真的很巧，这两年一直有在处理各种高龄电梯的问题。作为普通人，我有好友的小区因为老旧，需要加装电梯，我有帮忙出方案，作为市政设计从业人员，我在天桥上，建筑上，都有加电梯和改造电梯的案例。不过想要实现，很多时候都很难。
首先说说，高龄的电梯有什么问题。今年我所在的小区，盈彩，就有提出要更换电梯，因为有国补，但是是需要每一栋单独申请的，因为盈彩几期楼房，竣工的时间都不同，但是到现在，肯定都超过15年了。每个月都有各种问题出现。
超过15年的电梯，最直接的问题是机械部件的磨损和老化。电梯每天要上下运行成百上千次，长期高频次使用导致金属部件疲劳和磨损是不可避免的。
电梯的核心牵引系统会随着时间逐渐老化。钢丝绳和曳引轮磨损会导致曳引力不足，可能引发滑梯——电梯在运行中突然下滑，或者更严重的冲顶、蹲底等失控事故。本人亲身经历过滑梯，从11楼一下到2楼，吓的我一身汗，因为自己是行业内人士，知道电梯如果直接到负一，这个冲击力是很大的，当然，还好在2楼停住了。
然后检修发现是因为电路板。更换当然是没问题了，不过我内心是很害怕的。
除了这些明显的安全隐患，日常运行中的异常也是老化表现。许多老电梯运行时会有刺耳的咯吱声，或者明显的抖动感。这往往是由于导轨磨损、变形导致电梯运行不平稳造成的。
而且科技会进步，与更新换代的现在的电梯相比，高龄电梯普遍缺少一些关键的安全配置。这一方面是因为早年生产安装时，国家标准和现在不同；另一方面是因为当时的技术水平有限。
许多老电梯没有安装轿厢意外移动保护装置，这个装置能防止电梯门还没关好就移动的意外情况。
也没有上行超速保护装置，万一电梯上行速度异常，这个装置可以起到额外的保护作用。
制动器设计也是老电梯的一个隐患点。很多老电梯的制动器采用非冗余设计，也就是只有一个弹簧，一旦这个弹簧失效，制动系统就完全失灵了。而新标准要求制动器必须有冗余设计，即使一个部件失效，还有其他部件可以工作。
而且最麻烦的还是，电气控制系统，随着时间推移也会出现各种故障。电子元器件寿命有限，长期使用后稳定性会明显下降。毕竟15年了，很多电子元器件是真的挺不住的。
控制系统和门机系统的电气元件老化会导致各种问题。常见的如接触器、继电器这些部件老化，容易造成电梯死机，或者门系统失灵——门打不开、关不上，或者反复开关。
传感器老化则会带来误报问题。明明电梯里没几个人，却一直报警超载；或者真正的故障发生了，传感器却无法有效探测到。这些情况会让乘梯者放松警惕，等真正出现危险时反而不以为然。
那么你说定期保养更换零件不就行了？不过市场不是这么想，老旧电梯的配件供应是另一个难题。许多型号的原厂配件早已停产，维保时只能使用二手件或替代件，质量难以保证。有的老电梯甚至连生产厂家都不存在了，配件更是难寻。
紧急呼叫装置失灵、无人应答，或者救援不及时，这些管理上的问题也经常出现在老旧电梯中。老旧电梯的管理责任链条往往比较复杂，物业、业委会、维保公司之间的责任划分不清晰，导致问题得不到及时解决。
面对高龄电梯，改造通常是更经济的选择。改造的费用大概是新电梯的30%到70%，具体取决于保留多少原有部件。
如果电梯的主体钢结构，如导轨、井道状况良好，只是核心部件老化，那么通过更换主机、控制柜、门机等关键部件，并加装缺失的安全保护装置，电梯的安全性能可以得到显著提升，达到接近新梯的水平。
改造的优势还在于施工周期短，通常只需要十天半月，对居民出行的影响相对较小。而且一栋楼一般有2个电梯，可以改造一个之后再换另外一个。
不过改造也有局限性。如果电梯导轨变形、井道结构有问题，或者业主追求更高的安全性与舒适性，改造可能就不够彻底。改造后的电梯仍然需要定期专业维保，如果更换的部件品牌混杂，还可能增加后期维护的复杂度。
整体更换电梯是最彻底、最安全的解决方案。新电梯完全符合最新的国家标准，拥有最全面的安全配置和全新的部件性能，安全冗余最高。
新电梯通常有2年原厂质保，后期维保标准统一，备件充足。对于整体老化严重，或者主体结构存在问题的电梯，换新是唯一可行的选择。
但换新也有明显的缺点。首先是费用高，包括新设备、拆除、安装等，通常是改造费用的数倍。其次是施工周期长，可能需要数周时间，涉及旧梯拆除、新梯安装与调试，对居民出行影响较大。
一次性投入大是许多小区选择改造而非换新的主要原因。特别是在维修资金不足的老旧小区，筹集数十万元更换电梯几乎是不可完成的任务。
我的好友，他们小区就是想装一个电梯，因为是老旧小区，真的一直在扯皮。我也帮忙他出了效果图和设计图，但是还是在光照，安装费，维护费上面扯的不可开交。
其实小区都会老化，面对改造还是换新的选择，科学决策至关重要。第一步是申请专业安全评估。可以联系当地市场监督管理局或特种设备检验检测机构，申请对电梯进行全面评估。
评估报告会明确列出风险等级，给出修理、改造或更新的具体建议。这是科学决策的基础，避免了凭感觉或经验做决定可能带来的风险。
第二步是结合评估结果与资金情况选择方案。如果评估认为关键结构完好，主要问题是部件和控制老化，改造是性价比很高的选择。如果评估认为电梯存在系统性老化或结构性问题，换新是更彻底、更安全的长远之选。
不过所有的问题，到了最后，都是钱的问题。资金是电梯更新改造的核心制约因素。住宅专项维修资金是主要渠道，但使用时需要满足条件：专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决双过半同意。
许多地区还有政府补贴政策。有些城市会将老旧电梯更新改造纳入民生实事项目，提供一定比例的财政补贴。特别是一些地方政府推出的超长期特别国债等政策工具，也可能惠及电梯改造领域。
当维修资金不足且无政府补贴时，业主分摊成为必要选择。通常根据楼层、面积等因素协商分摊比例，但这往往是最难达成共识的部分，需要业委会和物业做大量沟通工作。我个人做过不少工作，我所在的小区，大部分都投票过三分之二，就可以靠国补更换电梯了。
无论选择改造还是换新，成功的关键都在于形成业主共识。在老旧小区，居民对电梯问题的感受程度不同，对出资的接受度也有差异。
低楼层住户可能觉得电梯问题不迫切，高楼层住户则深受其苦；经济条件好的住户可能愿意多出钱快速解决问题，经济困难的住户则可能希望尽量少出钱。
这时候需要业委会、物业和社区积极发挥作用。通过信息公开、方案对比、组织参观已完成的案例等方式，帮助居民理解不同选择的利弊。
特别重要的是要解释清楚安全评估结果，让居民了解电梯的真实状况和潜在风险。有时请专业人员在业主大会上现场解答疑问，比单纯的文字说明更有说服力。
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