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海淀区上地0702街区东地块，海开以84.56亿元成功摘得，溢价率仅0.4%，几乎底价成交。
地块基本信息：海淀核心+组合出让+低密洋房
地块全称：海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目 HD00-0702-18、24、23地块
拿地房企：海开（海淀国资嫡系，永丰南“颐海澐颂”操盘手）
成交总价：84.56亿元
住宅楼面价：6.97万/㎡
用地构成：
18号、24号：纯住宅用地
23号：多功能用地（含商业、办公等）
这已经是海开继永丰南之后，在海淀拿下的又一块“组合型”核心地。
去年6月，海开在永丰南以类似模式拿下两块住宅+两块商服用地，打造了如今热销的颐海澐颂；而这次上地地块，商业体量更大、位置更核心、配套要求更严——堪称升级版！
地块拆解：两宅一商，配建拉满
住宅部分：18号 & 24号地块
18号宅地：用地面积2.2万㎡，建面约4.84万㎡
24号宅地：用地面积2.03万㎡，建面约4.47万㎡
容积率均为2.2，限高30米，绿地率30%
地块形状均为东西短、南北长的矩形，方正规整，利于排布，但因面宽受限，难做超大面宽产品
需配建：约150㎡物业及社区管理用房，约50㎡有线电视机房
商业部分：23号多功能用地
地上建筑规模高达13.23万㎡（比永丰南的12万㎡还多！）
必须配建：托老所，老年活动设施，公厕等。总计超3200㎡，无偿移交政府
这意味着，未来这个片区不仅有高品质住宅，还将拥有自持运营的大型商业综合体，形成完整的15分钟生活圈——不是画饼，是实打实的配套兑现。
为什么说上地0702是“海淀王炸”？
1、地段能大到什么程度？
位于海淀上地信息产业基地核心区，北靠中关村软件园，南接清华北大，东临清河万象汇，西望圆明园、颐和园；
周边聚集百度、腾讯、字节、联想、华为等科技巨头总部；
上地学区更是海淀“派位天花板”——
上地实验小学（海淀牛小TOP5）
清华附中上地学校
在建的101中学12年一贯制学校即将落地！
2、海淀今年供地大爆发，但上地只此一块
2025年，海淀确实火力全开：功德寺、永丰南、树村（安澜北京）、宝山、半壁店……个个都是顶流。
但上地板块，近十年几乎没有新增住宅用地！
这次0702街区出让，是上地核心区罕见的“补仓”机会，稀缺性拉满。
3、海开+低密洋房=海淀改善客群的“安全牌”
海开作为海淀本土国企，深谙区域客群需求。
参考其永丰南项目颐海澐颂（均价10.5万/㎡，去化稳健），这次上地项目大概率延续低密、洋房、高得房、强配套的产品逻辑。
产品预测：主力100–130㎡三至四居，总价1100万起上车海淀！
由于限高30米 + 容积率2.2，项目预计将打造6–10层纯洋房社区，走低密改善路线。
户型方面：
100㎡三居两面宽：入门级海淀改善首选，适合年轻科技新贵；
120㎡三居三面宽：全屋通透，LDK一体化，兼顾尺度与总价；
139㎡四居：对标功德寺主流户型，主卧套房+双卫，满足三代同住；
少量170㎡大户型：服务高净值客群，但占比不会高（地块宽度限制）。
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