文/上海进深 严明会
上海十批次土拍，平静落地。
相比此前批次，本轮土拍数量明显收缩，只剩两块地，都聚焦在成熟板块。
一块在浦东高行，一块在闵行吴泾，体量不大，但成色还是有。
两块地起始总价45.7亿元，均以底价成交。
没有过度博弈，也没有意外结果，更像一次提前写好答案的考试。
浦东森兰：上行空间有限
浦东森兰地块位于中外环之间，闵行紫竹兰香湖地块则落在外郊环外侧。
一内一外，一稳一进，对应的是两套截然不同的拿地逻辑。
浦东森兰地块底价成交，由越秀收入囊中。
该地块出让面积约2.7万方，容积率2.5，起拍楼板价3.83万/㎡，总价25.61亿元。
位置处在浦东北部的黄金三角，西侧是黄浦江，北面是外高桥保税区，南面连接金桥改善板块，客群基础清晰而稳定。
交通条件同样扎实。距离6号线洲海路站约700米，未来21号线可直达张江与迪士尼，规划中的20号线在此换乘，向西可通上海西站。
生态方面，森兰绿地体量相当于2.5个世纪公园，商业有森兰商都和花园城。教育方面，明珠森兰小学、六师附小、哈罗国际学校等一应俱全。
纸面条件上，这是一块典型的“六边形战士”。
但也是这种“过于完美”，让它几乎没有博弈空间。
回到历史坐标，2021年底，招商蛇口在同板块拿地，楼板价约3.57万/㎡，项目后续开盘均价约7.03万/㎡。
如今板块内的次新房，挂牌价长期稳定在7.6万/㎡左右，价格体系清晰而坚固。
换句话说，这里的市场已经给出了一个明确答案。
站在当下，3.83万/㎡的起拍楼板价，加上建安、财务和营销成本，未来项目若要获得体面利润，售价需要向7.3万/㎡甚至7.8万/㎡靠拢。
但在当前市场环境下，森兰并不存在明显的叙事跃迁，也缺乏价格突破的现实基础。
区位足够安全，但上行空间已被压缩。
所以，底价成交并不意外。
闵行兰香湖：热度下降
闵行紫竹兰香湖地块则呈现出另一种气质。
该地块由三宗子地块及部分地下空间组成，容积率在1.0-1.1之间，起拍楼板价约3.34万元/㎡。
吸引了紫都置业和紫竹城投参拍，最后由紫都置业底价拿下，成交价20.09亿元。
此次推出的地块中，14-07和14-09为住宅用地，容积率均为1.01；06-18为C2类商业用地，形成住宅与商业的组合开发模式。
扣除商业及部分配套后，住宅实际可售楼板价约4万/㎡。
与周边正在热销的象屿天誉兰香相比，容积率相同，但最大差别在于限高。
本次兰香湖地块限高仅24米，这意味着未来产品形态几乎被锁定为纯低密组合——洋房、叠加，甚至联排，几乎不存在高层可能性。
相比于象屿地块19%的溢价率，这块地冷静了不少。
这块地最核心的标签是两个字：环湖。
兰香湖是上海主城范围内极为稀缺的大尺度人工湖资源，一线湖景和连续岸线不可复制。
更重要的是，紫竹板块本身具备完整的内生结构，背靠“大零号湾”与紫竹高新区，集聚科技企业、高校与科研机构，居住需求更多是靠板块自身长期生成。
把两块地放在一起看，其实很有代表性。
森兰代表的是极致确定性，但利润空间有限；紫竹兰香湖则存在不确定性，却拥有向上打开的可能。
一个是“稳”，一个是“弹”，开发商的选择，本质上是对未来路径的判断。
这正是当下上海土拍最真实的状态：不拼胆量，不讲情怀，只算账。
谁能把未来算清楚，谁才会举牌。
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