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有些事不上秤没有四两重，上了秤一千斤都打不住！
昨天，西安通报了房地产领域专项整治行动的典型案例，包括地域拉踩、唱衰楼市、贩卖焦虑、业主赔钱卖房等不良现象。
引起大家讨论最多的，是抖音博主，长期以“业主赔钱卖房”为话题，刻意渲染市场波动，其通过消极化、片面化论调引导业主大幅降价，获取二手房交易机会的行为。
（图片来源：网信西安）
也就是大家熟悉的中介上门砍价视频，初衷是为有需求的业主找到低价的房子，但在过度情绪渲染下，却慢慢变了味。
西安房东，苦上门砍价，久矣！
二手风云
如果说过去几年，最心烦意乱的一群人，一定有西安房东，准确说不是电影里十套，八套收租的包租婆，而是过去十年间，在西安买房安家，置业的普通人。
眼瞅着楼市分化下行，大家一窝蜂都在追逐新房，二手房仿佛成了昨日黄花，房东的心也像坐了过山车一样，七上八下，在不安中又充满迷茫，这种情绪不是空穴来风，而是市场真实反馈。
壹
肉眼可见的激烈竞争
2026年，全国楼市回调，西安楼市下行，已是人人都懂的朴素现状，根据国家统计局数据，11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大，西安也不例外，新房连跌15个月。
（来源：国家统计局）
同期的二手房表现，西安二手房价格也连续下跌24个月，环比下降1.1%，同比下降8.2%，两年的数据在这里，没有人可以否认，作为房东，身处漩涡之中，自然不能幸免。
与价格回调相伴的还有二手房挂牌量的不断增加，这代表着房东扎堆卖房的风向。
以二手龙头贝壳的数据为例，2022初，贝壳二手挂牌量超10万套，2023年约13万套，2024年约15万套，最新的2025年底，已超17万套，四年时间，挂牌猛增近7万套。
（12月贝壳指数）
市场两级反转，卖房的比买房的人多，二手供需失衡，又加速房东卖房意愿，降价成为简单有效的办法。
贰
单一且垄断的卖房渠道
但真到下定决心要卖，怎么卖，多钱卖，多数西安人是懵比的，当年都是跟风摇号，觉得房子买到手，涨价后等人上门就行，谁曾想，自己要下场，这就和五星级酒店外出摆摊一样，怎么吆喝揽客都是能力空白。
于是大家自然而然想到了中介，包括但不局限于链家、德祐、百年行、21世纪、中环、住商、乐远等，虽然牌子五颜六色，但背后都是贝壳统一的系统，所以卖房也只能找贝壳。
这种单一且垄断的选择下，就会有很多问题，比如中介费，过去是买家全承担3%，新规以后，调整为双边收佣金，买家付1.5%，卖家付1%，合计2.5%，但按照二手难卖的趋势，不排除以后是房东承担全部中介费。
费用之外，因为贝壳二手的多头分佣体系，以及非学区二手的客户锐减，中介更多的精力也都花在了卖学区房和新房上，流程简单，沟通时间短，挣得也很多，导致房东二手有挂牌，但咨询少，带看少，成交更少。
于是，最低价成交成为各个小区常见的卖房思路，但价格战下，没有赢家，一旦降下去，涨上来就很困难，上门砍价盛行，本质也是最低价成交。
而一旦不找中介，房东自身的圈子，卖房能力，时间精力也很有限，能自己做自媒体推自己房子，满大家找客户的房东在西安没几个。
并且西安很多房东观念上，把中介当工具人，不懂得如何维护，本质上这都是房东自身能力的短板。
自己无法制定规则，就只能跟着中介走，中介承担最快的方式，就是不断让房东降价。
过去这都是在线下进行，影响有限，如今自媒体发达，这种谈价过程被搬到了网络上，扩大传播的同时，也成为悲观情绪的放大器。
叁
四代好房子的极限施压
在西安，新房二手很少是队友， 从来都是对手，过去是新房价格决定二手房价格，新房贵二手跟着贵，如今是二手决定新房价格，新房降二手只能降价。
有人可能不喜欢四代住宅的露台，但很难抗拒高赠送面积，大门，会所，外立面带来的情绪价值。
过去，这些房在在远郊，房子好但地段差，如今随着主城更新，团结村，幸福林带，西部大道，西电片区等等，好房子内卷到了二手房家门口。
地段的优势被磨平了，享受相同的公园，地铁，学校，产品优势不存在了，甚至新房还有2T2户小高，价格优势也没有了，新房比二手还划算，你是买家你怎么选。
如果说二手价格下行，库存激增是诱因，那主城区的好房子，贴脸开大，就是把周边二手逼到了墙角。
类似的案例太多太多，团结村的绿城保亿新房，倒逼万科，恒大二手降价，幸福林带的金茂，金地，倒逼融创，龙湖二手降价，西部大道的中粮，中海，倒逼金地，海亮，万科降价。
虽然大家会开玩笑老A8也是A8，但奥迪再经典，也敌不过新款A8降价促销对老二手房的冲击，这个趋势不可逆转。
但下行之下也有转机，褶皱里面暗藏红利，尽管这是悲观的红利，是趁你病，要你命的红利，但西安市场这么大，有受众就有需求。
上门砍价
这就是大家看到盛行于各个媒介平台的上门砍价视频，属于典型的悲观红利，既然没有人重视二手，但房东又有卖房需求，自然会诞生新的二手卖房模式。
壹
花和尚把经念歪了
这就如同拼多多的盛行不是因为淘宝，京东不好，大家也知道拼多多买东西，质量差，问题多，但耐不住收入下降，消费降级，好用，有效，便宜才是硬道理。
