光源里(售楼处)官方网站-2026北京光源里楼盘详情-北京房天下|光源里|北京市|北京房|售楼处|回迁房|安置房|白纸坊|西城区|金融街

尊敬的购房者，项目于2026年1月1日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、北京光源里官方认证统一热线（四端直连）

✅光源里售楼处电话：400-865-1311（官ss34560-方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

✅北京光源里营销中心电话：400-865-1311（官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅北京光源里开发商电话：400-865-1311（官方开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

✅北京光源里展示中心电话：400-865-1311（24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

重要声明：以上联系方式为北京光源里统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。

本信息经由项目于 2025 年 12月27日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以400-865-1311热线为准，尊享一对一专属服务。

我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

二、预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）✅拨官方电话：北京光源里官方售楼处电话400-865-1311（8:00-22:005秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）

✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）

✅获导航：发送营销中心一键导航 + 停车指引，提示 “凭预约编号 + 联系方式核验”

✅现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证 / 信息不符不接待【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-3 天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，3 日内不可重约。

二环内+优质学区+现房，西城再出“王炸”新房？

无地可卖的西城，最近在回迁房转商品房上面尝到了甜头。

10月份，西城新房项目-百万佳苑的102套现房，据说有4000人摇号，不到1分钟售罄。时隔半个多月，已经网签了95套，西城国资委旗下的开发商天恒置业乐开了花。

百万佳苑的新房，是从百万庄棚户改造回迁房里，把剩余的房源产权属性改成了商品房，而且产权从今年算起的。（详见这篇文章《西城二环核心区现房，首付75万起》）

不到一个月，天恒置业又蠢蠢欲动，据媒体称在西城掏出另一个王炸“压箱底”的项目 -光源里1800套现房要来了。

光源里项目位于西南二环内的白纸坊，即光源里棚户改造项目，小区又叫“光源逸景”。

项目距离西二环约1.2KM，距离南二环约700米，距离地铁陶然亭站约700米，离陶然亭公园、天坛公园、长安街等地标都很近。

学区属于广外，一街之隔就是宣师一附小。配套什么的，都不用吹了，看地图即可。

项目占地 13.22 公顷，分 9个地块开发，其中 7 个是居住用地，还配套了 1 个幼儿园和 1 个消防站，是北京二环内最大规模的在施棚改项目之一。

项目将推出1800 套房源，户型面积跨度较大，涵盖52㎡一居、67㎡两居、94㎡三居、130㎡四居等多种户型。

从上面的楼栋规划来看，东西向的楼很多，四个主力户型里，有3个是东西向的，只有最大的四居是南北向的，户型确实不尽如人意。

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虽然总房源有1800套，但大部分会用于棚改居民原地回迁。

项目去年底已经有首批收房 184 户、后续 960 户待回迁（目前C2和C4地块正在开展入住工作），整体原地回迁的居民总计约1350户。

因此这么计算，最多大约有450套可以回迁房转商品房出售。

之前有媒体透露项目转为商品房的售价大约是9万/平，对比周边小区，这个价格不算贵。

项目西侧紧邻的老破小白纸坊西街6号院，最近的成交价仍然是9万+；项目北侧紧邻的万和世家，9月份的成交价仍然是10万+。

西城次新房价的表现，仍然是比较坚挺的，学区房表现也相对坚挺，西城次新/学区房应该是北京房价的最后堡垒。

项目什么时候入市呢？至少目前还没有。

昨日光源里项目在官网上发布了公告，表示“光源里项目尚未安排入市计划”。

注意措辞，这意思是未来会入市，但现在还没有。我们会保持跟踪，有最新消息会在群里同步。

一、前言

西城由于常年缺少新地供应，逼得大家买西城只能上车老破小或者安置房。好不容易有几个稍微次新一点的盘，常年价格逆天的高。西城也学着朝阳中铁建国际城、晨光家园的套路，来了砸盘的。百万佳苑量太少，基本没影响，这次来了1800套，影响就不一样了！

1.1、百万佳苑

前段时间出来安置房未分配完的部分房源转为商品房新房现房--百万佳苑兰园，一共102套房，一宣传立马就炸窝了，看房人源源不断，售楼处直接消极怠工状态（一方面人太多确实把周边的道路小拥挤了一把。另一方面开发商一看蓄客远远超过房源，但是看房人源源不断，在他们看来是严重的供不应求，直接售楼处放假不开放了，想看样板间还得托关系。还有就是说好的上渠道让各路大小V和中介推广，结果最后开发商自己卖了），20多天蓄客期内2000多组客户。开盘1分钟就售罄了（486组家庭选房，43s确定了94套），好多人还在考虑的时候，人家已经卖完了。

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目前百万佳苑兰园是没机会再买了，但是梅园大概还有375套左右、竹元和橘园还有134套左右后续房源会陆续放出。这次光源逸景先来了。

