文/言叔
东亚经济体似乎难逃房地产过热的发展怪圈，新晋"世界工厂"越南正重蹈覆辙。
河内公寓均价已突破每平米8000万越南盾（约合2.1万元人民币），直接比肩中国苏州、南京等二线城市。
但让人跌破眼镜的是，越南当前人均GDP仅接近4700美元，相当于中国2010年水平。
要知道，彼时中国多数二线城市房价尚不足万元，越南房地产市场的"超前"热度可见一斑。
01
越南楼市的疯狂，核心源于土地与住房供应收缩和货币宽松放水的双重挤压。
2024年8月1日，越南《新土地法》正式生效。
这本该是一场旨在"市场化"的改革，结果却大相径庭。
在2024年之前，越南政府每五年制定土地供应指导价，通常只有最终市场价的1/5甚至1/10，催生了大量投机行为。
更荒谬的是，房企完全可以特意等待定价周期末尾拿地，最大限度利用价差。
这种制度设计造成了三重恶果：政府土地出让收入流失，房企囤地惜建，供应严重不足。
新土地法做了一个看似很公平的决定：
废除政府限价，采用"年度土地价格表"，并要求基于"市场原则"估值。
这样做的后果就是，开发商的土地获取成本瞬间翻了3-5倍。
根据世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的报告，河内新盘的拿地成本占总开发成本的比例，从之前的15%-20%飙升至40%-50%。
羊毛出在羊身上，开发商精准地将每一分上涨的土地成本、拆迁补偿费，加了30%的利润后，转嫁给购房者。
02
与需求端火爆形成鲜明对比的是，越南住房供应严重短缺。
2024年胡志明市千万人口仅新增约5000套住宅。河内的情况也不容乐观，2024年河内仅供应3.9万套公寓，每231人才能分到一套。
这背后的原因很复杂。
一方面，《新土地法》虽然通过了，但实施细则这两年处于严重滞后状态。
在史无前例的反腐运动中，大量越南地方官员因为害怕在"市场定价"过程中被指控造成国有资产流失，普遍是"不做不错"的摆烂态度。
审批陷入停滞，成百上千个项目都被卡在"土地估值"这一环节，进而导致供应断崖。2024年河内的新房供应量虽然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斩。
另一方面，越南法规滞后导致开发商囤地现象普遍。
胡志明市某房企2018年拿地后闲置至今，坐等地价上涨而非开发建房。
与供应端"便秘"形成反差的是，越南央行开启了十余年降息潮。
2008-2025年，越南基准利率从15%降至4.5%的历史低位。这波持续十余年的降息潮，本质上是以货币宽松换经济增长的赌博。
尤其在2024-2025年，为了保住GDP 7%-8%的增长目标（越南政府的政治红线），越南国家银行在美联储维持高息的背景下，仍然选择逆势降息。
四大国有银行的12个月存款利率一度击穿4%的心理防线，实际利率（名义利率-通胀率）一度为负值。
即便在2025年全球流动性紧缩的背景下，信贷增长目标仍被死死钉在15%-16%，M2依然保持着13.5%的狂奔式增长，远超5.5%的实际GDP增速。
低利率环境彻底扭曲了市场资金流向。这些货币的本意是流向制造业，去生产鞋子、手机出口。但现实极其骨感：全球需求疲软，工厂订单不足，企业根本不敢扩产。
于是，被释放出来的巨额流动性，在实体经济里转了一圈，发现无处可去，最终全部涌向了资产市场。
银行甚至推出针对35岁以下人群的优惠购房贷款。越南投资发展银行(BIDV)推出的青年购房计划堪称"梦想方案"：
年利率仅5.5%，贷款期限长达40年，更令人惊喜的是，前5年完全不用还本金，只需支付利息，单户最高可贷50亿越南盾。
这一政策将越南年轻人的未来与楼市深度绑定。
03
外资与外籍人士的涌入，进一步推高了高端市场热度。
越南北部工业园区聚集大量日韩中高管与工程师，河内高端公寓外籍租客占比超40%，高租金回报率支撑房价持续上行。
2024年，越南房地产领域吸引FDI达56.3亿美元；2025年1-7月，23.6亿美元，占全部外资的23.5%。主要布局河内、胡志明市的中高端公寓项目。
这形成了一个"双轨制市场"：
房子的定价是卖给拿美元工资的工程师和拿分红的老板的，而不是卖给月薪1500元的越南工人的。
根据Savills的数据，河内高端公寓的租赁市场中，外籍租客占比超过40%，胡志明市这一比例也达到35%左右。
高租金回报率进一步支撑了房价上涨。
河内公寓的租金收益率虽然从2022年的5%-6%下降到目前的3.7%左右，但仍高于银行存款利率，对外资仍有吸引力。
目前越南城镇化率仅45%，经济增速领跑全球，市场普遍存在房价长期上涨的"思想钢印"。
但这一红利更多由外资与本土新贵享有，普通越南年轻人则陷入购房无力的困境。
2024年，越南劳动者月均收入为770万越南盾（2269元人民币），而胡志明市一套普通公寓价格普遍在30亿至50亿越南盾之间。
以月收入1000万至1500万越南盾的年轻上班族为例，即使依靠"低月供+宽限期"也难以负担。
更令人不安的是，连已在还贷的客户也无法幸免。
多位借款人透露，已收到银行通知：因市场利率变动，您的贷款利率将在下一个重定价周期上调。
这意味着，当初承诺的"稳定低息"，也可能随市场波动而消失。
04
越南楼市的故事，与中国的经历何其相似。
同样是制造业转移带来的经济腾飞，同样是土地财政驱动的房地产热潮，同样是货币宽松推高的资产价格。
但越南的情况可能更危险。
中国2010年人均GDP约4500美元时，房价收入比虽然已经不低，但还没有像越南这样离谱。
更重要的是，中国当时还有巨大的城镇化空间和人口红利，而越南虽然城镇化率仅45%，但人口增长已经放缓，总和生育率降至1.9左右，接近更替水平。
一旦全球需求持续疲软，或者美联储维持高息更长时间，越南可能面临资本外流、货币贬值、房地产泡沫破裂的多重打击。
到那时，被深度绑定的越南年轻人，将成为最大的受害者。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
热门跟贴