项目外立面。黄指南/摄
本报记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报道
深圳中信信悦湾的外立面仍被脚手架完整裹覆，未完工的现场图景里，此前千万级豪宅看房区的密集人流，已成为这一项目超百亿元销售业绩的“前置预热场”。
12月28日晚间，中信城开华南发布深圳信悦湾销售喜报，项目首推1栋二单元、1栋五单元共156席房源仅两小时，成交额便强势突破100亿元，不仅刷新了销售速度的认知，更以“单套过亿房源成交套数破纪录”“最快整栋售罄纪录”的动作，再次刷新深圳楼市顶豪纪录。
如今看房通道虽仍敞开，可2000万元的验资证明，成了本报记者一窥顶豪真容跨不过的“门槛”。
热销下的真实触感
最高单价触及38万元/平方米的单价阈值、2000万元的验资门槛，未能阻隔高净值人群的涌入热情。
12月28日，深圳南山区东角头片区的中信城开信悦湾正式开盘，两小时内百亿元销售额落袋，近300批冻资客户支撑起近八成去化率，顶豪市场的热度在这片滨海地块集中迸发。
从深圳歌剧院沿后海大道向南穿行，中信城开的项目围挡已在周边建筑群中形成辨识度。尽管楼栋仍处于施工状态，但开盘即百亿热销的市场表现，已让这宗地块成为年末深圳顶豪市场的核心焦点。
12月29日，本报记者赴项目现场探访，试图穿透亮眼的销售数据，捕捉真实的市场反馈与产品认知。
刚抵达项目接待处，工作人员便明确告知：“目前仍可接待看房，但需提前预约，临时到访暂不受理，且需出示2000万元验资证明。”
一位接近项目的人士进一步阐释了这一接待规范的底层逻辑，称其既是项目方精准筛选客群的核心考量，亦是当前顶豪项目为保障接待效率与客群匹配度的常规操作，折射出高端住宅市场“精准匹配、高效对接”的客群运营趋势。
已完成认购的上市企业财务合规顾问张先生（化名）向本报记者表示：“本人公司是从事企业IPO上市辅助工作，作为长期关注深圳核心区资产的投资者，其对该项目的关注源于深圳湾的地段。”
张先生直言，房地产投资的核心逻辑仍是地段价值锚定，这片区域处于深圳湾海景沿线的价值高地，稀缺性毋庸置疑。
谈及对项目的期待，张先生语气中难掩认可，他告诉记者，带看期间重点关注了首推的302平方米与370平方米两种主力户型，“深圳歌剧院搭配独有的海景视野，是项目在深圳顶豪市场的核心竞争力，这两大优势在同量级产品中具备差异化特质”。
但期待之外，张先生的投资顾虑同样明确。“项目本身的产品力与地段优势值得认可，但当前定价下的投资回报空间需审慎评估。”
他从投资回报角度向记者测算，“以我购置的超亿元房源为例，单价接近29万，项目整体得房率约73%，指标在同量级顶豪项目中并不突出；叠加持有周期内的时间成本与资金占用成本，若后续转手欲实现盈利，售价需突破30万元/平方米甚至更高。从当前顶豪市场的流通格局来看，这一盈利阈值的达成存在较大不确定性。”
更让张先生不满的是开盘前现场的看房体验。“完成验资流程后，本期望获得精细化的户型解读与项目信息服务，但实际现场客流拥挤、秩序一般，户型讲解需在人群中穿梭完成，整体环境嘈杂，带看动线规划存在明显缺陷，与顶豪项目应有的服务标准存在显著差距。”
如他所说，正是这种体验落差，也在一定程度上削弱了对项目的初始期待。
图片为项目带看排队情况和开盘现场情况。购房者张先生供图
另一位刚结束看房准备离开的意向购房者，则以同片区的华润沄玺为参照基准，给出了更为具体的产品对比反馈。“此次开放的样板房，客厅视觉尺度与华润沄玺相近，但主观感受上实用率略低；且除主卧配套卫生间外，其余均为暗卫设计，该产品设计在顶豪项目中属于明显短板。”
该购房者明确表示，综合产品力维度评估，华润沄玺更契合其预期。他还特别提及服务细节的差异：“此前探访华润沄玺时，项目为看房客户提供的是依云矿泉水，而带看销售饮用的则是怡宝，细节处藏着客群尊重感。”
对于市场流传的“信悦湾选房近乎日光”的消息，该购房者直言超出其预期判断。“从行业常规销售逻辑来看，楼盘销售数据往往存在优化表述的可能，客观而言，当前项目呈现的热销程度，确实突破了我的预判。”
百亿元豪宅背后的化债底色
这场顶豪市场的热销盛宴背后，掩藏着一宗地块跨越二十余年的开发僵局与化债往事。
这场顶豪市场的热度盛宴，绝非偶然的资本躁动，而是中信系以“金融+地产”协同架构重构出险资产价值的典型实践，更直指当前房企债务重组的核心症结，优质核心资产的处置变现效率与架构设计，才是决定债务出清成败的关键变量。
在房地产行业风险出清的大背景下，这宗地块的开发脉络早已超越单纯的项目开发范畴，成为时代变迁中资本博弈、债务纠葛与资产盘活的微观缩影。
从码头经营到住宅开发，从股权纠纷到流动性危机，再到最终的央企介入重整，这宗地块的每一次身份转换，都折射出房企债务处置的复杂逻辑与行业转型期的生存图景。
本次热销的中信信悦湾，备案名为“元湾府”，其前身可追溯至佳兆业集团曾持有的深圳南山东角头项目。这宗地块的开发序幕早在20世纪80年代便已拉开，最初由深圳航运总公司与香港达力集团合资设立的圳华港湾公司主导，核心用途为码头经营。1995年，地块完成用地性质变更，获批转为多功能综合开发用地，为后续住宅开发埋下伏笔。