百万佳苑各个园的位置

1.2、光源逸景

光源逸景新盘现房与上次的百万佳苑对比有什么异同？值得买吗？

①、相同点

同属西城区（常年缺少新房的区域，学区属性，国家部委聚集区域）、

同一开发商（西城地方区属国企--天恒地产）、

同样性质的房源（建设的安置房社区，转为商品房，现房，因此都没看到当初拍地的信息，同样意味着开发商的拿地价很便宜）；

户型布局依然是安置房定位（52平米一居、67平米两居、94平米三居、130平米四居）

总价依然是500万就能上车西城（之前买老破小的钱，现在是直接升级为新盘，带电梯，小区品质比老破小有了很大很大的提升，其实物业提升也很大）。

②、不同点

位置变了：从西城的西侧的展览路板块变成了西城的南侧陶然亭板块。

书包属性变了：从西城中上等学区属性，变为了西城中下等学区属性。

项目名称变了：从百万佳苑换成了光源里（也叫光源逸景），

数量变了：从之前的百万佳苑102套，直接涨到了光源逸景的1800套左右。

单价变了：光源逸景单价预计9万/平米左右。百万佳苑兰园的网签均价9.71万/平米。

③、疑问？

都是西城的房子，这次会不会像百万佳苑那么热卖呢？单价还降低了，值不值得去抢呢？

下面就展开剖析一下，并且与百万佳苑兰园做一个横向对比，最后给出给出购买建议！

二、板块分析

2.1、位置--光源逸景

光源里（也叫光源逸景）属于西城二环内，长安街南部的，白纸坊板块。右安门内大街和白纸坊西街的交叉口的东南角（菜市口大街的西侧，也就是地铁4号线的西侧，19号线的东侧区域）。

2.2、板块历史

这属于西城区的白纸坊板块，看这个名字就知道这里的历史绝对悠久。

①、白纸坊地名

北京城仅存的一个坊制地名，白纸坊不是一条街，也不是一条胡同，而是方圆十几里的一个地域（大致北起枣林街，南至南菜园，东起牛街，西至广安门南滨河路（也就是过去的广安门至右安门城墙））。这里一直是北京造纸的地方，这里造纸最早起源于元代（元代时白纸坊并不是作为居民聚居的社会基层组织单位，而是作为礼部下属的官署名），元九年(1272)为了满足皇家需要，聚敛天下手工业匠才，忽必烈下令在大都（今北京市）建立纸张生产基地，选址在旧城城南(包含了今西城区白纸坊街道全部区域及周边部分地区)，设立了白纸坊作为掌造宫廷所用纸札的官署，而白纸坊就这样登上了北京历史的舞台。

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在明、清、民国，一直到解放前夕，大小造纸作坊星罗棋布，随处可见（这里的居民大多都以造纸为生，当时市场上所售的豆儿纸，多为白纸坊手工业品）当时所生产的纸张源源不断地运往宫城及京内的其他地区。现如今的白纸坊，已经看不见从前的那些白纸作坊，但是白纸坊这个地名却保留了下来。已经有了700多年的历史。

②、光源里的遗址考古，把这里推向金代

一种说法是白纸坊是建立在金朝国子学旧址上的（金朝建立之时有一所最高学府——国子学）。金朝衰落之时，国子学被一场大火焚毁，原址上仅仅存留了两块残破的碑石，而白纸坊就是明朝时在金旧国子学的废墟上建设起来的。

2019年以来，为配合光源里棚户区改造项目工程建设，北京市考古研究院对遗址持续开展考古工作，迄今为止发掘面积达17000平方米，揭露出河道、道路、水井、灶、灰坑和成规模的建筑基址等大量遗迹现象。属于金中都时期遗址。

③、造纸作坊导致杂乱差

历史上这里作为造纸基地，并且都是小作坊（基本是一户一作坊的格局），必然是街巷零乱，住户分散。通过这里的街道布局基本得到印证（除白纸坊胡同外，无正规的街巷道路）。一直到五六十年代，白纸坊胡同以西到菜园街，崇效寺街以南到白纸坊西街，无论是南北向的道路，还是东西向的道路，统称为白纸坊街，没有明确的街名划分。

在造纸工艺冲洗过程中排出的污水送至废水坑，即俗称的“麻坑”，当时白纸坊地区有大小“麻坑”十几个。其次还有一些空地，填纸的洞坑、晒手工纸的“墙道”、洗纸浆的水井、大大小小的菜地或坟地，布满了这片方圆十几里的区域。

后来的故事就是解放后小作坊的造纸被大型造纸厂取代。造纸逐步在六七十年代移步至东三环的九龙山区域（现在的朝阳区国贸CBD南侧的SOHO现代城，乐成等小区周边）。

白纸坊区域和西城其它区域类似，经历了道路的打通建设，七八十年代空地的和部分容易拆迁的平房区建起了各种单位福利分房。

结论：这个是当年对土壤污染不那么重视的背景下，也就无人关注了。放到今天造纸被列为重污染行业，白纸坊片区作为古老的造纸片区，经历上百年的历史沉淀，土壤必然是要被挖地六尺，然后换成郊区拉来的新土（历史上虽然没有那么多重化学品品参与其中，但是污染必然还是有的）。

