大家帮2026年的第1篇推送
2025年已成过去式，2026年正在进行时。
过去一年，你过得咋样？对于北京楼市来说，真是极其艰难的一年，但黑暗中仍有光。
我们照例在新年第一天，对过去一年的北京楼市做个总结，对新的一年做个展望。
2025年北京楼市共出了两大重磅政策。
第一次是在2025年的8月8日，最重要的一条就是“符合购买条件的家庭在五环外购买商品住房不再限制套数”，简单点说就是“五环外不限购”。
此外，公积金贷款政策也经历重大调整，北京无房、有公积金贷款记录但已结清的情形，可遵循首套公积金贷款政策，还有二套房贷款的最高额度提升至100万。
图源北京住建委官网
第二次是在2025年12月24日，最重要的一条就是“非京籍购北京住房的社保或个税年限，五环内由3年改成2年，五环外由2年改成1年”。
还有，商业贷款利率不再区分首套和二套，最低利率都调整为3.05%，公积金贷款二套的最低首付比例降至25%。
还有一项政策是真对拿地开发商的，就是招拍挂项目的立项方式由“市区分级核准”调整为“区级备案”，以提升效率。
图源北京住建委官网
总的来说，北京2025年的楼市政策呈现“先松外围（8月放开五环外）、再优整体（12月全面降门槛）”的渐进式调整路径，核心思路是精准支持刚性和改善性住房需求，同时通过简化流程稳定市场供给。
新房
或许是在政策刺激下，8月份北京新房成交量，环比有一个超6%的增长，9月份和10月份的成交量也都超过3000套。
12月24日政策出台后，北京12月的新房成交量环比增加23.7%，至3090套。
2025年北京新房成交套数定格在34961套。
2025年北京新房年度成交图
这是北京新房成交量近6年的最低。
2024年的37178套，已经相比2023年的51137套，少卖13959套，同比下降26.82%。
2025年则在2024年大幅下降的背景下，再次减少2217套成交，同比下降近6%。
虽成交量下降，但2685.7亿元的成交金额，较2024年还有微弱的增长。而究其原因，就是2025年的成交均价突破6万/平，还有就是套均成交面积达到127.73平，再次创造历史纪录。
但全北京成交量的下降，也传导到北京各区。
2025年，北京16区，成交套数负增长的区域有9个，套数前三名区域的格局也发生了变化。
通州以4267套成交量，位于全北京第一，同比增长11.79%，同时通州也是2025年北京唯一一个成交量突破4000套的区域，而2024年4000+的区域还有4个。
而以往霸榜前三名的大兴，今年总成交3368套，同比下降接近27%，传统成交大户房山同比也有超26%的降幅。
前三名常客昌平和顺义，则从2023年巅峰期的6600+成交，一度降至3000+。
几大传统成交大区降幅比较大，也是2025年成交量下降的一大原因。
2025年北京16区新房成交数据
但也有令人惊喜的现象，海淀2025年成交2885套，同比大增171%，达到近三年的成交量之最。
主要原因还是得益于，明星楼盘效应。
2025年全北京新房金额销冠是和樾望雲，总成交金额达到92.25亿，这一数据比2024年的金额销冠的75.58亿要多出16.67亿。
今年3月份开盘的和樾望雲，目前的总网签进度已经达到669/693，网签去化率96.5%，这个去化率在2025年的北京市场也属于TOP级的存在。
海淀在2025年的北京新房市场可以说杀疯了，年度成交金额TOP5中，除和樾望雲外，建发海晏、颐海澐颂、和樾玉鸣分别以75.36亿、68.18亿、65.63亿位列第2、4、5位。
而华润臻澐，也以33.61亿元的成交金额，成功挤进全北京TOP10，位列第9。
海淀新房5强，2025年年度总成交额达到超过335亿元，占全北京总成交额的12.5%。
图源京楼销售排行榜
而在金额TOP5中，被海淀军团夹在中间的第三名，是今年异军突起的中建运河玖院，年度总成交金额定格在73.47亿。
更重要的是，运河玖院是2025年全北京新房成交套数、面积双料销冠。
销冠成绩是903套、11.84万平。
图源京楼销售排行榜
套数不及2024年销冠的982套，但面积要超过2024销冠1.76万平。
实际上，2025年11月过完，运河玖院就提前锁定了年度套数、面积双料冠，12月20号有加开二期，并火速实现200+的网签，提升年度销冠的含金量。
此外，通州招商朝棠揽阅，年度成交量也达到533套，成为全北京第五。
明星楼盘的热销，直接助力其所在的整个区域拥有好的市场表现。
2025年，北京17区也都有自己的新房销冠，他们也都代表着各自区域的门面。
2025北京新房17区销冠
除海淀区的和樾望雲、通州区的中建运河玖院夺得各自区域的三冠王外，丰台区的建发金茂观宸、亦庄的北京润府雲萃、门头沟的长安华曦府、昌平的北京国贤府贰期、怀柔的建工嘉棠澐玺、延庆的中建臻源府，都分别成为各自区域的成交金额、套数、面积三冠王。
二手房
接下来，咱们再看看二手房的整体数据表现。
2025年，北京二手住宅成交量174245套，成交面积1591.43万平。
成交量，相较于2024年的175678套，下降0.8%，而成交面积相较于2024年的1583.96万平，还增长近0.5%。
