2025年楼市怎么样？
相信大家前几天都被这张图刷屏了，好像市场非常好。
2025全年结束，二手房网签量达到了25.47万套，再创新高。
其实上面的数据完全瞎扯，2025年用的全口径网签，车位、商业都统计进去了。
前面三年用的却是纯住宅网签套数，不含车位、商业。
截至今天住宅网签量只更新到了2025年12月28日，共220356套，没图上那么夸张。
好在确实增长了。
但是新房拉胯啊，把新房也统计上去，2025年市场就一般了。
二手房+新房成交套数，连续四年相当稳定。
2025年二手房卖得好，无非是抢了新房客户。
新房有多拉胯呢？有数据统计以来，我们取得了历史最差纪录。
比2021、2022、2023年少了一半。
所以并不存在什么量在价先失效，2025年成交量还是不够多。
前两次上涨是2015-2016年，2020-2021年，每年的总成交都高出10万套以上。
之前低迷三年会有一次爆发，2012-2014年低迷，房东等了三年，2015年迎来曙光。
2017-2019低迷，房东等了三年，2020年迎来爆发。
2022-2024年低迷，房东等了三年，没想到2025年市场更差。
心态彻底失控，尤其是826新政后，直接补跌15%。
现在又阶段性触底，失控抛售的房东差不多卖光了。
如果2026年等不来行情，悬崖边上的房东可能进一步崩溃。
上海哪些房子还要补跌？
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最近四年成交总量稳定，但是结构出了大问题。
二手房成交直线上升，新房断崖式下跌。
这是一个非常差的信号。
我们搞房地产的根本目的是什么？是让大家都住上好房子。
有房的家庭越来越多，人均居住面积越来越大。
这个增量主要靠新房实现，二手房是存量市场，改变不了我们整体居住水平。
2025年新房断崖式下跌，说明增量很小。
动迁全面提速，很多房子拆走了，增量更是打折扣。
很多新房成交，也是动迁户的贡献。
一个嘉定的新房项目，房票客户累计认购超过5亿元。
房票客户买走了180套房子（详见《翻倍上涨！上海动迁户，用房票把郊区新房买爆了！》）。
意味着原来没房的刚需，2025年上车的人数很少。
房价确实降了，没房的人还是没房，降价的意义是什么？
二手房降价只是让有房的居民，财富缩水。
整个社会居住条件没有大的提高，有房的居民财富缩水，无房的居民买房也不积极。
没有赢家。
背后的问题很简单，新房实在是太贵了。
2025年新房套均总价高达1003万，没几个人买得起。
2025年二手房是成交主力，二手房中总价1000万以上的成交只占4%。
2025年上海二手房成交结构
你拿着1000万预算，在二手房市场是前5%的有钱人。
在新房市场，你只是一个普通购房者，平均数。
新房贵有三个原因。
第一，是绝对的价格贵。
二手房降了，更显得新房贵。
2022年唐镇二手房10万，新房7万。
现在唐镇二手房7万，新房8.5万。
如果二手房代表了真实市场行情，那新房涨了4.5万。
涨这么多，新房不如前几年好卖很正常。
新房贵的第二原因：中环内楼盘开太多，远郊新房越来越少。
远郊卖地之前占40%，现在只有30%左右。
新房贵的第三原因：新房户型越来越大。
110平以上房源，由28%攀升到53%。
90平以下小户型，由27.6%断崖式跌到8.4%。
基本可以说小户型退出市场。
新房单价越来越高、位置越来越好、户型越来越大，意味着刚需新房快断供了。
2026年市场怎么走？
我们认为会全面实现止跌回稳。
二手房成交走高，意味着房源快速去化。
6个月时间，链家后台挂牌量降低近4万套。
链家挂牌占比80%，意味着全市挂牌降低5万套左右。
当然里面有些是撤牌不卖了，有些是实打实的卖掉了。
很多刚需小区马上无房可卖。
九亭某3200户的小区，诚意卖的房子就三四套。
桃浦某2000户的老破小，诚意卖的也就四五套。
前几年刚需新房供应太少，大家只能去买二手。
新房卖的不好，刚需土地、刚需房源供应量萎缩。
五大新城都快断供了（临港除外）。
刚需房源，无论是新房还是二手，库存都不大。
房价又降了40%，很多买不起房的都可以上车了。
原来500万的房子，首付35%，需要175万。你得准备200万首付才敢买房。
现在这套房子只要300万，首付15%，手里50万就能动一下念头了。
手里200万现金的家庭，放在哪都是凤毛麟角。
手里50万的家庭，放在哪都是一抓一大把。
准确的数据无从可查，根据各项数据估算，上海存款超过200万的家庭可能只有20万户。
存款超过50万的家庭，超过100万户。
房价下沉后，储备购房家庭数量翻5倍。
库存房源量减少，潜在购房人数增加，市场结构更加乐观。
当然这些家庭不一定买，首付低了月供增加，大家对未来没那么乐观，不敢下手。
恢复大家信心，一方面需要实打实的拉起经济，稳定收入预期。
一方面也需要新政刺激，稳定房价预期。
经济上的事情留给经济学家，我们只讲房地产，2026年会是一个政策大年。
能想到的、想不到的新政都会到来，砸到大家恢复信心。
2014年930新政大家也是不信，2015年330新政来了，上海客户才跑步入场。
全国性的恢复是2016年，那一年《求是》杂志第一期发文《积极稳妥化解房地产库存》，定了基调。
2016年房价涨疯了，2017年又要打压，《求是》发文呼吁稳定楼市。
2021年持续打压楼市，《求是》发文申明房住不炒，开启了连续四年的“远古巨熊”。
2026年，《求是》第一期又发了重磅文章，《改善和稳定房地产市场预期》。
对过去几年的市场正本清源，拨乱反正，定了基调（详见《2026年，大力救楼市》）。
近些年《求是》一共就发了四篇特约评论员文章，前三篇都是市场巨变前的冲锋号。
今年这一篇效果如何，我们拭目以待。
综合以上，我们坚定认为2026年会实现止跌回稳，而且是刚需市场率先触底。
这就是环线2025年一直宣传的逆分化。
改善市场、豪宅市场曾经大幅跑赢，未来五年刚需市场反而更健康。
讲到这肯定有粉丝跳出来，你个傻*中介就知道吹楼市，你们吹涨才能卖房，为了点钱良心都不要了。
这里统一回应一下，现在的市场唱空才赚钱。
市场下行时，唱空才有大把流量。
唱空才能让房东心态崩溃，才能拿到笋盘，才能快速成交。
这两年二手房市场“笋进笋出”，打压房东能力强的中介赚翻了。
环线作为上海有名的“工科男”团队，一直靠数据说话。
数据告诉了我们以上结论，我们就写了以上内容。
当然内心深处，我们也希望上海越来越好。
这种对上海的热爱不会影响我们数据推算。
篇幅有限，上面只是展示了部分数据，对2026年粗略展望。
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