导 读
2025年7月中央城市工作会议召开，明确了我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。泰安是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖城市，近年来正经历从增量开发向存量提质转变。为贯彻落实国家和省级战略要求，推动城市发展方式转型，泰安市将城市更新作为高质量发展的重要抓手，委托我院组织编制《泰安市中心城区城市更新专项规划》，积极探索特色资源型城市更新路径。
规划思路
泰安位于山东省中部，坐落于世界自然与文化遗产泰山脚下，具有得天独厚的自然环境和地理区位优势。泰安市积极开展城市更新行动，十四五以来聚焦工作机制搭建、项目实施推进、顶层系统谋划三个方面，深入探索并取得一定的成效。然而城市发展面临挑战：
城市发展阶段转变，土地出让规模大幅下降，人口负增长，老城中心衰落，从人口、土地、空间上看全面进入存量提质阶段。
泰安有着国家级历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖城市等金名片，城区范围除了岱庙外没有其他文化地标，缺少文化传承空间；游客知山不知城，进山不进城，旅游服务能级待提升；老城区设施补短板任务重，低效空间集聚。并且项目实施碎片化，低效空间集聚，财政保障乏力，规划政策缺位，传统城市更新模式难以为继，亟待转型升级破局。
在此背景下，泰安市组织编制中心城区城市更新专项规划。规划立足特色资源型城市发展需求，搭建以实施为导向的城市更新综合治理平台，发挥三大核心职能：
一是战略引领。聚焦泰安的发展瓶颈，制定转型升级路径，推动城市功能重构与价值提升；
二是实施引导。重点解决存量资产大量闲置问题，系统激活存量资源，建立系统性实施支撑体系；
三是顶层设计。完善城市更新工作顶层架构，探索因地制宜地规划实施推动模式。
内容与特色
（1）重构城市特色功能价值
一是系统挖掘城区隐形文化资产。在大遗产视角下重新梳理城市历史文化脉络，挖掘出7大类历史文化空间，其中78%为非文物保护单位或历史建筑。评估筛查出具有保护利用价值的文化空间，搭建面向多尺度的“文化点—文化线路—文化片区”的保护利用框架。
图1 不同尺度的“文化点—文化线路—文化片区”的保护利用框架
二是转变城市空间结构。从增量时期的“开发新轴线、重点建新城”到 “中轴复兴、圈层带动”，确立存量空间更新主导下的“拥山发展”新格局。
图2 泰安市中心城区更新结构图
三是系统开展功能重构与业态品质升级。以老城复兴、文旅赋能、扩大内需为切入点，促进资源整合利用、部门协同治理，形成“山城联动”的综合文旅品牌价值，为老城发展注入空间注入动力、活力。基于价值提升逻辑，开展重点地块“总体+要素”的城市设计引导
四是定制价值实现创新机制。围绕文化资源活化利用、老旧厂区更新、低效用地再开发、片区统筹更新，针对性提出政策、实施模式等保障机制，推动功能转化与价值提升。
（2）系统激活城市低效空间
一是系统化建立更新资源库。根据泰安城市特征，确定“一有一缺”的更新资源分类识别指标体系，摸清城市更新底盘。
二是多维开展更新潜力评估。结合主观需求与客观评价，建立更新资源“量化评价+空间定位+权责溯源”的多维评估体系，研判更新工作急难。
图3 更新潜力评估路线图
三是明确更新实施路径。全覆盖式更新项目策划，谋划出61类、500余个具有可实施性的更新项目。制定适配泰安不同类型更新项目的实施模式指引、项目实施阶段“全生命周期”的制度保障体系，建立案例库，支持政府高效推动项目。
（3）规划实施顶层推动模式