④、光源里由来

光源里片区作为白纸坊板块的棚户区（说白了这个才是这个板块的当年居住的核心城区，其他区域都拆迁改造完了。剩下的硬骨头就到2019年开始改造），二环“龙须沟”，基本是五十年代建成的成片的平房区（大约1800多间，2248户、1万多常住居民）。还包括12栋老旧楼房（1-20号院、24号院、25号楼等；白纸坊东街的20号楼、22号院、24楼东楼、24号楼西楼；右安门内大街的16、20号楼；宏建北里和宏建南里的多处院落及楼房；半步桥胡同和半步桥街的多个院落；以及信建里的部分平房等）。2016年启动拆迁工作（这个项目也是二环内的重点棚改项目）。

改造之前的光源里

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这里拆迁后的居民回迁安置、货币安置（外迁安置和纯货币）两个方式（六成以上的居民选择回迁）。其中一部分安置至丰台新宫的京粮南苑保障房项目（京粮悦谷首城）。还有一部是旧宫东站板块的康璟家园。还有一部分是丰台羊坊板块的广安康润家园等区域（为了安置西城的外迁住户，西城也是在四环外从东到西配建了相应的安置房）。一部分是原地址回迁。

康璟家园

京粮悦谷首城（新宫中海公元里的北侧，建发金茂观宸的东侧）

2018年10月，光源里纳入了北京市保障性安居工程，设计495户居民。2019年启动光源逸景小区的建设工作（C1地块作为项目的首个开工地块。C1地块还荣获了2022年北京市结构长城杯银奖工程。）。2022年6月，在C3地块发现了文物。并且后续进行了文物勘探发掘。2023年12月，天恒正合公司启动文物遗址回填工作。2024年2月提前完成全部保护性回填。

2024年12月28日，C1地块（光源逸景·迎春园）开始交付完成了184户的验房回迁工作。后续就是

2.3、现状及未来

光源逸景C1区目前基本安置完成，剩下的大约1800套转为商品房。周边还是以老破小和塔楼社区为主，挂牌单价7万/平米-13万/平米之间。博取未来拆迁很难，就是拆除违章建筑。楼栋加装保温层，运气好一点的加装电梯。板块未来也就这样了。

2.4、与百万佳苑对比

西城区，展览路板块，属于西二环与西三环之间，车公庄大街南侧，三里河路东侧。虽然是两区交界，但是这里属于西城区域。两侧都是发展高度成熟区域。

周边属于老小区林立（各大部委，相关单位和家属楼，这里也是城市更新的重点区域。有部委的支持，动力相对更大一些，阻力也会减少一些），紧邻住建部、发改委等部委机。西城与海淀的两区交接区域。东南2公里就是金融街，一行（央行）一局（金管局）一会（证监会）都在这。向南2公里，是三里河-木樨地政务区。这里的新房就是好不容易拆迁出一小块地，不让增加人口密度，大部分成为安置房，能成为商品房的相对比较少。西城不假，但是二环和三环之间，两区交接区域。黄金地段就有点牵强了，周边新房比较少是真的，但是未来这里会时不时地有类似的新房出现可能性很大（百万庄小区要被棚改的各方面因素都很大--这是北京楼房小区最老的，也有可能成为历史建筑被保护起来）。

板块属于左手到权（各个部委所在区域），右手到钱（东侧的金融街，汇聚1800余家金融机构）。政经双核于此交相辉映。

总之：这两个分别属于展览路板块和白纸坊板块，虽然历史上白纸坊属于内城，历史更厚重（主要是以造纸为特色产业），展览路属于外城（之前是泥水沟），但是白纸坊由于内城的开发限制发展缓慢，而展览路迎来了解放后的各个部委机关的入住，迎来了大的开发。并且在近些年一直持续是强势区域（除非各大部委搬走，否则后续这里依然是相对强势一些）。光源里由于是二环内最后的成片棚户区，因此迎来了集中开发。

然光源里看似地块更集中，片区更大。但是在未来潜力方面，展览路板块还是会稍微强于白纸坊板块。说白了板块方面百万佳苑优于光源逸景。

三、生活配套

3.1、交通方面

3.1.1、光源逸景

①、公路交通

小区有东西向的白纸坊东街和白纸坊西街向东至菜市口大街，向西至西二环。自驾还是非常方便的。

沿着右安门内大街向北至广安门内大街、复兴门内大街。向南至南二环右安门桥，南三环佑安南桥。

②、轨道交通

光源逸景小区距离地铁4号线陶然亭站的走行距离是800米左右（步行10分钟的走行距离）。典型的地铁房（一次换乘可覆盖区域更大）。距离19号线牛街站或者景风门站的走行距离都是1.7km（这个超过了舒适的走行距离）。通过地铁半小时可达丽泽商务区、国贸CBD、金融街、中关村等产业和商业区域。

