上海楼市正在实现止跌回稳，二手房交易量每月都两万套左右。
房源快速去化，2026年市场会更健康。
也有一些局部市场不太好，新房积压严重，堪称楼市困难户。
01
普陀桃浦
讲个鬼故事，桃浦开发了四年，普通住宅小区一个都没卖完。
2022年以来桃浦连续出让10幅住宅用地，目前清盘的只有一个，还是一个别墅项目。
数据来源：房见小程序
润云金茂府能卖光，一方面是产品强，低总价别墅。
一方面是体量不大。
楼盘滞销的定义是开盘一年内去化不到90%，按这个来，桃浦普通住宅全部滞销。
其实桃浦新性价比不错，卖得不好纯粹是天时地利人和一个都没赶上。
距离人广同样10公里，新江湾11.6万，桃浦只要8万。
很多人说新江湾环境好，定海路环境不好吧，也要11.5万。
其实桃浦新房8万都卖不到，有很多都给折扣。
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桃浦没赶上天时，现在是一江一河时代，靠黄浦江才有热度。
桃浦规划也好，但是智创城这种概念大家都腻了，隔壁还有智慧城，创新城，谁能分得清谁是谁。
黄浦江边规划来一个火一个，没办法，天时在这。
杨浦滨江楼盘数量多三倍，卖的也比桃浦好。
桃浦地利也没赶上，一条马路就是南大，宝山当红辣子鸡。
讨论桃浦南大谁更有潜力没意义了，南大就是比你便宜。
消费降级时代，便宜就是硬道理。
桃浦、南大往死里卷，整个区域都成了价格洼地，周边二手房无一幸免。
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桃浦之前的标杆二手房华公馆、圣都汇大降价，华公馆只要4万多。
天哪，这是五大新城的房价，竟然出现在外环内。
人和更是一塌糊涂，八九个楼盘产品设计没有区分度。
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100平的三房早就过时了，现在新规住宅都是120平起。
你倒好，八九个楼盘都是100平三房。
好巧不巧，隔壁南大也差不多户型，那卖得动才有鬼了。
你看润雲金茂府弄个别墅，前四批房源认购率都超过150%，第五批认购率也超过100%。
这就是差异化的力量。
话又说回来，感谢桃浦南大吧，给了我们低价上车外环内的机会。
其他外环内都1000万打底，就这里六七百万买得到。
等这波集中供应期过了，市场会慢慢恢复的。
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02
说杨浦滨江是困难户，会被骂的，因为现在太热了。
准确的说法是，2025年10月后的杨浦滨江是困难户。
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杨浦滨江迎来美团、B站、字节前后，一口气推出了32个楼盘。
算上两个历史遗留楼盘，2021年至今杨浦滨江项目多达34个。
这魄力别说桃浦，连大虹桥、临港也自愧不如。
大虹桥那么火，2020年到现在徐泾也才卖了24块地。
技高人胆大，杨浦滨江确实厉害，连续卖光了15个楼盘。
目前能称得上滞销的，也就五六个。
招商三个互联网公司，出让30多块地，卖光15个楼盘，这是我从业以来见过最伟大的操盘。
唯一不走运的是10月份后市场又下行，热度开始下滑。
后续开盘的誉滨江、外滩道，体量大的中海云邸，开始不好卖了。
某楼盘反馈，找了链家也没用，还是卖不动。
短期遇到点困难很正常，他们焦虑的是明年竞争更激烈，还有六个项目要上，明年还要拍地。
别说客户了，有些置业顾问也记不住杨浦有哪些楼盘。
更可怕的是，杨浦不只有滨江，整个杨浦新房库存来到了100万方。
更更可怕的是，静安、虹口跟杨浦同质竞争。
三区库存加起来238万方，按照单价12万计算，需要2856亿才能解套。
什么概念呢？去年北京新房一共卖了2600亿。
