当年曹德旺谈到房地产的未来时，被不少人嘲笑，可现在回头看，他反而是看得最清楚的那位！
现在二三十层的高层住宅问题越来越多，二手房数量占比不断上升，价格也低到让人心里没底。
为什么高层不受待见了？2026年房地产将面临哪5大转折？不少人已经开始担心答案。
以前，不管是急需住房的刚需人群，还是手头有点积蓄的人，买房时想的都是投资、增值，觉得房子就是稳赚不赔的 “硬通货”。
可如今，情况发生了很大变化。国家始终强调 “房住不炒”，一系列政策的目的就是让房子回归居住属性。
现在你走进售楼处，开发商不再像过去那样鼓吹房子的 “升值潜力”，大谈 “买到就是赚到”，而是更多地介绍户型设计是否合理、小区配套设施是否齐全、物业服务是否周到。
买房的人也变得理性起来，不再一开口就问 “这房子以后能涨多少”，而是关心房子适不适合自己居住、周边学校教学质量如何、上班通勤是否方便等实际问题。
从数据来看，这种变化十分明显。如今，二手房市场挂牌量日益增多，然而看房的人却越来越少，房价下跌成了常见现象。
一线城市的高端房产即便降价也难以成交，二线城市一些曾经热门的板块，房价已跌回多年前的水平。
三四线城市的情况更不容乐观，有些房子单价低至和一辆普通汽车的价格差不多，却依然无人问津。
过去跟风购买多套房产的人如今可着急了，想要出手房产却找不到买家，只能一边承担着还贷压力，一边苦苦等待。
很多人这才发现，房子不仅无法带来收益，反而成了需要不断投入资金进行维护的负担。
前些年，高层住宅特别吃香，楼层越高越有人抢，大家觉得住得高有面子，视野还好，根本没考虑过以后的问题。可现在，高层的麻烦开始集中冒出来了。
就说电梯吧，很多小区的电梯用了 15 年以上，故障越来越频繁，北京有个小区，半年里电梯故障多次，甚至出现幼童被困的情况，家里有老人的更是不敢轻易出门。
更换一部电梯得花不少钱，还得走业主表决流程，低楼层住户觉得自己用电梯少，不愿意掏钱，租客也不关心维修资金，找房东签字都难，事情一拖再拖就卡住了。
除了电梯，高层的消防设施老化、外墙脱落、供水供电故障等问题也不少。
而且很多高层小区为了多盖房子，楼间距小，低楼层白天都得开灯，早高峰等电梯得排很长时间队，夏天外机热气排不出去，住起来特别不舒服。
现在大家买房，都会问问电梯年份和维护记录，看看车位和物业，算算未来的维修成本，高层以前靠楼层带来的溢价优势越来越弱了。
这几年，二手房的体感变化特别明显。
以前房子少，大家抢着买，现在二手房挂牌量不断增加，尤其是一些跟风买了多套房的人，想换房或者急用钱，只能把房子挂出来，可市场上看房的人却越来越挑剔。
买家会对比同小区同户型的装修、楼层、电梯状态、车位、税费和议价空间，稍微有点不满意就慢慢观望，成交周期被拉得很长。
二线城市下跌更明显，一些板块价格回到早些年水平，卖家想换房也犹豫，买家更慢更挑剔。
三四线城市单价跌到很低，总价像一辆普通车，仍没人接，晚上新片区亮灯不多，空置率高，价格靠想象支撑不住。
当年跟风买多套的人先慌了，想出手找不到合适买家，只能一边还贷一边等，有人手里房子不少，现金却紧，房子变成需要不断支出的东西，这种落差很真实。
以前买房，大部分人买的都是期房，那时候大家看着开发商给的图纸，听着他们描绘的美好规划，就放心地把钱交了。
可这几年，房地产市场不太稳定，烂尾楼、延期交付的事儿频频发生。
不少人辛辛苦苦攒钱交了首付，满心欢喜地等着住进新家，结果却迟迟拿不到房，甚至有的楼盘直接烂尾，自己的血汗钱打了水漂，这让很多人都遭受了巨大的损失。