总之：这里属于二环内，无论是公路自驾出行，还是轨道交通都非常方便（属于典型的地铁房）。

光源逸景与百万佳苑相比较，公路交通相差不是很大（光源逸景虽然在二环内，具有一定的中心优势，但是拥堵指数会比百万佳苑高一些。北京的北强南弱，反而让百万佳苑有了一点优势）。

但是在轨道交通方面百万佳苑是400米的二里沟地铁站是16号线和6号线的交汇换乘站（东西和南北覆盖性更强）。而光源逸景虽然周边地铁不少，但是出行最方便的是走行距离800米的4号线陶然亭站。便捷度相对弱了一点。

3.2、产业

光源逸景属于西城区的南侧周边近距离有一些写字楼（中国印钞、中国金融电子化集团、中融安全印务、邮票印制局、铁道出版社等等），基本都是与纸，印刷打交道。但是这里不属于产业聚集区。最近的产业聚集区的是北侧过了长安街的金融街（地铁五站地可达）。其次是西南侧的二环外的丰台丽泽商务区（地铁需要换乘一次，一共五站地）。4号线直达中关村等区域，基本通过一次覆盖北京市区大部分产业区域。

总之：光源逸景虽然近距离的产业布局比较少，但是通过便捷的交通还是可以快速到达产业区域（半小时可以覆盖大部分市区产业区域）。

与百万佳苑相比较，相对少了近距离的政务部门的加持（这个你说不强也基本可以忽略，但是要说强，那绝对无敌）。百万佳苑隐形的力量更强一点。

3.3、学校

买西城大家最为关注的就是学校。光源逸景作为成熟区，这里的学校属性属于西城的第三档（属于中偏下等级）。但是整个西城相对学区比较均衡，对于与其它区域相比较，整个西城都算是学区。

项目自己配建了一所幼儿园（未来上幼儿园还是比较方便的），小区对口的小学，按照近距离入学原则，很大概率是北京宣武师范学校附属第一小学（也被称为宣师一附小），小区南侧100米就是学校。这个学校在西城属于中等，但是在之前的宣武区时代，算是区里最牛学校（学校不仅仅规模相对比较大，教学质量也被大家认可），这个学校小升初不能直升需要派位（在陶白片区派位不是特别友好，之前也有出区的，但是随着未来孩子减少，这种情况会少一些，但是不能保证）。这里的中学也有不错的，但是相对普通的比较多一些。

总之：这里是陶白学区只能算是西城学区，不能算强，只能算西侧中下等学区。

百万佳苑是西城的中上等学区，特别是百万佳苑对口的展小算是片区牛小。因此单从学区对比，百万佳苑优于光源逸景。

3.4、生活配套

3.4.1、商业

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小区近距离的周边的底商相对比较丰富，特别是北京的老字号在各个拐角处总能冒出来。这就是西城的最大优势。超高品质的比较少，但是接地气，烟火气那绝对不是盖的。近距离的丰富生活商业配置也被称为白纸坊商圈（买菜、便民超市、吃饭、特色饭店比较丰富）。

其次沿着右安门内大街一路向北走1km就是牛街核心区（这里也被称为牛街商圈），两侧的各种清真食品是需要排队才能买到的（品质、口味绝对值得排一排对），牛羊肉来这里买就对了，甑糕还是排过两次队。那个羊肉包子也比较好吃。

大型商业就得往西单、菜百或者庄胜百货走走，基本都在5km范围内。

总之：这里的生活气息浓厚，满足生活的商业还是丰富多彩的（好多时候别看店铺小，很有特色，品质杠杠的），都是老街坊们时间堆叠出来的。

商业方面光源逸景与百万佳苑相比较基本是打个平手，虽然百万佳苑近距离有甘家口商场的加持，但是光源逸景周边老字号加上牛街还是加分不少。

3.4.2、医疗

这里最便捷的就是医疗配套。除了周边的社区医院外，北侧670米是回民医院（走路就可达，假如你不是回民，或者还想选择别的医院，接着向北走）。距离这里1.7km就是三甲医院首都医科大学宣武医院（正宗的三甲医院。这个实用性极强）。其次是西北角走行距离2.5km就是广安门中医院（这个也非常实用--中国最牛中医院了）。其次是西南1.8km是首都医科大学佑安医院（这个也是正宗的三甲医院）。

总之：这里的医疗配套还是非常丰富和便捷的，特别是三甲医院和中医院配套齐全。

百万佳苑旁边的医疗也比较丰富，东侧的阜外医院加分最大。其次西侧沿着阜石路两侧的军队医院数量、实力绝对扛把子，便捷度也比较高。综合对比，在医疗方面百万佳苑和光源逸景基本打个平手。

