走了部分商品房的需求。房子不稀缺了，自然涨不动。
金融政策这块儿，利率是降了。现在首套房贷利率最低能做到3.8%，看起来很划算。但问题是，很多人收入不稳定，根本不敢加杠杆。我同事小李去年月薪两万八，今年裁员后找了半年才上岗，现在拿着一万五。他之前月供九千多，想想都后怕。
所以现在很多聪明人已经换思路了。他们不看房价涨没涨，先看租金赚不赚得回来。有个标准叫租售比，比如一套房卖100万，一年租金收6万，那租售比就是1:16.7，算下来回报率不错。要是只能收3万，租售比1:33.3，那基本就是亏钱持有。
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我还发现，现在房子的附加值越来越重要。比如同一个小区，一楼如果改成了无障碍通道，专门适合老人住，租金能高出两成。要是小区装了人脸识别、自动快递柜，挂牌价也能比旁边高个8%-12%。省电的房子也受欢迎，三级绿色建筑夏天开空调省钱，租客也乐意多付点。
说到底，五年后一套100万的房子到底值多少钱，全看它在哪儿、啥样、有没有人用。一线城市核心地段，管理得好、配套全的，可能还能到110万左右。但要是放在人口流出、没人租的地方，能值个80万都不错了。
我之前查过数据，2025年全国重点城市租金回报率第一次超过了长期国债。这意味着，有些人开始把房子当理财产品了——不指望暴涨，但图个稳定现金流。就像我认识的一个阿姨，在许昌市区买了套房，95万买的，现在市价跌到90万了，但她每月收2200块租金，一年下来比银行利息还高。
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所以别再盯着“会不会涨”了。现在拼的是谁的房子能租得出去、租多久、租多少钱。那种偏僻新区、没地铁、没商场的“睡城房”，未来大概率没人愿意接手。真想卖，只能一降再降。
前几天我去链家问了个经纪人，他说现在卖得最快的房子，都是楼下有地铁、对面有医院、步行十分钟能吃饭买东西的。这种房子不管行情好坏，总有人接盘。
房子正在变回“住”的东西。涨价可能是运气，能租出去才是本事。
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