01
引子
日本的房子竟然也能鹤岗化！
自90年代房地产泡沫破裂以来，日本的经济停滞了三十年，房价也是一路下跌，从泡沫经济的顶峰跌到谷底。
历经30年风云变幻，日本一些人口流入的大城市（东京、大阪）的房价，在最近几年开始强劲反弹，走出了失去的三十年。
相比之下，一些人口流出的小镇、农村的房价，并没有那么幸运，反而成为了无人问津的钢筋水泥，房价一蹶不振，甚至出现了大量免费送的房子，是真正的“房价如葱”。
图片来源：大雄的家，东京练马区的一户建
这篇文章将带你探索日本房价分化背后的秘密，以及对中国的启示。
02
小樽：日本版鹤岗
不知道大家有没有看过《情书》这部电影。
图片来源：《情书》剧照
电影《情书》里的拍摄地是北海道的小樽市，除了浪漫的雪景之外，这个地方还以低房价闻名，一栋房子的价格在几万块到二十万人民币不等，房价非常低。
前段时间我也去了一趟小樽旅游，冬天的小樽经常下起鹅毛大雪，撑着一把伞漫步在天狗山下，非常有意境，仿佛就像《情书》里的场景重现。
图片来源：托马斯宏观 小樽天狗山脚下
小樽的城市规模比较小。周边的配套也有，麻雀虽小，五脏俱全，这边有很多独栋的小房子（一户建）。
地理位置也不算偏，离北海道首府札幌仅仅35km。类似于燕郊之于北京，惠州之于深圳。
但就是这么一个地方，房价却便宜得跟鹤岗房子一样：一栋将近170平米的两层房子，仅仅只需要3.5万人民币。
是的，你没听错，一栋house3.5万。按单位面积来算，这个价格比鹤岗还便宜。
图片来源：Bilibili 陈溥江
虽然说这房子那么便宜，但是该有的都有：房子并不是毛坯房，而是带装修，家具都齐全，不需要自己去装修。
图片来源：Bilibili 陈溥江
03
房价如葱背后的原因
其实，除了小樽之外，日本还有很多像小樽一样的地方，房子白送都没人要。
那么，为什么像小樽这样的房子会那么便宜？
一方面是因为资源枯竭，另一方面是因为房子的持有成本高。请看我逐一分析。
丨资源枯竭：北海道版鹤岗
小樽曾经盛产煤矿资源。和鹤岗一样，都是因为煤炭而兴起，又因煤炭枯竭而衰落。
明治时期（19世纪末前后），明治政府将小樽定为北海道的海上门户，其产业以港口贸易与金融业为主。作为北海道首要港口，承担了煤炭、水产等物资集散功能，银行聚集，被誉为“北方华尔街”。
随着二战后至1970年代，随着小樽的煤炭产业萎缩；港口贸易地位被苫小牧等新港取代，金融与企业总部迁往札幌，整座城市逐渐空心化。
正如我在一文中提到，鹤岗曾经因为煤炭而兴起，由于煤炭来钱快，整座城市都围绕煤炭吃饭，一旦资源枯竭，产业来不及转型，城市就会陷入衰败，人口就会流出，地方zf也急剧萎缩--这就是小樽和鹤岗的相似之处。
直到上世纪80年代，小樽转型旅游业，再加上《情书》这部电影全球爆火，使得全球游客慕名前往。但旅游业带来的产出始终是有限的，旅游业带来的就业岗位比较少，年轻人在当地找不到工作，只能去札幌这样的大城市发展。
图片来源：小红书 小樽船见坂
总而言之，煤矿产业枯竭导致小樽人口流失，导致了低房价。
丨房子持有成本高
除了产业衰败，人口流出外，房子的持有成本高昂也是影响房价的重要因素。
大多数情况下，国内房产的持有成本仅仅只有物业费，并没有房地产税。
但日本不同，除了物业费之外，你的房子还要交房地产税（固定资产税1.4%和都市计划税0.3%）。如果你的房子老化严重，你还要承担高昂的修缮费用。
一般来说，这些免费送的房子楼龄都非常高，动辄40-50年的楼龄，由昭和男儿传给平成废宅，房子已经老化严重，如果不及时修缮，那么就会成为危房。
三年一小修，五年一大修，高昂的维修费用成为了这些业主的不可承受之重。像香港的宏福苑的外墙维修，每家每户都要花15万-19万，这仅仅是众多维修费用的其中一项（10年左右翻新一次外墙、15-20年更换一次电梯、定期检修水电管道等）。除此之外，各种小修小补，也需要花钱。长此以往，如果一直住下去，这房子能住到你破产。
如果你不交维修费怎么办？政府就会对你罚款，罚到你交为止。更严重者，你的房子可能还会被管理方强制拍卖，失去房子的所有权。
失去房子还不止，你可能还会变成老赖，银行不敢给你贷款，个人信用将会受到严重影响。
图片来源: Chinadaily 日本免费送的铲子
修缮费、房地产税、物业费三座大山压着你，使得持有房子的成本太高。就算免费给你房子，你也交不起这些费用。既然已经有地方住了，那我要这套现金流为负的房子有何用？
当房子的持有成本大于持有收益时，房子就是一个负资产。就算白送也没人要。
类似于小樽这种人口流出的城市，在日本数不胜数，房价也是低到离谱。真正实现“居者有其屋”。
04
对中国的启示
中国的房地产发展进程也就不到30年，大部分中国人住的房子是近二十年新建的，因此我们还没有经历过像日本房子老化的阶段。
一个不好的趋势就是：随着中国房子的老化，房地产税的推出，很多人口流出城市的房价会趋向归零。高层住宅，也会因为年久失修变成贫民窟。
这不是危言耸听，这是当前发生在日本的社会现实。
未来随着老龄化和少子化浪潮进一步加剧，房子建了没人住，人们的居住需求会变得很容易满足。
随着居住需求得到满足，只要房子的持有成本大于持有收益，房子的价值都会趋于归零。
换句话说，既然我都有别的房子住，如果我的租金收入覆盖不了房子的维修费用、物业费、 房地产税等费用，那我还持有这套房子干嘛？那我还不如拿去免费送人。
图片来源：网络 武汉的超高层住宅
香港的宏福苑大火给内地的启示就是高层住宅将会变成贫民窟， 等到房子老化时， 房屋的安全隐患（消防、漏水、墙体掉落）将大大提高。 有钱人有能力搬走，剩下没钱的人留在高层住宅里，沦为贫民窟。
高昂的维修费用成为住户的不可承受之重，但是他们有没有能力搬走，让本来就少的养老金更加捉襟见肘。
05
总结
日本小樽出现低至数万元人民币的独栋住宅，其“房价如葱”的现象是人口流出、产业衰败与房子持有成本共同作用的结果。
小樽因煤炭产业萎缩和港口地位被取代，人口从20多万降至约11万，住房需求严重萎缩。城市经济转向旅游业，但难以提供稳定高薪岗位，无法留住年轻人。
此外，在日本持有老宅需承担固定资产税、修缮费及冬季除雪等持续成本，当持有成本远超收益时，房产便从资产转为“负资产”。
图片来源：托马斯宏观 小樽旅游还是挺美的
小樽 的案例 揭示了房产价值的根本逻辑：建筑会折旧，其价值最终取决于持有收益是否大于持有成本。
对中国的启示在于：当房子老去、持有成本显现，只有那些能持续创造价值的房产才能免于归零的宿命。
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