3,4.3、公园

小区属于紧邻双公园，北侧340米就能到万寿公园（小区距离公园步行5分钟即可达到。饭后遛弯，平常溜达这个公园绝对好去处）。小区距离陶然亭公园走行距离1.5km，周末或者时间宽裕可以前往这里活动（国家AAAA级旅游景区，占地59公顷，其中水面17公顷）。西南侧1.5km是北京大观园（建于1984年，占地面积13万平方米，门票40元，内部精致，适合偶尔来看看，不适合经常逛）。其次走行距离3.3km是5A景区的天坛公园。

总之：光源逸景周边的公园属于大小搭配，远近适中，这个分布在内城还是不错的。

与百万佳苑相比较（百万佳苑虽然周边有几个大型公园，类似玉渊潭公园，紫竹院公园，但是走行距离都在1.5km以上，缺少饭后遛弯的口袋公园），大小数量搭配，走行距离上，很明显光源逸景更胜一筹。

生活配套综合对比：光源逸景比百万佳苑在养老房方面稍微优一丢丢。养老需要医疗+公园，其次是生活配套（光源逸景主要优在近距离的公园资源搭配）。

四、小区--回迁房转商品房

4.1、开发商

这两个小区的开发商都属于同一家，北京天恒置业集团（红墙国企），北京市西城区属国有独资企业，成立于1994年，前身为1981年成立的西城区城市建设开发公司，2001年与西城区住宅建设开发公司合并组建，2013年重组并入北京华兴新业商贸有限责任公司。之前开发的项目多以近郊区的豪宅别墅为主（红螺湖的天恒半山世家，房山的天恒京西悦府，房山的叠墅+洋房的天恒水岸壹号、位于丰台新宫的天恒天悦壹号，公园懿府等等基本都是板块的高端改善盘）。

结论：这两个盘的开发商属于西城地方国企，之前操刀过豪宅项目（房山天恒水岸等），现在操刀西城的棚户区改造项目。百万佳苑和光源逸景都属于同一批次的棚改示范项目。意味这两盘品质一样，也意味着关注度较高自己承诺一定要做好，起到示范作用（确实通过获奖可知开发商也是尽力了）。

4.2、小区规模

光源里属于成片的区域拆迁后改造完成的安置房片区。规模相对比较大。项目占地面积：13,22万平米，分成9块地分步开发（其中7块是住宅，一所幼儿园、一个消防站）。

目前C1片区光源逸景--迎春园，属于2024年底回迁户已经入住交付（目前计划销售的就是这个小区的房源）。

C2和C4地块目前室内装修已经完成，正在进行小区的园林绿化和市政道路相关工作。后续还有4块地会逐步建设完成，这算是一个巨量的安置房转商品房的新盘供应。

小区的每一块采用的是回字形的布局，围合式的建筑布局。整个七块地又构成了一个大的新盘聚集区。形成了一定的规模效应。好多配置可以实现共享（商业配套、社区卫生、幼儿园配套等等），这也体现出大型社区的优势。

大家会问小区的建筑品质如何？在目前四代宅横向的当今，光源逸景小区基本是站在小区外一看就能深深感受到回迁房的味道（基本从各个角落都散发着这种特质）。但是这不代表小区的建筑品质有问题。反而要强调的是这里的品质还是杠杠的。特别是C1区在2022年还获得了北京市结构长城杯银奖工程。

4.2.1、总结对比

①、光源逸景与百万佳苑相比较。在小区的布局和体量方面光源逸景省出：光源逸景凭借大体量的拆迁，整体地块相对比较方正，分成7块住宅用地也比较方正，形成了成片区的新盘改造聚集区，体现出大体量的优势。而百万佳苑是沿着街道男北侧形成了一个长条形，并且分成四块地，从北到南依次减小。并且呈现长方梯形布局。

光源逸景

②、小区的布局方面都是采用回字形，围合式布局。与现在市面上的并排式或者是梅花桩式布局，明显落后了一些。但是与周围的老破小和塔楼社区相比较，明显领先不少。并且明显光源逸景的布局方式比百万佳苑优一些（百万佳苑主要是受限地形的因素，开发商也是尽力了）。

百万佳苑金奖证书

③、建筑质量方面：这两个盘都是分别获得了北京市结构长城杯工程奖（百万庄佳苑获得金奖，光源逸景C1获得银奖），建筑质量和一些细节方面的考虑，开发商还是用心了，受限位置和室内面积等因素，不得不建成安置房的户型布局。但是在用料方面，明显是比传统的安置房的升级太多。

