聊完江湾道，就来看看它最大的竞品地铁栖江元璟，看看地铁首次操盘的纯商住宅，会如何。
项目情况
地铁栖江元璟：备案名（元璟TOD），地处：金山北，闽江大道与建新北路交叉处。
项目占地50亩，共规划20栋住宅，其中10栋为8-9F洋房（125-149平），10栋为4F上下叠墅（161-178平），254套。
土拍情况
2024年11月22日，地铁置业以底价6.64亿拿下宗地2024-56号，楼面价16599元/㎡。
土地面积：50亩，容积率1.2，建筑限高：30米以下。
地块住宅建筑单套建筑面积（含公摊）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建设立体生态住宅，竞得人需征得相邻限高部门同意；市地铁集团在该地块位于建新北路与闽江大道交叉口一侧的首层，按照12000元/平方米回购商业建筑面积1000平方米。
地块划片学校为金城小学（暂名），在规划学校未建成前，业主子女可选择到仓山淮安实验小学或洪塘中心小学(淮安校区）过渡。
分析：去年底，地铁置业入场拿下金山北的低密纯商，这幅地块也是一块回归肉。
2024年首次土拍上架过，当时楼面价1.5W，容积率2.6，最终取消。
容积率最终做出大调整，同时允许四代宅，楼面价略微上涨，最终依然是兜底。
对于地块而言，最终也没有采取四代宅的加持，采取了刚改洋房+改善叠拼的设计。
这几年四代宅在福州市场，也是过山车，已经有望樾，流花溪一期等，都没有采取四代宅。
对于地块而言，地块面积不小，不过低容积率加持后，体量也不算太大，采取高低配的设计，也符合市场需求。
最明显的参考就是三环边建总1.4W拿下的建总雍玺湾，只不过雍玺湾的别墅采取了联排，面积268平左右。
对于别墅而言，前几年由于限制，都是叠拼还是上中下，实际接近复式洋房。
市场这么多年，别墅认可度：独栋>联排>>叠拼。
对比而言，项目采取叠拼，也意味着不会定位千万的客源，单价无法与联排独栋等媲美，好处是面积170平左右，整个面积段下压，转为改善客源。
相比来说，建总的胆量更大，地铁置业首次独立操盘纯商，走安全牌路线也很合理。
回到楼面价，如果按区位对比雍景湾，1.65W也溢价不多，只不过对比五四北望樾1.4的容积率，楼面价不到1W，项目的楼面价还是偏高。
综上，地铁置业首次进场就拿下一幅低密地块，楼面价不低，加上金山北供应不少，对自身的操盘压力还是不低。
户型情况
125平：四房两厅两卫，一梯两户，不过电梯采取双开门设计，这应该是目前洋房相对受欢迎的电梯设计，不做极致的入户设计，又不浪费空间保障一定的隐私。
四开间朝南，主流布局，餐厅虽然独立但是面宽略小，主卧也没有L转角窗，赠送没拉满。
149平：四房两厅三卫，同样的电梯设计，大面宽布局，主卧做了转角窗，公区面宽加大，四房设计，北向房间略小，示意图是对阳台做了封包使用，没有预留生活阳台，如果切割出来生活阳台，那左侧卧室就无法再做个卫生间。
户型如果在餐厅北侧设备平台，再设计一个生活阳台，可能更好兼顾这个问题，目前来看这个户型，动静区也被承重墙隔离好了，卧室空间占比略低了一些。
169平-上叠：独立的产权车位，加上1楼小型的入户庭院，在户内面积上，4楼有南北的不计容露台，不过由于不上人的屋面，无法做成室内使用，类似四代宅的赠送。
相比于以前的叠拼，项目的面宽尚可，不过这个上叠做四房的时候，楼下的两房其中一房偏小。
整体来说，有赠送，但是赠送不够实用。
178平-下叠：包围式的花园，不过并非全赠送，部分是按阳台半计容，这也是下叠最吸引人的地方。
2楼没有过多赠送，设计三房，其中一个房间没有卫生间使用，大概率要分割主卫，楼下做一房，整体来说舒适度还是不错，无非是楼上有邻居，差点私密性。
区位情况
项目位于金山北，距离地铁5号线阵坂站200米，距离4、5号线交汇洪塘站550米，项目也宣称TOD，三线加持，还有一个就是规划的6号线西延到洪塘。
只不过对比日常的TOD项目，项目这个距离还是差一些，特别是最有意义的洪塘站500多米，步行有一定时间。
此外项目周边，距离永辉800米，距离两个医院1公里，不过这两个医院加持性不高。
右边是江滨公园，只不过定位洋房，加上沿江都是住宅，也没江景。
项目地处闽江大道边，隔壁是左海学校，个别楼栋有一定噪音，此外项目右侧阵坂新村，南侧红坊、城市界面略差。
最后就是划片，项目由于规划学校未建，因祸得福，过渡淮安实验、洪塘实验，选择淮安实验，可以去四十中金山，虽然距离远了一点，但是也比29中让人有一点期望。
最后就是整个周边生活气息，虽然项目马路对面都是住宅，但是整个区域的人流偏低，生活气息一般，住宅一侧又以产业园+棚户区，整体而言周边配套加持度不高。
价格情况
对于项目而言，价格大概率叠拼和洋房有一定价差，以洋房为例，大概率会开到2.5W以上。
如果以低密的住宅做参考，借鉴五四北望樾定价2.3W左右，项目不建议超过这个价。
目前最大的竞争对手，就是金山北的江湾道，项目125平起步，即便2.4W也要300W，江湾道118，136，比项目都低了7-13平左右，总价20W。
目前江湾道优势就是左海项目够多，而且全部是灯塔，给人相对有品质的期待。
而元璟TOD，房企首个操盘的纯商，品质是存疑，比如最近南二环的四大金刚的映南台，就闹出了一些争议。
加上高低配设计，对于洋房项目实际的容积率是损失的，简单点这个项目它们并不是楼面价1.65W。
至于叠拼部分，总价预计在600W上下，依旧是改善的区间，无非是选择市区的大平层，还是选择金山北的叠拼，感觉也就下叠部分，可能对于部分客源有一定吸引力。
整体来说，项目的洋房客源300-450W，叠拼600W上下，感觉价格上限偏高了一些，都是针对特定客源，偏好洋房，或者有花园的别墅。
楼盘总结
项目地处金山北，优势就是地铁+低密，户型设计主流，金山北唯一的低密洋房，剩余新盘都是高层或者小高层，此外叠拼也比以往的三叠做了改变，虽然还是非纯粹的别墅，但是有一定优化。
劣势在于房企的首次单独操盘的纯商，周边生活气息偏差，人流偏低，界面偏差，整个预算空间偏高，与板块的定位有一点偏差。
总的来说，项目有自身的特色，但是金山注定要混战，建议洋房直接压低价格走量，打破市场预期。
题外话
简单聊聊金山北的定价，目前整个外围新盘都在打破价格差，金山新盘还是相对坚硬，只不过销量都一般。
简单而言，金山北的区位谈不上改善，这里又设计过多非刚需产品，宣传点都是地铁，实际就是5号线，这也是非常刚需的配套卖点。
所以这里价格到底要多少？
简单回顾，前几年金山供应的情况，江山云出，当初也是小高层+洋房+叠拼，最终价格跌得惨不忍睹。
所以买房的时候，还是多思考这个项目的定位，你自身的定位，切勿被市场节奏带歪。
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