曹德旺作为福耀玻璃的老板，早几年就提醒大家房子不是无限涨的，空置太多价格虚高，早晚会出问题。结果呢，这几年市场真就凉下来了。
二手房挂牌量破850万套，新房销售面积同比降了6.8%，销售额降9.6%。2026年是十五五规划的头一年，楼市调整估计会更深，大家得留意这些变化，别再抱着老思路买房了。
曹德旺从2018年起就多次谈房地产风险，那时候房价还热火朝天，他说房子太多空着，消费群体有限，不是靠谱的投资渠道。不少人当时觉得他唱衰，现在回头看，他的提醒正一步步应验。
全国房价调整已经持续40多个月了，二手房挂牌量达到850万到920万套，很多城市成交周期拉到半年以上。
过去买房当理财的逻辑，现在行不通了，因为房价收入比在一线城市还超25倍，北京上海深圳都过这个数，普通人收入增速赶不上房价压力。
他还建议有多套房的人早点卖掉，别等到倒贴钱养房子。这话搁以前像笑话，现在不少多套房家庭真体会到了。持有成本在涨，物业费、维修基金、水电取暖每个月几千上万，加上未来房地产税的预期，空置房成了负担。
四成家庭有两套以上房产，过去是眼光好，现在压力大。曹德旺强调房地产要回归理性，别当金融产品炒，这点现在政策也在推，房住不炒不是空话，钱得流向实业和技术领域。
市场数据也佐证了他的观点，2025年前11个月新房销售面积7.9亿平方米，同比降7.8%，2026年机构预测新房销售面积再降6.2%，新开工降8.6%。
这不是短期波动，是供需彻底变了，从短缺时代到存量时代。曹德旺的预言没具体到2026年，但方向对得上，楼市从普涨红利结束，转向价值分化。
第一个转折，楼市彻底回归居住本质，炒房空间没了。过去二十年，房子被当造富工具，买了放几年赚的比上班多，现在调控紧，限购限贷限售打击投机，加上人口新生儿减少、城镇化放缓，刚需增长跟不上供应。
开发商不再吹升值，转而拼户型、配套、物业。买房人问的不是能不能涨，而是适不适合住，学校医院通勤时间这些更实际。租金在很多城市连物业费都盖不住，投资逻辑失效。
第二个转折，一线城市房价补跌，非核心地段松动。北京上海广州深圳房价估值高，和收入脱节，房价收入比超40倍。外围板块议价空间大，远郊配套弱的地方会继续降。
核心区如北京海淀西城、上海浦东静安有教育医疗资源支撑，可能横盘或小幅波动。机构分歧大，瑞银说下半年触底，标普提示还会降6%-7%。不是一刀切，冷热分化明显。
第三个转折，保障房大规模入市，分流商品房需求。未来五年计划600万套，2026年施工入市节奏快，低价公租和配售型保障房面向低收入新市民青年。
价格友好位置便利，直接抢走部分刚需。商品房刚需池子缩小，开发商得转向改善型，提升品质才能卖出去。对社会是托底，对房价是抑制。
第四个转折，现房销售比例大幅提升，期房风险降。过去期房主流，开发商用首付贷款回笼资金，但烂尾多。从2024年试点现房，2026年或成常态。
买家能看到实物，质量透明，不用赌交付。开发商资金压力大，实力弱的淘汰，行业洗牌加速。预售制退场，现房上位，信任重建市场更稳。
第五个转折，行业向高质量转型，拼规模变拼实力。过去高杠杆高周转高负债，盖房卖房就赚，现在暴雷潮后，转向产品力。注重建筑质量、环保建材、智能家居、智慧社区，业务多元化如养老产业地产物业。
头部房企凭资金技术品牌占市场，集中度高。老龄化加速，适老设计电梯医疗配套成卖点。粗放扩张结束，把房子做好是关键。
日本在90年代泡沫破裂有相似，但中国保障房托底强、政策工具多、城市分级复杂，不会普跌普涨，结构分化是常态。
手握多套房的，得算清账了。三四线库存去化周期超20个月，人口流出，空置期长变现难。2026年持有成本升，空置远郊房物业维修折旧吃不消。
共识是抛弱留强，把现金流和安全放首位，别赌下一轮行情。普通刚需，自住五年以上，月供不压生活，通勤学区省心，就别纠结最低点，用时间对冲波动。
开发商也得变，现金流比规模重要，品质交付决定位置。快周转拉回稳品质是课。市场规则变，需求变，能跟上才有出路。2025年销售面积降到8.9亿平方米，比2021峰值腰斩，2026年对比2015年成交规模相当，底部在哪不好说，但稳中求变是路径。
曹德旺的提醒本质是让大家认清房地产从财富工具回归居住商品，这是必然趋势。
2026年这些转折，会考验眼光。买房问三句：改善三到五年日常吗？抗失业降薪冲击吗？解决学位医疗交通吗？能肯定再谈价，给不出就继续看。
从业者现金流为王、项目为王、交付为王，砍花架子，用钱在买家感知的地方。
数据还在走，但方向清楚：2026年继续调整，跌幅收窄，一线核心边走边稳。房子拉回生活容器位置，不是提款机幻想。当市场回归常识，企业回归产品，起落就是潮汐，可预期。
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