光源里营销中心电话：400-865-1311

4.3、小区园林

4.3.1、大门

社区一处的小门，整体社区实现了人车分流。社区是通过刷脸进入。

小区的大门口保安还是做了一定的管理。

百万佳苑的大门

总之：虽然这两个小区都是同一家开发商，都做了人车分流，但是百万佳苑的大门造价还是相对比光源逸景的高一些。

4.3.2、园林

光源逸景小区由于地形相对比较充足，因此在小区的园林景观的设计和实施方面，明显是比百万庄佳苑更游刃有余。围合式小区的楼下是一圈小区的道路+橡胶跑道。中间也是分为儿童游乐区域，亭子构成的小型长廊区域（聊天纳凉区域），绿植+小路组合而成。实现人车分流，并且配有地下停车场。

光源逸景小区内部

小结：小区的园林布局，相对比百万佳苑的更优一些，主要体现在面积相对大一些。但是精致度上百万佳苑要好一些（兰园、梅园、竹园和橘园都在有限的空间打造了与名字相契合特色园林风格）。

4.3.3、楼栋

社区的楼栋也是三段式的风格，中间部分大面积采用了真石漆，并且做了两种颜色的搭配设计。一层采用陶砖贴面。外光整洁靓丽不少。

楼道采用的是子母门，并且带有人脸识别系统（墙面采用的是陶砖，与最近卖的最火的运河玖玥外立面采用的陶砖相一致）。

进入楼道不仅仅是整洁，地面是拼接的瓷砖+灰色涂料的墙面

光源逸景

总之：从楼栋外立面到小区楼道内部处处体现出一个字“新”，与周边的小区立马高下立判。但是相对比百万佳苑的整体配置稍微降低了那么一丢丢（我能想到的就是，百万佳苑隔壁就是住建部，虽然是安置房，但是不能掉链子）。看出是安置房的味道。但是与周边的老破小和大塔楼优势明显--“新”、“干净”、“整洁”（不仅仅是新，而是全方位的优势）。

百万佳苑兰园

五、户型分析

小区光源逸景的户型分布是从52平米的一居室至130平米的四居室基本全覆盖。52平米一居室、67平米两居室、94平米三居室、130平米四居室。

5.1、52平方米一居--总价470万左右

属于纯西向户型，一室两厅一卫，入户的一侧是放置物品的柜子。另外一侧是三分离的洗手间。厨房和阳台可连在一起。客厅基本靠阳台侧向的小窗户采光了。卧室是西向，相对还是比较亮堂一些。采光和功能拓展布局，还是受限不少。

这个户型还是比较适合单身男女，或者小夫妻两人居住，也适合老人养老居住。

①、与百万佳苑兰园--47平米一居室对比

西、南向两面宽的户型布局，这一点还是比光源逸景纯西向的优秀不少。其次在这个可以改成1+1户型布局。功能布局也优秀，更重要的是小了5平米（单价看似光源逸景低一些，但是意味着总价基本一致）。采光和功能拓展布局，光源逸景受限不少。

结论：总价500万，百万佳苑的47平米还是优于光源逸景的52平米一居室。

5,2、67平米两居室--总价620万左右

这个户型也是传统的一个朝西向的两居室（市面上常见的两居室户型布局）。纯西向户型（不是纯南向）。

入户的一侧是玄关柜子，另一侧是三分离的卫生间。并且次卧室紧邻入户。次卧室和厨房共用一个窗户（这个户型与海淀田村板块的雅世合金公寓户型布局高度类似）。客厅、餐厅和厨房L型设计。主卧与客厅单独形成独立一致的朝向。

①、与百万佳苑兰园--64平米两居室--2+1户型----总价620万左右

虽然百万佳苑同类型户型，面积段小了3平米，但是总价高度类似。最关键是百万佳苑兰园可以自由实现2+1户型的变换，可变式空间客厅可整合餐厅功能，也可以改造成卧室，满足多人居住需求。不足之处是整体都是朝西向还是会比较晒的。属于冬冷夏热的户型布局。两个户型明显百万佳苑更优秀一些（光源逸景纯也是纯西向，基本没有加分，纯南向还是可以加个分）。

5.3、 94平米三居室--总价850万左右

小区的户型是东西朝向布局的三居室（3+1户型）两厅一卫。

西向是主卧+客厅空间，东向是两个独立的卧室空间，中间还有一个多功能空间（就是没有窗户，可以与次卧打通使用，也可作为储物空间使用）。三分离的卫生间，独立的额储物空间。还是实用不少。

光源里营销中心电话：400-865-1311

百万佳苑100平米左右的三居室这次没有上市，预计后续会逐步放出来（提醒大家梅园、橘园、竹园后续也会释放一些房源）。

5.4、130平米四居

这个户型也是小区的最大户型布局，实现了南北四居室通透性布局，南向两面宽。

南向两个卧室紧邻设置，北向两个卧室紧邻设置，并且北向我是带有阳台。三分离的暗卫布局。

厨房、餐厅和客厅向北一体化设计，并且客厅带有外置的阳台。这个也是不错的加分项（未来作为出租房使用，这个客厅完全可以隔离出一个独立的卧室使用）。

总之：户型的不足是活动最多的客厅北向，其次是卫生间是暗卫，一个卫生间四个卧室的配比，明显少了一些（早晚高峰期，家里人多的情况下还是存在排队的尴尬局面）。

5.5、小结：

从户型的设计和布局，很明显能感受到安置房的味道，虽然是近些年新建的住宅，但是现在主流的户型设计基本没参考（基本是十五年前的户型设计风格），唯一参考的是三分离卫生间设计，但是光源逸景这些卫生间还都是暗卫（130平米也是暗卫，四居室还是仅仅有一个卫生间）。