一是建立更新实施引导体系。确定重点区域指引—更新片区指引—更新项目指引的三级体系。重点区域指引明确区域提升目标、指引更新方向，引导资源高效盘活利用。更新片区指引，项目谋划上确定“肥瘦打捆”模式，一本账统筹，辅助资金申请，规划编制过程中协助灵山片区城中村更新项目获得9个亿贷款，片区更新图则成为本地更新贷款申请要件。项目层面，搭建“易使用” 项目储备库，引入溯源机制，实现更新项目的持续转化。
图4 更新实施引导体系
二是确立全过程的工作协同机制。在前期调研阶段，将多方主体需求前置，建立“政府引导、平台运作、市场参与”的协同实施体系，开展信息共享、项目可行性研究，开放决策环节。规划编制阶段，多部门协同编制、审核、谋划项目，多次征求29个100多条相关部门意见，引导管理部门、产权单位、社会资本主动利用更新资源库谋划更新项目。规划成果完成阶段，由市政府印发，面向社会各界进行发布宣介，充分发挥招商作用。
三是形成多层级的规划实施路径。总体规划层面实现更新专规以国土空间规划专项规划的法定成果予以批复；详细规划层面编制国土空间衔接专篇，更新专项规划从4个层次创造和控规灵活衔接的接口，提出控规必要调整内容，刚弹结合落实更新规划；项目实施层面，常态化辅助项目选址，有效推进项目落地。
图5更新专项规划成果纳入国土空间规划应用的路径
实施进展与成效
（1）持续开展城市更新，贯通更新实施全链条
在城市更新专项规划的引领下，泰安市系统推进片区更新、基础设施更新等专项更新，持续谋划并实施一系列城市更新项目。引入各类实施主体参与更新，成功申报多项资金，打通了从市级层面到更新片区、更新项目及专项领域的城市更新全链条实施路径。
（2）推动片区统筹更新，实现工作方式转型
推动老城文旅客厅、蒿里山片区、南关片区、御碑楼片区等片区综合更新项目，撬动社会资本投资，链接城市更新专项资金补助。2024年，泰山区政府建立城市更新工作领导小组统筹、属地政府负责、工作专班推进的片区更新工作机制。在更新规划带动引导下，各行业主管部门形成更新资源管理、更新项目储备和实施管理的闭环工作路径。
（3）存量空间更新带动，城市文旅品牌重塑
优先推动了一批对于城市文旅品牌塑造、城市空间品质提升具有关键影响力、“小而美”的更新实施项目落地。改造津浦铁路泰安博物馆、盘活闲置楼宇，补充泰安特色文化、体育、商业设施短板。提升关键区域的公共空间，打造红门里、㴎河夜经济文化休闲街区、泰山梦幻森林等一系列特色文旅项目。
图6泰安更新项目案例
通过一系列卓有成效的更新举措，泰安市文旅影响力和吸引力显著提升。2025年泰安成功获评“中国最具魅力文化旅游城市”和“中国文旅融合高质量发展示范城市”两项荣誉。泰安这座泰山脚下的历史文化名城正焕发新生，城市更新推动城市发展方式深刻转变，为城市高质量发展注入强劲动力。
项目工作团队
承担部门：城市更新与治理规划二所
协作部门：国际城市治理与规划所、更新与治理分院本部城市设计室
项目地点：山东省泰安市
项目规模：164平方公里
完成时间：2024年7月
项目编制组织单位：泰安市住房和城乡建设局
部门简介
城市更新与治理分院是清华同衡本部七大分院之一，是“同衡智库”和“城市治理”领域的核心支撑部门，业务涵盖智库支持、政策研究、国土空间规划、城市体检及城市更新、人文及创意城市等。城市更新与治理规划二所是分院核心项目部所之一，业务在分院“治理+”基础上，形成国土空间规划和城市更新两大板块，可提供“总体规划-详细规划-实施评估”及“城市体检-城市更新-实施咨询”的全流程服务。二所以专业力量响应政企真实需求，为不同城市与项目量身定制规划方案，积极发挥服务国家、服务社会的社会职责担当。
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编辑/排版｜王淑芸
封面图/头图｜图虫网
供稿｜清华同衡 城市更新与治理分院 城市更新与治理规划二所
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