1月6日，西安市住建局发布的2025年12月二手房网签数据，为全年楼市画上了收官句点。
数据显示，12月西安二手住宅网签8364套、面积85.63万平方米，环比11月上涨15.57%，全年成交96652套逼近10万套大关。
这份看似坚挺的成交量背后，是房价持续下行、区域分化加剧的市场现实，折射出西安楼市在调整期的韧性与转型阵痛，也勾勒出“房住不炒”导向下市场回归居住本质的清晰轨迹。
2025年西安二手房市场的年终答卷，是西安楼市转型期的真实缩影。
成交量的“稳”，彰显了西安住房需求的基本面支撑。
尽管2025年楼市整体处于调整周期，但全年近9.7万套的二手房成交规模，与2024年的10万套峰值相比差距甚微，印证了市场需求并未消失，而是进入理性释放阶段。
这一韧性源于西安作为西北核心城市的人口虹吸效应，持续涌入的外来人口尤其是周边地区刚需群体，构成了二手房市场的基础购买力。
同时，6月出台的“十二条”新政发挥了积极作用，公积金直接支付首付、“卖旧买新”退税等政策，降低了交易门槛，激活了改善型置换需求，成为年末成交量回升的重要推手。
与成交量形成鲜明对比，结构性分化构成市场核心特征。
2026年1月数据显示，西安二手房全城均价10677元/平，除长安、蓝田少数区域外，多数区域价格呈负增长，西咸新区跌幅达0.44%。
这种“量稳价跌”的格局，本质是市场定价权从卖方转向买方的必然结果。当前西安二手房挂牌量已超17万套，买方选择空间充足，业主心态松动导致议价空间扩大至10.53%，“以价换量”成为主流交易逻辑。
更值得关注的是区域分化加剧，高新、曲江等核心区域凭借优质教育、产业配套，成为改善型购房者首选，成交价格相对坚挺。
而房龄超20年的老破小、远郊无配套房源则面临流动性困境，形成“冰火两重天”的格局。
二手房市场的变化，与西安楼市整体转型趋势深度契合。
2025年西安楼市呈现“温和修复、分化加剧、提质缩量”特征，新房市场以四代住宅为主力的品质迭代，对二手房形成持续冲击，倒逼二手房市场加速价值重构。
政策端则通过“好房子”建设标准、土地供应优化等举措，引导市场从规模竞争转向品质竞争。
在这样的背景下，二手房的核心竞争力已从单纯的价格优势，转向“硬核配套+品质社区+合理价格”的综合价值，这也成为购房者决策的核心锚点。
展望2026年，西安二手房市场仍将在调整中前行。
政策层面，限购限贷优化、中介服务费规范等举措有望进一步落地，持续改善市场交易环境；但购房者信心修复仍需经济基本面与收入预期改善的配合，过程或将缓慢。
随着政策精准发力与市场自发调整的同频共振，西安楼市正逐步构建“稳预期、保民生、促转型”的格局，唯有坚守居住本质、聚焦品质价值的房源与区域，才能穿越市场周期，实现行业与购买力良性互动。
对于购房者而言，当前市场既是议价窗口期，也需警惕非核心区域房源的流动性风险，聚焦主城成熟配套房源更为稳妥。
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