其次户型布局与百万佳苑兰园相比较，明显百万佳苑的户型布局更优更方正一些，最大优势是百万佳苑充分考虑的多变户型的设计。

六、装修

光源逸景的室内装修，基本就是开发商的工业化的装修风格。大白墙+木地板（这个就是普通复合木地板，别想着什么大牌）。暖气和灯都装好了（这个还真不是凑合的那种，也不用换就能住的那种）。基本卧室和客厅的配置相类似。

光源逸景目前安置房的内部实际装修

光源逸景目前安置房的内部实际装修

厨房瓷砖地面和墙面，柜子+燃气+抽油烟机。

光源逸景目前安置房的内部实际装修

总之：光源逸景宣传的是精装修，目前还没有开放样板间和微辣要交付的实体房屋。但是通过已经交付的同一小区的安置房真实情况，可以看出这里属于工业化装修（不能算精装，只能算非常一般的简装风格）。期待未来转为商品房后，升级一下室内装修（能升级的地方也就是墙壁贴墙纸，各种储物柜的加装）。与前段时间售卖的百万佳苑样板间保持相同水平，估计买房人就满意了，至少目前的差距还是比较大的。

百万佳苑室内样板间

百万佳苑室内样板间

百万佳苑室内样板间

七、价格

7.1、开发商的价格

光源逸景的售价才是大家最为关心的。这个楼盘的地块是天恒置地一土地开发，并且通过划拨的方式直接让天恒成为二级土地开发商（没有经过公开的土地招拍挂流程）。因此这个地块的主要成本是原住民的拆迁安置成本、土建成本、安置房转商品房的补缴土地出让金费用（按照二类经适房，这个是售价的3%，一类经适房这个徒弟出让金是售价的10%）。剩下就是开发商的纯纯利润了。综合说明，开发商的成本相对是比较低的。打个深度的折扣开发商也不会亏。

目前根据百万佳苑的网签均价是9.7万/平米。小道消息未来光源逸景的单价号称是9万/平米。

属于70年产权，虽然是2024年已经建成的现房，但是计算日期是从转商的具体日期开始（正常商品房是从土拍的当天开始计算70年时间）。

7.2、安置房与商品房的区别

同一板块的商品房与安置房的价差是两个9折相对比较合理（意味着商品房与回迁房的价差是81折）。主要区别是体现在两个方面。

一方面是建筑品质（这个因素打一个9折），一般的安置房从大门开始，到园林、楼栋外立面、户型设计和装修都是想着节约，低价的逻辑。而商品房是为了卖出溢价，各种高品质的卷。

这种事情发生，还要抱怨没给免费供暖

另一方面是居住人群--回迁户（这个因素打一个9折）。一般都是免费，甚至付出二三十万就入住的群体。楼道里面堆积纸箱和塑料瓶，再来个宠物弄楼道，住进去就开始占地方（门口不仅仅是摆满鞋子，而有一些直接摆上各种柜子），加防盗窗。好多时候物业费用都很难收齐，取暖费的要欠。而商品房是花了好几百万的业主住进去，能挣这么多钱的人聚集在一起，也不会去争这点蝇头小利，让整体受损。

结论：光源逸景转为商品房，意味着比周边的正常商品房打9折。

7.3、价格是否合理与周边二手房做横向对比

这里可以分为两个梯队

①、第一梯队--次新品质盘：2012年建成的凯迪尚府挂牌价12.9万/平米（独栋楼社区，挂牌总价：748万-1850万。一居室49平米740万左右，两居室85平米930万左右，144平米三居室1700万左右。人车分流，物业费2.5元，两梯五户）。

2003年建成的万和世家挂牌价11.9万/平米（总价850万-2800万，一居室850万，137平米三居室1900万左右，170平米四居室2100万，250平米四居室2700万。6栋楼，460户，物业费2.5元）

2017年二类经适房紫金印象挂牌价11万/平米（8栋楼，864户，14层两梯五户，15层两梯三户，38平米一居室400万，66平米-82平米两居室总价730万-850万左右，102平米两居室，1100万，130平米三居室1200万，人车分流）。

②、第二梯队-八九十年代的塔楼是6层无电梯板楼：八十年代的6层无电梯白纸坊东街挂牌价9.3万/平米（5栋，400户小区，总价420万-840万，44平米一居室450万左右，57平米两居室500万左右，78平米三居室680万左右）

