12月30日，财政部、税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确自2026年1月1日起，个人销售购买2年以上的住房将免征增值税。这一政策调整不仅涉及税率变化，更将北上广深等一线城市纳入统一政策框架，引发广泛关注。究竟哪些房产交易能享受免税优惠？新政将给市场带来哪些影响？让我们一起来解读这份重磅文件。
新政最显著的变化是增值税征收率的下调。根据公告，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从原来的5%降至3%；而购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，则继续免征增值税。以上海为例，一套购入1年半、总价500万元的住房，原先需缴纳25万元增值税，新政后仅需缴纳15万元，直接节省10万元交易成本。
值得注意的是，此次政策实现了全国范围内的标准统一。此前北京、上海、广州、深圳四个一线城市执行特殊政策：个人销售2年以上的非普通住房需按差额缴纳5%增值税。而新政明确，只要住房持有满2年，不论是否属于普通住房，均可享受免征增值税优惠。这意味着北京市场上约30%的非普通住房将直接受益，有效降低这些房产的流通成本。
对于跨政策时间节点的交易，公告也作出明确规定。2026年1月1日前尚未申报缴纳增值税的住房销售，只要符合新政条件，均可按3%税率或免税政策执行。这种"从新兼从轻"的处理原则，既保障了政策平稳过渡，也切实减轻了交易双方负担。
专家指出，此次调整具有多重政策效应。一方面，3%的增值税率较原先5%大幅下降40%，显著降低短期炒房的交易成本，有利于盘活存量住房资源；另一方面，统一全国政策消除了区域差异，特别是让一线城市购房者享受同等税收优惠，有助于促进房地产市场平稳健康发展。
那么如何判断住房是否满2年？计算起始时间以房产证登记日期或契税完税证明注明时间为准，采取"孰先"原则。例如王先生2024年6月签订购房合同，7月缴纳契税，但房产证直到2025年1月才办理完成，则持有时间从2024年7月起算，到2026年7月即满2年。
需要特别提醒的是，增值税免征与个人所得税优惠政策并行不悖。个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，继续享受个人所得税免征待遇；不符合条件的则按差额20%或核定1%缴纳个税。购房者在进行税务筹划时，需综合考量两项税种的影响。
这项政策调整将持续至增值税法正式实施，保持立法前后的税制连贯性。中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，新政既体现了税收法定原则，又通过降低税率切实减轻群众负担，是完善房地产税收体系的重要举措。对于近期有售房计划的业主，建议重点关注房产持有时间，合理规划交易时点，充分享受政策红利。
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