2024年北京175678套二手房成交量，比2023年的155433套多卖了20245套，同比增长超13%。
2022年，北京二手房总成交量约14.24万套。
也就是说，2025年的174245套二手住宅成交量，仍然是近几年的高位。
2025年前11月北京二手房成交数据
得益于2024年930新政的积极影响，2024年10月、11月、12月成交量分别达到1.74万套、1.88万套和2.16万套。
今年10月和11月，月成交套数分别只有1.21万套和1.44万套，和去年都差好多，今年唯二在1.7万套荣线以上的月份是3月份和刚过去的有新政的12月，月度成交量分别达到1.92万套和1.72万套。
但也值得注意的是，2025年剩余10个月，也有9个月在1.2万套的枯线以上，传统的成交淡季月，2月份的成交也达到了1.19万套。
但2025年二手房成交量高，仍然有一个前提：以价换量。
从安居客官网给出的房价指数来看，2023年—2025年3年，北京二手房挂牌均价已经连续3年大幅下降了。
数据源自安居客官网（1.1数据）
2023年，北京二手房挂牌均价5.42万/平，同比下降5.83%。
2024年，北京二手房挂牌均价降至4.45万/平，同比下降17.86%；
2025年，北京二手房挂牌均价已经降到3.95万/平，同比下降11.35%。
虽然北京今年二手房挂牌均价降幅有所收窄，但还是没有遏制住持续下探的势头。
还有一组我们粗略计算的数据：
2025年北京二手房3.95万/平的挂牌均价，已经相较于2018年的最高峰的5.99万/平，每平下降超2万，降幅超过34%。
“北京房价一把倒回十年前”，现在看还真不是夸张的说法，因为2013年—2015年这三年，北京二手房挂牌均价分别是4.03万/平、3.73万/平和3.94万/平。
更扎心的是，以上的数据还都是二手房的挂牌价，最后的真实成交价格只会更低。
根据贝壳的数据，北京今年第四季度的二手房的成交均价只有4.01万/平，与2015年第四季度的3.86万/平，相差无几。
另外贝壳还有一组数据，今年第四季度的4.01万/平的成交均价，已经相较于历史最高的2016年第四季度的6.69万/平，每平下降2.68万，降幅达到惊人的40.06%。
而到1月1日，链家官网二手房前台挂牌套数已经降至13万套以下，达到12.91万套。
图源链家官网（12.2数据）
2025年北京新房、二手房住宅，共计成交209206套。
而2023年、2024年这两年的数字分别是206570、212865。
2025年，北京住宅总量仍然喜人，但人们对房价的预期依然悲观。
土地
接下来咱们再总结下2025年北京宅地土拍。
2025年北京土拍成交地图
伴随12月25日，丰台花乡0001地块迎来最终买家，2025年北京宅地土拍战绩，最终定格在40组，1427.42亿元。
这样的成绩，比2024年的41组少1组，成交金额少近127亿元。
而2023年，北京土拍宅地成交是61组，成交金额1741亿。
今年已经是连续2年下降了。
具体来看，2025年40组成交宅地中，有26组底价成交，底价成交率达到65%。
另外，因为2025年北京土拍开启“不限价”模式，所以24组溢价成交的地块中，也创造了很多纪录。
比如，中建智地在9月30日以超43亿拿下的朝阳太阳宫宅地，溢价率高达39.18%，创造了2025年土拍之最。
再比如，3月18日中海拿下的海淀树村地块，溢价率近28%，重点是其住宅成交楼面价达到10.23万/平，这是北京住宅土拍史上，首次成交楼面价每平破10万。
无独有偶，11月19日北京城建拿下的东城祈年大街地块，粗算住宅楼面价高达10.36万/平，再创历史。
还有今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体拿下的朝阳黄杉木店地块，成交价直接突破百亿，达到126亿，成为2025年单体拿地金额之最。
再看各区域的宅地成交市场表现。
2025年北京各区域宅地成交数据表
2025年北京17区共有14区有住宅用地出让，西城、平谷、密云没有参与。
其中，海淀土拍今年迎来大爆发，7组宅地成交成为北京17区年度之最，同时448.374亿元的土地出让金额，也独占鳌头，而且海淀一个区成交金额占比全北京达到惊人的31.41%。
还得是海淀。
朝阳2025年的土地出让金也突破300亿，达到311.14亿元，紧随海淀之后，5组成交量，仅次于海淀、昌平，与丰台持平。
值得关注的是，海淀与朝阳2025年合体贡献759.51亿的土地出让金，占比全北京53.2%，两个区直接撑起了全北京宅地出让金的半壁江山。
此外，丰台、通州、昌平三区年度土地出让金，都突破百亿，分别达到128亿、122亿和117亿，占比全北京也都突破8%。
2025年北京宅地土拍的具体信息，包哥整理了表格↓↓↓
2025年北京土拍信息表
如果用一句话总结2025年的北京楼市，包哥觉得大概就是：
黑暗中寻找光芒，能找到光的大都是没有忘记最初的方向。
但都不重要，过去的一切都过去了，新年第一天，重要的是祝你快乐和健康。
以上。
个人观点 仅供参考
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