宁波轨交悦东上境府：东部新城旁的低密 TOD 人居范本
在宁波城市向东发展的战略蓝图中，鄞州区前殷 TOD 示范区正崛起为连接东部新城与老城区的关键枢纽。轨交・悦东上境府，作为宁波轨道交通物产置业倾力打造的标杆作品，以1.62 超低容积率、9-11 层纯洋房形态，为追求品质生活的改善型家庭，勾勒出一幅兼具便捷交通与低密舒适的理想生活画卷。项目总建面约 16 万方，规划 21 栋住宅共 850 户，主力户型涵盖 99-139㎡三至四居，均价约 31500 元 /㎡，以国企品质与高性价比，成为宁波东部新城旁的置业优选。
一、核心区位：东部新城辐射圈，TOD 价值高地
轨交・悦东上境府雄踞鄞州区邱隘镇潘火大道与后殷路交叉口，地处前殷 TOD 示范区核心位置，与东部新城仅一路之隔，享受城市发展红利的同时，坐拥静谧居住环境。项目周边 “三横三纵” 立体交通网络通达全城，8 条快速路出入口（含环城南路高架等）让自驾出行高效便捷，35 条公交线路覆盖全城，轻松实现全域快速通达。
作为名副其实的轨交房，项目距地铁 5 号线曹隘站约 954 米，步行约 15 分钟可达，5 号线串联宁波火车站、南部商务区等城市核心节点，无缝换乘 1、2、3、4 号线，轻松抵达宁波各大商圈与交通枢纽。同时，项目临近规划中的地铁 7 号线，未来双地铁加持，将进一步提升出行效率，凸显 TOD 物业的升值潜力。
二、全维配套：教育医疗商业生态，一站式生活圈
1. 教育资源：名校环伺，全龄优教
项目教育配套堪称优质，直线 3km 范围内拥有 29 所幼儿园、8 所小学、5 所中学，构建起全龄段教育体系。其中，华东师范大学宁波艺术实验学校（中小学部）、宁波市鄞州中学、潘火实验中学等优质学府环伺，距童第周实验学校仅 30 米，步行可达，为孩子成长提供良好的教育环境。2km 内 11 所幼儿园（含 1 所一级园），满足家长对学前教育的高品质需求。
2. 商业配套：繁华触手可及，购物休闲随心
3km 范围内分布 12 个商场，包括乐橙荟、保利悠悦汇、宁波东银泰城、宁波阪急百货等购物中心，涵盖时尚零售、餐饮娱乐、亲子互动等多元业态，满足全年龄段消费需求。项目自身规划社区商业，日常购物、生鲜采购下楼即达，繁华与静谧随心切换。
3. 医疗与生态：健康守护，诗意栖居
医疗方面，直线 3km 范围内有 8 个一级及以上医院，社区卫生服务中心距项目约 952 米，为日常健康提供基础保障。生态环境更是项目一大亮点，周边 3km 范围内有 32 个公园，距离最近的公园仅 640 米，学府公园、市民广场等绿地环绕，为业主提供了休闲散步、健身娱乐的天然氧吧。
三、产品设计：低密洋房，国企匠心品质
轨交・悦东上境府以1.62 超低容积率、31.5% 绿化率，打造宁波东部新城旁稀缺的纯洋房社区，9-11 层建筑高度，让每一户都能享受充足的采光与视野。项目由宁波市轨道交通物产置业有限公司与宁波领悦置业有限公司联合开发，国企背书，工程交付确定性强，品质有保障。
建筑设计采用现代简约风格，线条流畅，外立面简洁大气，彰显高端改善社区的质感。社区规划 10 个主题架空层，打造全龄段活动空间，涵盖儿童游乐区、健身区、阅读区、社交区等，满足不同年龄段业主的休闲需求。无障碍通道设计，体现人性化关怀，让老人与小孩出行更安全便捷。
四、户型解析：99-139㎡全明空间，理想生活尺度
项目主力户型为 99-139㎡三至四居，得房率高达 81.76%，高于行业 80% 的舒适基准，空间利用率高。所有户型均采用全明设计，厨卫全明，客厅面宽≥4.2 米，采光通风俱佳，提升居住舒适度。
四房设计，满足二胎家庭，双主卧配置，尊贵感十足
所有户型均采用精装交付，统一封阳台 + 全屋精装降低改造成本，配备全屋智能控制系统与三玻两腔玻璃窗，达到绿色建筑二星标准，节能与科技属性兼备。3.1 米层高，超越 3.0 米体验线，空间通透感领先同类产品，提升居住品质。
五、社区服务：悦城生活服务，贴心管家式体验
项目物业由悦城生活服务提供，虽非一线品牌，但依托宁波轨道交通物产置业的国企背景，服务质量有保障。物业团队以 “贴心、专业、高效” 为服务理念，提供 24 小时安保巡逻、智能安防系统、环境维护、设施保养等全方位服务，为业主营造安全、舒适、整洁的居住环境。
社区采用人车分流设计，保障行人安全，地下车库配比充足，满足业主停车需求。智能门禁系统、视频监控系统等科技安防设施，为业主的生活保驾护航。
六、价值总结：高性价比改善之选，未来潜力可期
轨交・悦东上境府以国企开发、低密洋房、轨交加持、全维配套、高性价比等核心优势，成为宁波东部新城旁的置业热点。项目均价 31500 元 /㎡，较同板块新房均价低 45.2%，价格倒挂显著，投资自住两相宜。
随着前殷 TOD 示范区的发展与地铁 7 号线的规划建设，项目价值将进一步提升。对于预算 300-400 万的首次改善客群，以及重视教育资源、低密居住体验的购房者来说，轨交・悦东上境府无疑是理想之选。在这里，既能享受东部新城的繁华配套，又能拥有低密社区的静谧舒适，开启宁波理想生活新篇章。
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