2026年1月1日起，全国房产增值税政策迎来一刀切调整，原有的“满二需缴纳5%增值税”规则彻底取消，统一执行“满二免征”。
这一变化不仅让一线城市直接受益，更清晰释放出政策导向的转变——从过去的抑制炒房，转向全力保障楼市流动性，尤其是打通向上置换链条，为地皮经济注入活力。
满二免征的核心逻辑：救赎向上置换的流动性
不少人会疑惑，既然上海12月二手房成交量已达2.2万套，日均新增挂牌1000套左右，市场看似热闹，为何还要强调“拯救流动性”？
拆解细分数据就能找到答案：当前成交的二手房中，300万以下的老破小占比高达70%，这类存在硬伤的房源正通过以价换量集中抛售，而1000万以上的豪宅则成交停滞。
豪宅成交卡住的是整个置换链条的关键环节。1000万的房子卖不出去，2000万、3000万的新盘就无人接盘。
所谓的“拯救流动性”，核心是激活向上置换的流动性，而非停留在普通刚需层面的流通。此前提及的房产税政策也形成配套：只要是唯一住房，无论价值多少都无需缴纳房产税，即便是与父母共住的三五千万豪宅也不例外。
这一组合拳的信号很明确，就是鼓励居民将多套房产置换为一套更优质的住房。
此次全国一刀切的满二免征，还简化了此前复杂多变的地方政策。过去不同城市的差额计税、满三满五等规定频繁调整，让购房者难以把握，如今只需记住“满二免征”四个核心词即可。
政策的简化也意味着这将成为长期稳定的规则，不会再随意变动。
市场影响预判：豪宅供给增加或引发短期踩踏
满二免征政策最直接的利好群体，是一线城市持有1000万以上高单价房产的业主。这类房产此前需缴纳二三十万的增值税，买卖双方常因税费承担问题谈崩，政策落地后直接消除了这一交易障碍，将促使更多有置换意愿的高净值人群出手卖房。
但需明确的是，这一政策并非为了推动房价大涨。房地产市场仍受供需关系主导，取消增值税只是激活流动性，不会改变需求基本面。
不过可以预见的是，2021年至2025年上市的准新房将在2026年1月后集中入市，尤其是大虹桥区域的1000万级房产。这类房源的业主原本等待满三满五免税，如今满二即可交易，集中抛售大概率会引发短期踩踏。
但这种踩踏也是楼市软着陆的必要步骤，若长期锁死流动性，大量业主将面临房产大幅贬值且无法变现的困境。
核心购房人群：三类群体支撑新房市场
2025年的新房成交数据，揭示了当前楼市的核心购买力来源，这三类人群占比超70%，也是政策精准对接的潜在置换群体。
第一类是大厂员工，尤其是从事AI、半导体行业的从业者，他们收入持续增长、现金流稳定，而当前房价下跌让他们具备了逆周期配置资产的机会；第二类是跨境电商从业者，2025年跨境电商行业爆发，这类人群资产快速增值；第三类是拥有铁饭碗的群体，他们缴纳了充足的公积金、养老金等，就业稳定无下岗风险，具备坚实的购房基础。
据豪宅楼盘从业者透露，销售会优先对接这三类人群，因为他们的成交意愿极高。而其他行业的购房者，往往难以获得同等重视。
此次满二免征政策，正是对这类有实力、有置换需求的富裕群体的精准利好，进一步降低了他们的交易成本。
政策联动与购房建议：把握机会更需理性
与房产政策配套的，还有2026年财政部推出的家电以旧换新补贴政策，覆盖冰箱、洗衣机、手机、电脑、热水器、智能眼镜等多种产品，补贴力度达15%，相当于直接八五折。这一政策主要面向无贷人群，鼓励消费，与房产政策形成联动，共同拉动内需。
对于不同群体，政策带来的选择也不同。中产刚需若有购房计划，可抓住此次豪宅集中入市的机会议价，建议直接按30%的幅度砍价，提前锁定2026年至2027年的房价下跌空间，避免成为接盘侠。
尤其是95前、85后等未婚群体，房价下跌叠加政策利好，或许是出手的合适时机，也能在一定程度上助力结婚率和生育率的提升。
而对于此前在房价高点入市的购房者，此次满二免征提供了变现机会，具体如何操作需自行判断。
需要强调的是，不存在绝对正确的购房建议，核心是结合自身收入情况和行业属性——若属于上述三类核心购房人群，且有实际居住需求，可把握政策窗口；若收入不稳定，则需谨慎决策。
综上，2026年满二免征政策的核心是激活楼市向上置换的流动性，精准对接高净值置换群体和三类核心购房人群，同时通过政策简化和配套消费刺激，形成合力拉动内需。
这并非楼市过热的信号，而是软着陆过程中的必要调整。对于购房者而言，理性判断自身实力、把握市场节奏，比盲目跟风更重要。
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