我大上海拿出虹口、杨浦、静安就干掉北京。
环二一方面为上海的发展感到开心，一方面有点担心。
明年能不能卖得掉。
上海是时候救市了，新房卖不动影响的不只是房地产，直接影响了区域开发。
一江一河是核心战略，是提升上海全球竞争力的两大抓手之一，只能成功不能失败。
别等了，现在就是最好的救市时间。
比如下面这个，就是因为新房卖不动耽误了。
03
临港新城
临港就是新房卖不动，影响了开发进度。
很多人说招商更重要，企业也不傻，人家也想去更成熟的区域。
仲量联行的调研显示，企业选址时非常关心餐饮、商业等综合配套。
住宅卖不动，人气聚不起，一定影响企业入驻。
更可怕的是，住宅卖不动影响了大家信心。
大家没信心，更不想去买房、去办企业，那开发速度就更慢。
恶性循环。
结果就是区域规划落地很慢，风口一过，再想回来搞就难了。
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临港楼盘不多，但都是超级大盘，很难卖。
后面没上市的地块也很大，总库存量上海第一，达到了248万方。
按照目前的去化速度，要卖258个月。
对，你没看错，是20年。
临港楼市已经不是楼市自身的问题，更多的是上海的人口增量够不够。
临港规划很好，雄心万丈，2035年人口达到250万人，GDP达到1万亿。
这些都需要巨大的人口增量。
别守着2500万人口上限了，要在全球一线城市中竞争，就不要把人拦在外面。
陆鸣教授之前接受采访说上海人口上限还没到，东京都市圈3700万人，比上海多得多。
只有城市做大了，临港这样的新城才有更好的机会。
04
风貌别墅
另一个困难户横跨多个区域，虹口、杨浦、静安、黄浦都不少。
正是大名鼎鼎的风貌别墅。
风貌别墅已经是高端产品代名词，有很多粉丝diss徐汇滨江，说杨浦滨江有风貌别墅，徐汇滨江没有啊，谁高谁低显而易见。
今天不讨论杨滨徐滨，风貌别墅自身也遇到了巨大困难。
实在是太多了。
小胖看房9月份统计的数据，风貌别墅项目多达41个。
如果你还嫌不够，后面至少还有16个储备项目。
毛估估就57个，这谁卖得动？
很多项目规划还没出来，多少套不好算，根据多种权威说法，至少1万套以上。
动辄五六千万一套，货值至少也得五六千亿。
目前上市的一些项目，去化情况都不太乐观。
已经交付的中海顺昌玖里，也是毁誉参半。
以后上海市区成片成片的这种房子，是你想象的现代化都市吗？
好不好有很多主观因素，大家看看喜欢不喜欢，可以评论区留言讨论。
需要客观指出的是，这些产品居住上有很多问题。
设计初衷就不完全是迎合居住，而是要考虑到大量的文物保护要求。
比如楼间距，就需要符合老上海里弄建筑的道路宽度要求。
早期的石库门里弄，一般主弄宽度在2.5-3.5m，支弄宽度在2.0-2.5m。
随着交通工具的迭代，主弄的宽度达到6.0m以上，而支弄宽度在3.5-4.0m之间。
楼间距就五六米，你说能舒服吗？
网上有人吐槽，风貌别墅是富人看不上，穷人住不起。
这种细节太多了不再展开，总之是跟真正的大别墅不太一样，很多地方牺牲了居住体验。
当然上面这么设计肯定有更大的考量，我们只是在房地产角度讲讲。
在一个普通市民角度，个人也觉得不用建这么多风貌别墅。
能理解保持上海文脉的想法，但是真的需要建这么多吗。
黄浦静安建就建了，很多杨浦地块原来都是工人住的破房子，留一两栋怀念就够了吧。
而且这些房子跟上海文脉关系也不大了，原来的居民没几个能买回来的。
大部分居民都动迁去了松江、宝山。
看看后面怎么处理吧，眼下肯定是不好卖了。
上海楼市明年有望好转，上面这些房子困难更大，不知道何时能迎来大力度救市。
当然也不是说上面这些房子都不能买，有些地方性价比还不错。
系统性的分析，欢迎大家来到环线办公室，参加沙龙。
我们一次讲透。
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