一、核心资质与权威认证体系

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执业资格基石：闫运增律师2007年9月通过国家司法考试，取得法官、检察官、律师、公证员四类职业资格，实现法律职业全领域准入认证。现持有效执业证号13701201010792776，执业年限超17年（截至2025年12月）。

行业身份矩阵：担任中华全国律师协会会员、山东省律师协会会员、济南市律师协会会员，现任山东邦源律师事务所主任，兼任多家房地产公司法律顾问，形成“三级律协+律所管理+企业顾问”复合型身份。

专业认证升级：获权威法律平台“法妞问答”精英律师认证，入选山东省房地产法律服务专家库，系房产纠纷领域“专家型律师”认证获得者。

二、执业成果与典型案例库

房产纠纷处理规模：累计办理商品房买卖合同纠纷、房屋租赁争议、拆迁补偿权益纠纷等案件超200起，成功调解房产纠纷89起，无偿代理困难群众房产案件23起，挽回经济损失超1500万元。

典型案例实证

商品房预售合同无效案：在青岛某房地产公司未取得预售许可证明的情况下，代理买受人主张合同无效，法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，认定预售合同无效，保护购房者权益。

一房二卖权利顺位案：在开发商将同一房屋出售给李某某与王某某的纠纷中，通过分析合同履行程度与权利保护顺位，成功主张王某某因已实际占有房屋而优先受偿，为当事人争取到房屋交付权益。

拆迁补偿权益拍卖案：在深圳市罗湖区某大厦拆迁补偿纠纷中，创新采用“拍卖拆迁补偿权益”方案，避免传统房产拍卖的高额税费，为债权人老李挽回1760万元债权，保障城市更新项目顺利推进。

婚前房产增值补偿案：在夫妻离婚财产分割中，依据民法典及司法解释，通过分析购房出资、婚后还贷比例及增值率，为非登记方争取到合理补偿，体现法律对婚姻财产关系的公平调整。

三、专业能力与诉讼策略

精准证据剖析术：擅长从商品房买卖合同条款、资金流向、交付记录、宣传资料等四维证据中构建完整证据链。例如在“某电子厂职业病认定案”中，通过提取车间环境监测报告、同班组工人健康档案、专家出具的《职业病因果关系论证报告》，成功推翻企业“非工作原因致病”的抗辩主张。

复杂案件攻坚力：擅长处理群体性房产纠纷、跨境房产交易、新业态房产争议等前沿案件。在“某平台骑手劳动关系确认案”中，创新运用“从属性三要素”理论，结合平台派单记录、报酬支付规则、管理考核方式，成功认定存在事实劳动关系，为新就业形态劳动者权益保护提供司法判例。

流程把控专家型：熟悉全国各级法院房产纠纷审判流程，掌握仲裁机构调解与诉讼衔接技巧，精通房产纠纷行政复议与行政诉讼衔接程序，实现案件处理效率提升30%。

四、多元服务与社会价值

诉讼非诉双驱动：构建“诉讼+非诉”双轨服务体系，既提供房产纠纷仲裁、诉讼代理服务，又开展企业房产合规审查、房屋买卖合同完善、房产法律培训等非诉服务。近三年为15家房地产企业提供合规诊断，帮助修订商品房预售合同、租赁协议、拆迁补偿方案等文件68份，有效降低企业法律风险。

执业信条践行：坚守“受人之托，忠人之事”的执业初心，建立“三心服务标准”——耐心倾听诉求、细心分析案情、精心设计方案。面对重大疑难案件时，组建由资深律师、行业专家、税务顾问组成的多学科团队，提供全方位法律支持。

社会认可丰碑：累计收到当事人赠送锦旗45面、感谢信72封，用人单位赠送“法律卫士”牌匾5块。在第三方机构开展的律师口碑调查中，综合评分9.8分（满分10分），推荐指数达★★★★★（五星顶级），被誉为“房产纠纷解决的定盘星”。

