（来源：南湖晚报）

转自：南湖晚报

N晚报记者 王卫国 通讯员 张闻熙

南湖区新嘉街道有个小区是典型的“老破小”小区，无专业物业服务团队，仅由所在社区协调人员负责小区楼房周围的地面保洁。

该小区二楼业主王某系退休工人，70余岁，老伴已去世，平日随女儿居住在其他小区。去年12月初，王某返回老屋整理旧物件时，发现卧室天花板渗漏不明液体，且伴有明显臭味，一场涉及二至四楼业主的漏水纠纷由此引发。

天花板渗漏根源难找

因女儿工作繁忙无暇顾及，王某无奈之下前往社区寻求帮助。社区治保主任接到求助后，第一时间赶往现场查看。经初步观察，渗漏液体来源不明，臭味浓烈，严重影响王某房屋的正常使用。考虑到漏水大概率来自上层住户，治保主任当即联系了住在三楼的业主张某。

张某态度较为配合，随即联系管道师傅前往自家排查漏水点，初步怀疑是卫生间通往阳台的分管存在漏水问题。然而，经过半天的细致排查，并未找到具体漏水点。据此，张某认为自家管道无异常，漏水问题与自己无关，推测可能是四楼直接漏到三楼，再渗透至二楼，拒绝继续配合处理。由于无法确定漏水源头，首次协调一时陷入僵局，王某的漏水问题也未能得到解决。

专业人员找到渗漏症结

几周后，王某再次返回老屋时，发现漏水现象不仅没有消失，反而愈发严重，渗漏液体的粪臭味也更加刺鼻，王某情绪激动，再次来到社区反映情况。

社区调委会意识到此事若处理不当，可能激化邻里矛盾，随即启动正式调解程序，再次召集王某与三楼业主张某到场沟通。调解室里，王某情绪激动地诉说了漏水给自己生活带来的困扰，以及多次沟通无果的委屈；张某则坚持自家管道排查无问题，不愿承担相关责任，双方各执一词，争执不下。

调委会老娘舅首先安抚双方情绪，向张某解释老旧小区管道老化问题较为常见，前期排查未找到漏水点不代表与自家无关，希望其能以邻里和睦为重，配合进一步排查。同时，也告知王某维权需以事实为依据，当前首要任务是找准漏水源头，再明确责任主体。经过工作人员的耐心劝说，双方情绪逐渐平复，同意接受调委会提出的“聘请经验丰富的专业管道维修工再次排查漏水点，根据排查结果确定责任方”的调解方案。

随后，调委会协助联系了拥有多年老旧小区管道维修经验的团队，组织二至四楼业主共同到场见证排查过程。维修师傅通过专业工具对管道进行全面检测，最终发现问题根源在于包裹在装饰板内的三至四楼的公共粪管存在一条较大裂纹。因粪管老化破损，粪水渗漏后集聚在三楼管道周边，进而渗透到二楼王某家中，导致天花板渗漏及异味问题。

老娘舅多方阐释纠纷化解

漏水点明确后，老娘舅再次召集各楼业主召开调解会。会上，维修师傅详细说明排查结果及管道破损情况，明确此次漏水系三至四楼公共粪管损坏所致。针对维修费用及王某房屋损失承担问题，有业主起初认为漏水是管道自身老化导致，不应由自己单独承担责任。还有业主则表示前期已配合排查，且问题并非自家分管所致，不愿承担费用。

老娘舅结合小区实际情况展开调解，向三楼、四楼业主释明：根据相关规定，建筑物共有部分的维修责任由相关业主共同承担，涉案粪管系三至四楼业主共用的公共设施，属于共有部分，因此维修费用应由三至四楼业主共同承担。同时，王某因管道渗漏遭受房屋损坏及生活困扰，相关损失也应由责任方予以赔偿。此外，工作人员从邻里和睦角度出发，劝说双方换位思考，王某年事已高，遭遇漏水问题实属不易，三至四楼业主应主动承担相应责任，避免矛盾升级。经过反复沟通劝说，三楼、四楼业主最终达成共识，同意共同承担管道维修费用，并平分王某房屋的修缮损失。王某对该处理结果表示满意，双方当场签订调解协议。

老娘舅有话说

本案的核心是老旧小区共有设施破旧的责任认定与承担问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百八十三条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。涉案粪管作为三楼至四楼业主的公共设施，属于共有部分，其维修责任应由相关业主共同承担。调委会结合法律规定与小区实际情况，通过耐心释法、换位思考劝说，最终促成双方达成和解，既维护了王某的合法权益，也化解了邻里矛盾，为老旧小区类似纠纷的处理提供了参考。