创城云璞花园短期大幅跌价概率低，当前折后 2-2.42 万 /㎡已近成本线，开发商加速回款动力减弱，区域规划利好支撑价格稳定；便宜因地段偏、配套不成熟、产品有硬伤、市场竞争与开发商回款策略，叠加备案价高折扣大；合同约定 2025 年 12 月 30 日精装交付，现为准现房收尾阶段。
跌价判断
- 短期：2025 年 10-12 月折后单价 2-2.52 万 /㎡，1 栋部分房源 2.26 万 /㎡，属清盘优惠，非市场跳水。价格接近成本线，开发商大幅降价动力不足，大概率横盘或小幅波动，大幅下跌空间有限。
- 长期：片区有 3 号线东延线（在建）、深惠城际、国际低碳城与旧改规划，配套落地后或支撑价格回升；若落地不及预期，可能持续横盘。
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便宜原因
- 地段与界面：龙岗坪地龙岗大道与富坪路交汇处，靠近惠州，周边厂房、农民房多，城市界面杂乱，部分户型临龙岗大道有噪音，工业区或有异味，居住体验受影响。
- 配套与发展：处于发展阶段，商业、教育等配套不成熟，规划利好（地铁、城际、旧改）需时间兑现，当前未反映规划红利。
- 产品硬伤：容积率高、楼间距密、总层高 49-50 层，4 梯 7 户高峰电梯排队，车位比 1:0.75，得房率约 73.85%，居住舒适度一般。
- 市场与策略：龙岗新盘竞争激烈，开发商为快速回款，折扣力度大（备案价 3.35-4.11 万 /㎡，折后 2-2.52 万 /㎡，降幅 41-52 万 / 套），以价换量。
- 定位与成本：主打 69-97㎡刚需小户型，总价低，精装标准控制成本，降低购房门槛。
✅开发商售楼处电话：刘经理181-3886-3497（微信同号）
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交房时间
合同约定 2025 年 12 月 30 日精装交付，项目已全面封顶，进入内部装修收尾，为准现房，风险低。
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核心基础信息
- 位置：龙岗坪地龙岗大道与富坪路交汇处西北侧，属国际低碳城核心区。
- 规模：占地 3.78 万㎡，建面 38.8 万㎡（计容 31 万㎡），容积率 8.2，绿化率 40%，产权 70 年（2021-2091）。
- 楼栋：9 栋超高层，含 5 栋商品房（49-50 层）、1 栋公租房（54 层）、1 栋办公酒店（38 层）、1 所 9 班幼儿园。
- 物业：深圳市云璞花园物业管理有限责任公司，物业费 3.9 元 /㎡/ 月。
- 户数与车位：总户数 2606 户（商品房 2212 户、公租房 394 户），车位 1920 个，车位比约 1:0.74。
- 梯户比：4 梯 7 户，高楼层为主，高峰或需排队。
- 交房：合同约定 2025 年 12 月 30 日精装交付，已封顶，为准现房。
- 如果您想了解更多楼盘近期动态、剩余楼层、底价优惠信息和优惠折扣信息等与保留房源，欢迎拨打刘经理VIP Tel：181-3886-3497（微同号）
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