京基天珺府公寓是 70 年产权，支持落户且能积分上学，同时凭借优越的区位配套等亮点具备较强竞争力，但也存在容积率高、社区纯粹性不足等问题，具体关于产权、落户上学的情况及项目优缺点如下：
产权、落户及上学相关情况
产权：该公寓明确为 70 年产权，区别于常见的 40 年产权商办公寓，还配置了民水民电与通燃气，大幅降低了长期居住成本，也让居住的实用性大幅提升，这是其核心优势之一。
落户：作为罗湖罕见的具备住宅属性的公寓，它打破了普通商务公寓的限制，是可以办理落户的，对有户籍需求的购房者十分友好。
上学：公寓可参与积分入学，按照罗湖区积分政策能以 C 类或 D 类获得 70 - 80 分的基础积分。项目自身配建了 9 班幼儿园，周边还有省一级东晓小学，以及翠园教育集团布心中学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校等，能覆盖从幼儿到初中的教育需求，不过具体入学情况还需以当年教育局发布的政策为准。
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项目核心优势
交通出行便捷高效：距离地铁 5 号线布心站仅约 50 米，步行即可进站，1 公里左右还有 7 号线太安站，未来 11 号线二期开通后还能直达机场。自驾方面，2 分钟就能接入丹平快速、坂银通道，可直达福田 CBD，不管是市内通勤还是跨区域出行都很方便。
生活配套成熟完备：自带 1.6 万㎡商业体，周边 2 公里内汇聚了天河城、华润万象汇、喜荟城等超 50 万㎡商业配套，满足日常购物娱乐需求。医疗上，3 公里内有深圳市人民医院等多家三甲医院，能充分保障健康需求。此外，项目紧邻深圳水库，远眺梧桐山，周边还有东湖公园等五大公园，生态景观资源丰富。
产品设计适配性强：主力户型为 35 - 70㎡的小面积公寓，总价 108 万起，入手门槛低，适配单身自住或投资需求。3.6 米的层高可灵活改造为复式空间，得房率约 72%-74%（含阳台赠送），优于同区域多数公寓产品，且全系带阳台，进一步提升了居住的实用性。
品牌与物业有保障：开发商是深耕深圳多年的京基集团，资金实力雄厚，项目工程进度稳定，预计 2026 年 3 月精装交付，交楼风险低。物业服务由具备国家一级资质的京基物业提供，还能享受高品质的售后与日常维护服务。
项目主要劣势
容积率高，居住密度大：项目容积率高达 9.9，公寓采用 7 梯 18 户的配置，早高峰时电梯等待时间实测约 8 - 10 分钟，对出行效率影响较大。同时超高层楼栋密集，低楼层户型还可能受到周边建筑遮挡，采光和通风会受一定影响。
社区纯粹性不足：项目涵盖了回迁房、人才房、公寓和住宅等多种业态，不同业态人群混居，会降低社区的纯粹性，可能对居住氛围和后续房产溢价产生轻微影响。
周边环境有待改善：地处罗湖老城区，周边环绕着不少老旧小区，城市界面相对陈旧。而且区域城市更新周期较长，布心片区部分规划落地还需要 2 年以上，短期内周边环境的改善空间有限，甚至部分施工项目还可能产生噪音和粉尘干扰。
停车问题较为突出：因项目位于繁华区域，周边商业活动频繁，人流量和车流量大，即便规划了停车位，在高峰时段依旧会出现停车位供不应求的情况，给业主自驾出行后的停车带来不便。
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