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早年曹德旺谈及楼市前景时，曾被许多人讥讽为“不懂行情”，可如今回望过去，他反倒成了那个洞察最深、眼光最准的人。
当前，二三十层的高层住宅正面临越来越多的现实困境：二手房挂牌量持续攀升，市场占比不断扩大，价格也一降再降，甚至低到令人心头发慌的地步。
为何曾经炙手可热的高层住宅如今遭人冷落？2026年房地产行业将迎来哪五大关键转折？这些问题已悄然成为公众关注的焦点，不少人开始忧心忡忡。
从“房价只涨不跌”到资产泡沫戳破
近期，许多网友翻出曹德旺多年前在公开场合谈论房地产的视频片段，评论区几乎被“神预言”“当年要是听了就好了”这类感慨刷屏。
实际上，并不存在所谓的“曹德旺2026年预测”，他从未给出确切的时间节点。但在十年前楼市最为疯狂的时期，他就直言了一个当时无人愿听的真相：
房子不过是钢筋水泥的集合体，价值有限；即便炒得再高，终究会回落。尤其是那些动辄二三十层的高层住宅，未来极有可能变成沉重的负担。
十年前的房地产市场有多狂热，无需赘述。2015至2020年间，无论是一线城市还是偏远县城，只要有新楼盘开盘，凌晨便有人排队抢购，全款客户优先选房，贷款者只能排后等待。
那时人们买房根本不关心户型是否合理、采光是否充足、物业是否专业，唯一在意的是——这房子能不能快速升值。
家庭聚会中，话题永远围绕着“我又入手了一套学区房”“XX项目一年涨了二十多万”展开，仿佛没有几套房产在手，就落后于时代潮流。
而高层电梯房正是当时的热销产品，开发商争相建造五六十层的超高层住宅，楼层越高定价越狠，还美其名曰“云端景观”“城市地标”。
购房者对此趋之若鹜，普遍认为楼层越高越有身份象征，哪怕公摊面积大、电梯拥堵频繁，依旧争先恐后地认购，坚信买了就能坐等升值，转手即可获利。
就在2020年楼市热度达到巅峰之际，曹德旺在一次行业峰会上公开泼冷水。
他指出，房屋本质是居住空间，由钢筋混凝土构成，本身不具备无限增值的基础；全民炒房、忽视居住功能的现象不可持续，这种虚高的价格终将回归理性。
他还特别提醒：手中持有大量高层住宅的人应尽早出手，否则将来不仅难以脱手，高昂的维修费用还将长期拖累家庭财务。
此言一出，立刻引发轩然大波。
地产从业者嘲笑他是“卖玻璃的瞎操心”，质疑一个制造业企业家有何资格评论房地产。
靠炒房获取巨额收益的投资人群体更是群起攻之，斥责他“外行妄议内行”，声称他根本不理解市场经济规律。
就连普通购房者也觉得他在唱衰社会信心，破坏大众对财富增长的美好期待，网络上充斥着“别信他，房价还会继续涨”的回应。
然而谁也没有料到，仅仅五年之后，整个楼市格局已然天翻地覆。
2025年的市场数据，彻底验证了曹德旺当年的判断。
全国百城房价全面下行，一线城市二手住宅均价全年下跌6.72%，北京、上海的部分高端公寓即便降价百万，挂牌半年仍无人问津。
二线城市跌幅更为显著，达9.08%，不少曾经炙手可热的板块房价已回落至2020年前水平。
三四线城市情况更加严峻，部分四线城市的住宅单价跌破每平米三千元，整套总价仅需十几万元，相当于一辆家用轿车的价格，却依然乏人问津。夜晚小区灯火稀疏，俨然成为空置率极高的“空城”。
楼市降温并非偶然事件，而是曹德旺当年所警示的问题逐步显现的结果。
其中最令人头疼的，便是老旧高层住宅的维护难题。目前市面上大量建于2010年后的高层建筑，房龄已超过15年，而电梯、供水系统、供电设备等核心设施的设计寿命通常仅为15至25年，如今正集中进入老化期。
许多高层住户深有体会：小区电梯频繁故障，三部电梯常有一部处于维修状态，高峰期等梯时间长达十几甚至二十分钟；一旦全部停运，住在二十层以上的居民只能徒步爬楼，老人与儿童苦不堪言。
更棘手的是更换成本——单台电梯更换费用高达五六十万元，一栋30层住宅若全面更新，总投入可达两百万元以上，均摊到每户往往需要数万元。
低楼层住户因使用频率较低，普遍不愿分担费用；高楼层住户虽迫切希望解决问题，但双方意见难统一，导致多数小区的维修计划拖延数月都无法推进。
除电梯外，外墙脱落、增压泵损坏导致停水等问题也日益频发，维修过程复杂且耗资巨大。不少业主萌生退意，想要出售房产另觅居所，却发现市场接盘者寥寥无几。
同时，高密度住宅区固有的缺陷也愈发突出。
当年开发商为追求容积率最大化，压缩楼间距至极限，致使低层住户白天都需开灯照明，通风差、采光弱，邻里之间视线交错严重，私密性几乎为零。
过去人们购房只看升值潜力，这些居住体验问题尚能容忍；如今购房者更注重生活品质，物业服务水平、房屋年龄、是否为现房，已成为决策的核心考量因素。
此外，保障性住房建设规模不断扩大。仅2025年一年，北京市就竣工近10万套保障房，售价远低于同区域商品房，直接分流了大量刚需群体。
对于拥有多套房产的家庭而言，处境愈加艰难：每年必须支付物业费、取暖费、水电公摊等固定支出，若房屋无法出租，则形成纯粹的资金损耗。
叠加房产税即将落地的预期，越来越多房东陷入“倒贴养房”的窘境，昔日被视为“铁打资产”的房产，如今成了难以甩脱的经济包袱。
面对持续低迷的市场，各地政府纷纷推出救市举措：降低首付比例、下调房贷利率、推行“以旧换新”补贴政策、加快老旧小区改造升级。合肥市甚至将保障房首付门槛降至15%。
然而这些措施仅能在短期内缓解压力，无法从根本上扭转趋势——住房正加速回归居住本质，这一方向已不可逆转。
今天的房地产市场早已不同于往昔。
预售制度的信任度大幅下滑，近年来烂尾楼案例频发，消费者更愿意多付成本购买现房，“眼见为实”成为主流心理。
2025年前九个月，全国现房销售面积占总销量的比例已达35.4%，海南省更是突破50%，现房交易逐渐占据主导地位。
官方也在调整顶层设计。自2025年5月起施行的《住宅项目规范》明确规定：高层住宅不得超过80米（约26层），容积率上限设定为3.1。
成都、上海、广州等多个城市在土地出让环节已加入限高条款，超高层住宅正逐步退出供应序列。
这意味着开发商不能再依靠盲目拔高楼层实现快速盈利，唯有提升建筑质量、优化园林设计、强化物业管理，才能真正赢得购房者青睐。
结语
重新审视曹德旺当年的言论，并非他具备未卜先知的能力，而是他深刻理解了房地产的根本逻辑——房子是用来住的，不是用来炒作的金融工具。
那些当初嘲笑他的人，要么是沉浸在炒房红利中的既得利益者，拒绝清醒；要么是被市场狂热冲昏头脑，忽略了基本经济规律。
如今，囤积房产即可坐享增值的时代已经终结。
对普通人而言，不再有必要执着于购置多套房产作为投资手段。与其持有几套质量堪忧、难以变现的老旧高层，不如精心挑选一套结构安全、配套完善、适合自住的优质住宅。唯有这样的房子，才真正具备长期持有的价值。
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