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北京土拍的新鲜事，一宗接一宗。
12月26日，顺义新国展有一宗地进入预申请，包含2301-03、04居住地块，以及05商业地块。
群众的眼睛是雪亮的。
这宗地里，05商业地块竟然是代替者。在10月16日的供地清单里，它的"前任"，是0002居住地块。
临到上架，顺义新国展地块增加了"包袱"，而且还不小。背后，意味着地块素质不错。
这宗地总占地5.97万平米、规划地上建面12.86万平米，其中住宅占比64%，商业占比36%。
但这种搭配，即便放在北京城六区，对拿地者也是蛮大的考验。
来看下3幅地块的参数：
1、0003住宅地块，占地2.03万平米，规划建面4.05万㎡，容积率2.0，限高36米；
2、0004住宅地块，占地2.095万平米，规划建面4.19万㎡，容积率2.0，限高36米；
3、0005商业地块，占地1.85万平米，规划建面4.62万㎡，容积率2.5，限高36米。
而被替换的0002住宅地块，稍微小点，占地1.84万平米，规划建面3.68万平米，容积率2.0，限高36米。
为什么上拍地块，突然换了主角？
答案是：采取“肥瘦搭配”，便于商业地块出让。
在北京过往的成交记录里，三块纯居住用地一次性出让，是比较罕见的。
实际上，在新国展三幅住宅地块计入供地清单之前，它们是调过规的，其前身0005地块一样，也是商业用地。
明天，就是2026年元旦了。
回望2025年，北京土拍市场上的变性、调规、临阵换地块的案例，不胜枚举。
花姐把它们分成六类来梳理，供大家参考。
一、临阵加“包袱”
一宗宅地在进入预申请后，突然增加了公建用地，被视为多了“包袱”。
除了上述提及的顺义新国展地块，至少还有以下四宗：
1、朝阳区：平房乡+孙河组合
2月21日，当平房乡黄杉木店2107-01、02、03地块，出现在供地清单里时，大家觉得这宗地太香了，两个住宅，加一个幼儿园。
但一个月之后，它捆绑了孙河2902-73综合性商业金融服务业用地一起上架，总占地14.83万平米，规划建面28.27万平米，起拍价126亿元。（详见《百亿地王，搭了一块“瘦肉”》）
这意味着，拿地者须付出6亿多去买2902-73地块，再加上建安成本至少花费10亿元，令楼面价从5.45万元/平米，上浮至6万元/平米左右。
平房乡01地块后来成了璞樾，03地块成了紫京宸园。它们是兄弟，也是对手，还闹过不愉快。
2、昌平区：南邵地块组合
这宗地折腾了三次。
第一次：东区二期CP00-1101-0026（住宅）、0033号（住宅）、0036（幼儿园）地块，组合进入供地清单，后来下线；
第二次：新增东区四期、五期CP00-1101-0044、0045、0046三幅商业用地，使地块总数增至6块，不久下线；
两次失败之后，或许是觉得包袱太重，重新排列组合。
第三次：0026（住宅）、0045与0046（商业）用地下线，仅保留0033（住宅）、0036（幼儿园）和0044（商业）用地。（详见《土拍“肥瘦”之风，从朝阳吹到了昌平》）
0033地块即龙湖恩祥凌云颂，一个龙湖代建项目，建在地铁保护线内。
3、昌平区：歇甲村地块组合
最初，它只有0038和0046两块宅地，用地面积4.40公顷，规划建面10.56万平米。
后来，它新增了0035社区综合服务设施用地、0043教育用地、0044文化设施用地、0045体育用地，共计1.34万平米。（详见《昌平供地策略，雾里看花》）
不过，增负后两块住宅用地降低了容积率。
0038和0046的容积率，从2.4分别变成2.1和2.05。且两块地可统筹考虑、统一核算、结合设计方案灵活设置，整体不超过2.07。
一增一减之后，最终的拿地者是中建智地与未来科学城置业组合，目前已在推进招标工作。
二、调规与减负
有增加包袱的，也就有减负的。2025年，关于调规减负的地块，至少有5宗。
1、朝阳区：三间房双子
朝阳区三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007组合地块，原本有四个地块，分两宗地出让。
2024年12月31日，被打包组成一宗地上架。（详见《打包卖地，第三个“王炸”来了》）
后来，1205-0020多功能地块消失了。用地面积12426.58平 方米，容积率3.5，规划地上建筑面积4.34万平米。
1202-0006成了保利朝观天珺，1205-0007成了金茂满矅。
最初，保利发展和金茂在两个项目的股权平分，后来，各自在项目中控股70%。
2、朝阳区：永安里地块
永安里旧城改造0401-01地块是个老大难，占地3.48万平米、规划建面16.1万平米，它在去年第二、四轮，和第七轮都出现过。
该宗地也调过规，在容积率、规划建面不变的情况下，住宅增加了1.9万平米，减少了1.9万平米持有型公建面积。（详见《北京土拍，潜藏一条暗线》）
这是一块跨了2024年、2025年和2026年的地，看看2026年能否顺利卖出。
长安街边上地块，开发商抱有敬畏之心。
3、顺义区：北京润园
温榆河SY00-2101-2007、2008地块，进入挂牌竞价之前，它调规了。
北京规自委顺义分局下发补充说明，“2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算”。（详见《顺义别墅，刮起调规之风》）
这还没完，今年6月份，原本两个地块合二为一，新地块编号也变更为SY00-2101-200708。