1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成改规筹备协议，但股东间的股权纷争与资金链断裂，让项目首次陷入开发停滞。直至2013年，佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权，间接掌控该地块约37.5%权益，将其纳入核心资产储备，彼时该项目的权益货值已逼近300亿元，一度被视为佳兆业布局深圳核心区的关键筹码。
好景不长，2021年佳兆业陷入全面流动性危机，这一核心项目开发再度搁浅。雪上加霜的是，2014年圳华港湾30年经营期届满后，股东清算矛盾持续升级，2016年启动的强制清算程序更让地块陷入长达7年的僵局，成为佳兆业债务困局中最受关注的核心资产包袱之一。
僵局的打破，始于中信系的战略介入。2022年6月，中信城开携300亿元整体方案接手项目，形成“金融机构保留债权+央企操盘代建+原民企协同”的架构模式。
彼时，中信银行以主要债权人身份维持债权属性，保障资金安全；中信城开承担融资代建与全流程操盘职责，注入专业开发能力；佳兆业作为原资产方保留少量权益，协同对接属地资源。这一模式在当时被市场解读为出险房企核心资产盘活的可行路径，为行业提供了“金融+产业”协同化债的参考样本。
2023年，项目股权重组完成后，西部信托全资子公司城开信银持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆业仅保留0.7%的象征性持股。这种股权结构设计，既兼顾了债权人的债权回收诉求，也为原资产方预留了后续收益空间，实现了多方利益的平衡，为项目重启奠定了基础。
2024年7月，中信城开东角头项目在南山区后海大道正式更名为“中信深圳湾”并启动建设；同年12月，项目备案名确定为“中信元湾府”，最终以信悦湾的案名入市，完成了从出险资产到顶豪标杆的价值跃迁。
顶豪，走出楼市独立行情
当顶豪市场以两小时百亿元成交额的热度撕开楼市调整期的沉闷表象，局部狂欢与全局承压的鲜明对照，恰是当前房地产市场结构性分化的精准切片。
高端购买力集中释放背后，是产品供给与需求迭代的精准共振，更是行业深度调整期底层逻辑的重构信号。其热销并非偶然，而是产品力、定价策略与需求精准匹配的必然结果。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，项目在社区规划、物业服务、景观营造及得房率等核心维度显著优于周边存量项目，形成了鲜明的产品力优势。
“同时定价具备性价比，折算得房率后单价与周边次新二手房基本持平，大幅降低了高端客群的决策门槛。”李宇嘉如是说道。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端则补充道，深圳湾核心区位的稀缺性构成了供给端的核心支撑，这种稀缺性使其成为高净值人群兼具自用与资产配置双重需求的优选标的，而项目的集中入市恰好激活了这部分沉淀需求。
她进一步分析表示，深圳湾豪宅区此前受政策约束，新房供给长期难以满足富豪对低密度高品质产品的需求，此次供给端的精准补位与市场空白形成强烈共振，进一步助推了成交热度。
深入剖析可见，此类顶豪热销并非楼市全面回暖的信号，而是豪宅市场独立行情的集中体现。当前市场已形成鲜明的二元割裂格局，豪宅市场凭借稀缺供给与专属客群，走出了相对独立的运行轨迹。
李宇嘉强调，新房市场已聚焦品质改善需求，高端购买力成为核心支撑，而刚需及刚改需求则全面转向二手房市场，这种分化背后，是创新科技、AI、互联网等新兴产业催生的新富群体，对高端住宅形成了明确且刚性的消费需求。
而在张晓端观察中，顶豪产品与客群均处于供需金字塔的顶端，其成交热度无法代表更广泛的市场行情，从10月、11月新建商品住宅及二手住宅的销售面积数据来看，市场整体并未出现大幅增长的趋势，清晰印证了豪宅行情与普通楼市的割裂性。
在她看来，这种独立行情在一线城市具有共性，核心城市核心区位的顶豪产品即便在市场下行周期，仍能凭借稀缺资源属性保持吸引力，成为高净值人群对抗资产波动的重要选择。
穿透豪宅独立行情的表象，当前楼市整体仍处于深度调整期，结构性矛盾与修复压力并存。从市场主体来看，房企阵营分化愈发清晰，在行业调整期内，央企开发、现房销售、核心地段的项目已形成明显的市场优势，而民企则普遍陷入式微，多数已退出市场或挣扎求生，非现房项目的销售压力尤为突出。
李宇嘉分析，民企并非只能局限于刚需刚改赛道，转向改善高端领域已成新的突围方向，但需建立在三大核心前提之上，确保项目交付安全、积累良好的市场口碑、在物业服务、设计细节等领域打造差异化竞争力，方能精准匹配市场的结构性需求。
从整体市场运行来看，行业共性问题仍未解决，同质化竞争僵局持续，多数项目仍依赖价格促销实现去化，去化周期长的压力普遍存在。李宇嘉强调，此类热销本质上属于个案，项目体量小、受众范围窄，仅服务于小众高端需求，无法支撑市场整体回暖。张晓端亦指出，顶豪市场的局部热度无法改变市场的整体调整态势，更无法掩盖住宅市场供需的结构性不平衡问题。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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