你也可以理解为上门砍价，是另类版的二手房拼多多，中介是第三方，价格由买家和卖家决定，但中介又是情绪渲染方。
下行市场，病急乱投医的是多数，情绪是主导，尤其是悲观情绪的蔓延是极快的，这也是流量的来源。
站在中介的角色，涨价卖还是降价卖都不重要，你自住不卖最难受，你愿意卖房很重要，只要成交，无论是佣金，还是拍摄费用，还是额外收入，哪一头都不知亏。
咱们的中介又都是双边撮合，成交才有收益，没有真正意义的买家立场，单边服务，既然买家的预算提不上去，能做的只有想办法砍房东的价格，不断拉低心理下限。
比如最近上海，沸沸扬扬的群众演员事件，即一些二手房中介竟然玩起了“压价戏码”。招募演员看房甚至雇人扮演买家，上演“双簧”来给房东施压，达到快速成交目的。
说轻了，这叫恶意成交，制造焦虑，严重了根据《民法典》第一百四十八条，这种套路已经涉嫌民事欺诈。
西安的上门砍价有没有演员我不清楚，但轮番的砍价，最低价成交，带来的负面效应也是相当严重的。
尤其是搭上抖音这个娱乐为主导的平台，砍价本身对很多没有买房，或无资产群体，也是抱着看房东笑话的心态去的，围观的人会把对楼市，房价，包括自身收入，工作，境遇的不满，转嫁发泄在房东身上。
中介拍摄时，也会相对应的话术，比如“竟然还有人价格比我低”、“我出来的房子，绝对是全网最低价”，完了我就找业主，这一次把价格又打下来了“等等。
（图片来源：网信西安）
在情绪与技巧的渲染下，这一套房确实通过低价成交，房东止损，中介收益，买家捡漏，看似完美闭环，但不断的砍价情绪却会蔓延，经过网络情绪放大以后，形成二手房断崖式降价的错觉。
所以，西安网信通报里，长期以“业主赔钱卖房”为话题，刻意渲染市场波动，其通过消极化、片面化论调引导业主大幅降价，获取二手房交易机会的行为，违反房地产经纪行业管理规定，干扰群众理性判断，扰乱网络传播秩序的依据是非常准确的。
贰
房东要学会保卫资产
楼市下行不假，但不是所有房东都要跟风卖房，房子是资产，是家庭压舱石的价值依旧存在。
十年间在西安买房的，多数人仍然是自住需求，或工作通勤近，或上学置换，同时又有买房保值的诉求，这些群体是当下西安房东的中坚力量。
真正纯投资，杠杆拉爆，转手就卖，一天不住的有，但数量有限，他们投资失误，找中介上门砍价，是背后催债，是贷款还不上，是止损的逻辑，这是少数。
但中介是无法辨别这些的，以上门砍价的通用模版，让原本有自住需求，有保值预期，房子也可以不卖的群体，误入这场最低价成交的短视频话题里。
对多数人而言，谁没事天天买卖房子，房价降了，但西安还是西安，仍是西北五省的核心，是常住人口超过1300万的超大城市。
就是全世界，人口超过1000万的城市，也只有33个，中国这么大，人口过千万的城市也才18个，西安排名第九，是西北唯一的超大城市，这么多人住在这里，吃喝拉撒，衣食住行，都是机会和需求。
2026年，对于房东，对于西安而言，需要的不是砍价，最低价成交的盛行于悲观情绪的蔓延，而是基于逻辑，现状，规律的资产保护战。
和房子相关的永远是拥有房子，有购房能力的群体，而非无房，且没有购买意向的群体，路人不上网，网民不上路的情况依旧存在，对于多数西安普通人，当下是观望，但并非没有需求。
大平层，小洋房，谁不喜欢，整天骂它，核心还是想拥有，真不关心，也没有争议了。
叁
悲观红利要有长期主义
换一个角度，对房产上下游的服务商，包括但不局限于中介而言，所谓的悲观红利，也不止是砍房东价格，寻求短期收益与流量满足，向外看看，还有更多机会。
比如既然二手竞争加剧，同一个小区，同户型，同面积的产品太多，装修和房屋美化上能否关注，争取在后期的二手房竞争中展现优势。
比如既然房子降价也不好卖，是否考虑装修翻新，让自己住的更舒服，而非卖掉以后钱在手里更换，最终吸引骗子上门。
比如，既然以后的新房都是以改善为主，买不起的人大量考虑二手或租房，那能否以出租为主要受益方式，当好房东，懂租客所需，而非把旧家具放在出租房。
以前出租是纯地段价格驱动，如今流通困难的大平层，洋房，大面积能否有运营思路，认真出租。
这些都是下行市场，悲观情绪下的红利机会，而非上门砍价，一条道走到黑的窄路生意。
房哥有话
对西安而言，市场已事实转向存量市场，但无论是房东，中介，还是上下游，依旧停留在开发逻辑，而非经营逻辑，不懂长期主义的价值。
你自己想想，你今天趁他病，要他命，等他缓过来，能不记恨你吗？想想新房里快周转，不重视交付，业主口碑的开发商，结局都是什么样？
抖音盛行，AI普及，看似房子信息差消除，但基于人性的信息差却更加厚重，情绪主导买房卖房的时代早已该结束。
如今的地产行业，已不是金融行业，而是实打实的制造业，前者依靠技巧和情绪，后者要的技术和积累，旧时代的脚迈不进新时代的门。
好好想想吧，各位！
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作者：房哥
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