连续的调整后，至少有两点好处：1、更方便开发商排楼栋；2、节约开发成本，二合一之后，很多配套设施可以集中。
而北京润园开盘后，也为寒冬下的京城楼市，增添了一抹亮色。
4、朝阳区：太阳宫地块
今年9月，中建智地以43.145亿元、39%溢价，拿下的太阳宫0627地块，同样有过调规史。
它的用地性质，从“F1住宅混合公建用地”，变成了“二类城镇住宅用地”，容积率从3.0下降至2.6。（详见《太阳宫地块调规，自揭其短》）
此外，规模也有所变化：从最初的5.93万平方米，减少到了5.04万平方米。
其中，住宅增加2000平米至4.28万平米 ，商业减少2000平米至0.75万平米。另外0.55万平米地下商业、养老设施，被取消。
5、海淀区：半壁店双子
半壁店地块土拍前，整体的建筑高度从18米，变成15米限高——只能建4层房。
HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米，实际上减去了东面宽7米的街坊。
两地块容积率、绿地率，可统筹核算。（详见《海淀半壁店地块：砍了高度，得了自由》）
但保利发展在最终报规方案中，最高高度定格在15.89米——在控制基准和法定上限之间，属合规弹性突破。
三、分期入市
需求不振的大背景下，2025年还有多宗土地，采取了分期入市的做法，一方面降低拿地成本，一方面也以观后变。
1、昌平区：东小口三兄弟
早在北京第五、第六批供地清单里，东小口一直是以三块地联袂出现，分属三宗地块，被视为巨无霸。
其中，0001地块占地3.13公顷、建面8.76万平米；0002地块占地5.64公顷、建面15.62万平米；0005地块占地5.72公顷、建面15.42万平米。（详见《北京供地计划，太凌乱了》）
最后，三块地被打散出让，0001地块被北京城建拿下。
接下来，预计第二个出场的，为0002地块。
2、丰台区：张郭庄6028地块
张郭庄6028地块的土拍，有过"三进宫"的经历。
第一次，发生在2024年9月底，北京市2024年第四轮供地清单中，6028住宅和6029商业金融地块捆绑，住宅占地3.18公顷、建面4.77万平米；商业占地1.18公顷、建面2.12万平米。
但最终结局为——下线。（详见《丰台这块地，“三进宫”内幕》）
第二次，发生在2025年4月底，张郭庄6028地块又登场了。这次，6029地块没有出现。本以为没有负担后它能顺利转正，但依然下线了。
第三次，发生在2025年10月中旬，6028地块第三次出现在供地清单里。2025年12月16日，中建方程与中建智地立联手以13.54亿元拿下，只不过，中建智地只持有7%股权。
五、土地变性
2025年的北京土拍市场，还有一大特点，就是对土地性质的改变。
1、昌平区：0055居住用地
2023年4月至2025年7月，0055号地的编号为0801-32号地，性质是工业研发用地。
在2025年8月1日，它摇身一变，为R2居住用地。占地1.27公顷，规划地上建面3.175万平米，容积率2.5，限高80米。（详见《北京三宗地变性，藏有深意》）
如果将0055地块称之为朱辛庄最佳宅地，一点也不夸张。
不过，它有可能会和东面的0057其它多功能用地捆绑出让，所谓的“肥瘦搭配”。
0057地块占地1.07公顷，容积率2.0，限高80米。包袱也不小。
2、通州区：中铁建花语璟云
2025年4月29日，中铁建地产以7.755亿元，摘得通州梨园6007地块，楼面价3.58万元/㎡，溢价率21.94%，创造通州楼市的多个土拍纪录。
为什么那么抢手？主要是因为在之前的变性过程中，把容积率压得太低了。（详见《通州低密土拍，提前飘出火药味》）
最初，它的标号是FZX-0303-0133，用地性质为F3多功能用地，用途是产业用房。
到了2025年2月，0133号地变成R2住宅用地，容积率从原来3.08骤降至1.7，取消60米上限，统一调整至45米限高。
六、增加居住地块
2025年的北京土拍市场，还有一个很特别的现象是，主动增加负担。不过，这个案例只有一个。
1、通州区：中建运河玖院
6月4日，中建玖合以74.91亿元底价，拿下大运河八子：FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810、0807、0808和0811地块。
这串代码很长，用地面积11.28万平米，规划地上建面26.19万平米。
实际上，这宗地首次出现时，只有“五子”——0705、0706、0707、0708、0810地块。曾在去年第七次、今年第一次供地清单里出现过。（详见《大运河地王，中建玖合如愿》）
现在看来，八块地打包的供地策略是对的，中建运河玖院卖疯了。
花姐点评：
计划赶不上变化。
用这句话来形容2025年北京土拍市场，是再合适不过了。
它充满了不确定性。
调规，变性，增减，替换，空降，起死回生，各种手法，粉墨登场。
背后，只有一个目的，把土地卖出去。
而在2024年，北京土拍市场相对安静。不过，在中海新城153亿元组合包里，开了地块调规先河。
当时，中海朝阳ONE调规，不仅减少了5000平米持有型养老物业，两个的商业还可整体转让，建筑高度从60米变成局部80米。
有了这个先例，2025年土拍市场就热闹起来了。
结果，成绩还是比2024年逊色一点，成交40宗宅地，收金1427亿元，同比下滑8.17%。（详见《跌8.6%！2025年土拍成绩单来了》）
花姐希望，2026年的北京土拍，那些五花八门的手法，尽量绝迹，这也是给行业一个信心。
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