九十年代半步桥6号院6层无电梯挂牌价9.5万/平米（总价：71平米两居室690万，96平米三居室920万左右）

1978年-2000年，大部分是八十年代的信建立小区6层无电梯板楼挂牌价9.4（总价：45平米一居室430万左右，57平米两居室520万左右，65平米三居室690万左右，属于北京电信宿舍，物业费1.86元/平米，停车位1800元/年）。

1999年育人里小区6层无电梯板楼挂牌价8.9万/平米（总价59平米两居室500万左右，69平米两居室640万，96平米三居室860万左右，122平米三居室990万左右）

1997年建成的里仁街3号院挂牌价9.6万/平米（两梯八户的塔楼社区，中国戏曲学院单位分房，75平米两居室790万左右，97平米三居室总价1100万）

八九十年代的印钞厂宿舍，6层无电梯新安北里挂牌价9万/平米（42平米一居420万左右，51平米两居室460万左右，70平米三居室670万左右，物业费1.65元/平米）

八九十年代的6层无电梯白纸坊街25号院挂牌价8.6万/平米（总价。541印钞厂单位宿舍福利分房，物业费1.65元/平米。总价420万-930万）

总之：项目板块周边以老破小社区为主，二手房单价在7万-13万/平米之间。其中次新二手房（品质稍微好点，挂牌单价基本在11万左右，实际成交基本周四10万/平米+的水平），八九十年代的两梯八户塔楼和6层无电梯板楼的挂牌单价基本在9万/平米左右（实际成交在8万/平米+的水平）。

7.3.1、结论：

①、与老破小比，光源逸景全面占优

作为新盘的光源逸景虽然是安置房转商品房。但是整体品质还是远远优于板块的老破小和塔楼社区。目前光源逸景的单价基本与老破小的相一致。这一方面光源逸景还是有性价比的。

其实老破小不怕隔壁来一个高品质的正宗商品房，两个无论是定位、面积段、总价段压根就不是同一拨购房人，新的正宗商品房只能是利好老破小。但是老破小最怕回迁房，面积段高度类似，品质高，带电梯，供应量比较大，特别是回迁户低成本入的，未来二手是压着这些老破小不仅仅是卖不上价格的问题，关键是走量也很难（新的回迁房基本是把隔壁的老破小按在地上摩擦）。

②、与次新盘相比

小户型还是有一定稀缺性，但是大面积在价格方面的优势就一般了。

7.4、数据对比

可以分类对比。光源逸景在整个板块属于小区最新的楼盘，因此从小区大门、园林、楼栋外立面都属于板块最靓的那个仔。

500万以下一居室，光源逸景不论是与次新盘还是老破小比，绝对性价比高。特别适合想在西城作为书包属性的占坑学区。但是居住和书包属性，百万佳苑不论是学区势能，还是户型布局都远远优于光源逸景（百万佳苑兰园大家会说已经卖完了。我要告诉大家百万佳苑的橘园、竹园、梅园后续还有一些房源待后续转商后挂出）。

600万左右的两居室，光源逸景还是远远优于老破小，也比次新两居室总价低。因此属于板块性价比相对比较高的盘。但是同样也是适合紧凑居住+书包属性，同样百万佳苑不论是学区势能，还是户型布局都远远优于光源逸景。

850万左右的三居室，光源逸景是纯东西向，但是比老破小的总价高出近百万，与塔楼的总价相差不是很大，因此光源逸景与这两类产品基本可以打个平手。次新盘的三居室还是远远高于光源逸景。意味着光源逸景还是有价格优势。百万佳苑的三居室还未放出，未来值得期待。

1000万左右的四居室，在塔楼和老破小中非常少，因此没法对比，但是次新盘总价与光源逸景直接相差接近一半的价格。意味着光源逸景还是有价格优势。但是花费千万是不是向外走走，品质会得到很大幅度的提升。

八、购买建议--户型覆盖从一居室至四居室都有，想买这里刚需和改善总有一款适合你

学区占坑房，优先买450万-600万一居、两居室，光源逸景在板块内部老破小还是占据了全面的优势（新盘优势、大体量的优势，总建筑面积 57.59 万平方米，其中住宅面积 27.44 万平方米（全部为政策性住房），规划了9个地块，其中7个是居住用地、1所幼儿园及1座消防站。共27栋楼2248户，地下4层，地上5-12层）。但是同样总价的展览路的百万佳苑还是是优于这里（百万佳苑是展览路小学。光源逸景是对口宣武师范学校第一附属小学（宣师一附小），1908年建校，百年老校，在西城排二流一类，田径、足球都是特色。上学方便，老宣武是牛校，但是在西城算是中下水平，并且学校是派位，不是直升）。2025年陶白的整体跌幅超过了西城甚至全市的平均值，这跟调剂出区的孩子多有很大关系，受政策影响大。未来随着孩子减少，政策调整，出区的概率会减少一些。