有个朋友前几年在老家买了一套期房，当时开发商宣传得特别好，说小区绿化有多棒，配套设施有多完善，周边还有学校和商场，未来升值空间很大。
朋友被这些美好的描述吸引，毫不犹豫地交了首付。可没想到，交房日期到了，房子却还没建好，工地也冷冷清清，几乎看不到工人施工。
朋友多次去找开发商询问情况，得到的都是敷衍的答复，这几年他一直为这事发愁，钱花出去了，房子却没影，生活也受到了很大影响。
正是因为这样的事情太多了，现在很多人都不愿意再冒险买期房，更倾向于买现房。
现房最大的好处就是看得见摸得着，房子质量怎么样，户型是否满意，小区环境好不好，都能实地考察，心里有底。
买了现房就能马上装修入住，不用再等上几年，而且价格也更透明，不用担心被开发商忽悠。
从政策方面来看，政府也在积极推进现房销售。全国住房城乡建设工作会议就提出要推进现房销售制，实现 “所见即所得”，从根本上防范交付风险，让买房人更放心。在这种趋势下，预售模式在一些地方渐渐不受欢迎了。
到了 2026 年，随着人们对期房信任度的持续下降以及政策的推动，现房销售的比例肯定会大幅提升。
这对于买房人来说，无疑是一件好事，可以避免很多潜在的风险；但对于开发商而言，挑战就很大了。
现房销售意味着开发商需要在房子建好之后才能销售回款，资金压力会变得非常大，那些实力弱、资金链紧张的房企可能就撑不下去了，会被市场淘汰，房地产行业也会迎来一次大洗牌。
以后，房地产市场会更加看重开发商的实力和房子的质量，只有那些真正有实力、能建造出高品质房子的开发商，才能在市场上立足 。
2026 年，保障房会集中进入市场，这是房地产市场的一个重要变量。过去几年，国家一直在加大保障房建设力度，从规划到开工再到交付，节奏越来越快。
以天津为例，2024 年就计划筹集多个配售型保障房，多个项目正在建设中，2026 年有望陆续上市销售。
这些保障房价格低，户型适合刚需，大多建在交通相对便利的区域，主要面向城市低收入群体、新市民和青年人。
以前这些人是商品房市场的刚需主力，现在有了保障房，他们就有了更多选择，商品房市场的刚需客群就被分流了。
对开发商来说，不能再靠卖刚需盘躺赚了，得转向改善型住房市场，把房子的品质提上去才能有竞争力。
就像长沙大王山片区，保障性住房大规模建设，商品住宅项目就通过提升产品力，规划低密改善产品，与保障房形成互补格局。
对买房人来说，保障房入市是个好消息，刚需群体能以更低的成本解决住房问题，改善型购房者也能在商品房市场有更多选择，因为开发商为了卖房，可能会推出更多优惠政策。
不过要注意，保障房有严格的申请条件和交易限制，大家得根据自己的情况判断。
比如申请保障性住房，一般要求申请人及共同申请的家庭成员收入低于当地规定标准，在当地无自有住房或现有住房面积低于标准，部分地区还有户籍要求，具体得参照当地政策 。
回头看看曹德旺的提醒，其实他说的核心就是房子要回到住的用途，不能再像以前那样被当作炒作的工具。
2026 年的这五大转折，不管是房子回归居住本质、高层问题暴露，还是二手房遇冷、现房销售成主流、保障房入市，都是楼市在慢慢调整，回到正常的轨道。
现在还有人在等房价回到过去那种疯涨的状态，但现实是，很多家庭更在意现金流，在意孩子上学、通勤方便，在意楼龄和物业，想买来放着等升值的冲动越来越弱，观望成了常态。
对于普通老百姓来说，买房别再想着 “靠房子发财”，而是要挑一套真正适合自己住的，住着舒服、省心，这才是最重要的。
你所在的城市，现在二手房好不好卖？小区电梯有没有问题？不妨在评论区说说你的真实感受。
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