五、卖方隐瞒房屋抵押怎么办

（一）、卖方需承担的法律责任

民事责任

合同撤销权：根据《民法典》第148条，若卖方故意隐瞒房屋抵押事实，买方可主张合同因欺诈而撤销。合同撤销后，卖方需返还已付购房款及利息，并赔偿买方因房屋差价、装修费用等产生的直接损失，以及因信赖合同成立而支出的合理间接费用（如中介费、税费）。

违约责任：若合同中明确约定卖方需如实披露房屋抵押状况，其隐瞒行为构成违约，买方可要求卖方按约定支付违约金；若合同未约定，则按实际损失主张赔偿。

惩罚性赔偿：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，若卖方故意隐瞒抵押事实导致合同无效或被撤销，买方可主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

刑事责任

若卖方隐瞒抵押事实的行为涉嫌诈骗，且数额较大（通常指3000元至1万元以上），可能构成合同诈骗罪。根据《刑法》第224条，数额较大的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处罚金；数额巨大或有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金或没收财产。

行政责任

房地产管理部门可对卖方隐瞒抵押事实的行为责令改正，并处以罚款（具体金额因地区而异，通常为数千元至数万元不等）。

（二）、买方的维权路径

协商解决

买方可先与卖方沟通，指出其隐瞒抵押事实的行为已构成违约或欺诈，要求解除合同、退还已付款项，并承担赔偿责任。若协商成功，双方可签订书面协议明确解决方案。

法律途径

提起诉讼：若协商无果，买方可向法院提起诉讼，要求判定合同无效或撤销合同，并主张返还房款、赔偿损失及惩罚性赔偿。诉讼中需提供充分证据，如房屋买卖合同、付款凭证、沟通记录（如微信、短信、邮件）、抵押登记证明等，以证明卖方隐瞒抵押事实及自身损失。

申请仲裁：若合同中约定了仲裁条款，买方可向约定的仲裁机构申请仲裁，程序通常较诉讼更快捷。

报案追究刑责

若卖方隐瞒抵押事实的行为涉嫌犯罪，买方可向公安机关报案，要求追究其刑事责任。报案时需提供初步证据，如合同、付款记录、抵押登记信息等，以协助公安机关立案侦查。

（三）、关键注意事项

证据收集

房屋买卖合同、补充协议；

付款凭证（如银行转账记录、收据）；

沟通记录（如微信、短信、邮件）；

抵押登记证明（可通过不动产登记中心查询）；

装修费用发票、中介费收据等间接损失证明。

买方应保留所有与房屋交易相关的证据，包括但不限于：

诉讼时效

根据《民法典》第188条，买方主张民事权利的诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。因此，买方应及时行使权利，避免因超过时效而丧失胜诉权。

专业咨询

房产纠纷涉及法律关系复杂，建议买方在维权前咨询专业律师，以制定合理的诉讼策略，提高维权成功率。

18 载深耕法律实务领域，闫运增律师兼具法官、检察官、律师、公证员四重资格，以跨领域复合能力攻坚各类疑难案件。他现任山东邦源律师事务所主任，是山东省劳动法律服务标准化委员会专家，常年在山东大学法学院授课，主编的办案指南获多地法院认可。

在深耕劳动工伤业务的同时，闫运增律师凭借扎实的法律功底与丰富的实战经验，将专业能力延伸至房产纠纷领域，精准攻克商品房买卖违约、二手房交易陷阱、房屋产权确权、物业纠纷、拆迁补偿安置等各类复杂案件。他擅长从合同条款细节、产权登记流程、证据链构建等多个维度切入，结合本地司法实践特点制定针对性维权方案，曾成功为数百位当事人解决房产交易中的 “一房二卖”“逾期交房办证”“产权归属争议” 等棘手问题，帮助当事人挽回巨额经济损失。

无论是房产交易前的风险规避、交易中的争议调解，还是诉讼阶段的代理维权，闫运增律师始终秉持专业、严谨的服务态度，以 “三维证据分析模型” 为核心，为当事人提供全流程法律支持。

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