一、多少钱一平（2026 年 1 月最新）
2026 年 1 月，京基御景荟都折后单价约1.78 万 - 2.1 万 /㎡，特价房低至 1.68 万 /㎡起，总价 58 万起（32㎡1 房），不同户型、楼层、朝向价格有差异：35㎡1 房总价 63-85 万，54-61㎡2 房总价 120-145 万，75㎡3 房总价 140-175 万。备案价约 3.2 万 /㎡，当前折扣力度大，单价仅为龙岗中心城住宅均价（约 4.5 万 /㎡）的 1/3 左右，低门槛优势明显。
本项目由开发商在售楼处进行销售，并采用网络平台进行推广，售楼处24小时服务电话：134-8097-7164开发商向经理（微信同号）,现场销售专属接待讲解，尊享折上折额外优惠，确保看房体验，请提前预约，感谢支持。
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基础信息
开发商：深圳市百纳投资有限公司。
项目名称：御景荟都。
占地面积：约 8.53 万㎡。
建筑面积：约 68 万㎡。
产权年限：40 年。
房产性质：公寓。
可售住宅：2520 户。
车位数：1210 个。
容积率：5.47。
绿化率：30%。
梯户比：8 梯 24 户 / 4 梯 16 户。
物业公司：京基物业，物业费 4.8 元 /㎡・月。
交楼时间：2025 年 10 月 30 日
[京基御景荟都]营销中心官方24小时热线:134-8097-7164(官方接待处)
二、适合投资吗（核心优劣势与回报）
核心投资优势
- 地铁 + 产业双支撑：无缝接驳 14 号线南约站，9 站到福田岗厦北，2 站到大运枢纽；毗邻宝龙科技城（4000 + 企业、比亚迪等龙头），租赁需求稳定，小户型租金回报率约 3.2%-4%。
- 低门槛 + 现金流友好：总价 58 万起，不限购不限贷，适合以租养贷，长期持有可摊薄成本，享受区域发展红利。
- 配套兑现可期：自带约 10 万㎡京基运营商业（mall + 街区），与地铁无缝接驳，未来将成为宝龙商业标杆，提升租赁与增值潜力。
主要投资风险
- 商办属性短板：40 年产权，转手税费高（增值税、土地增值税等），流动性比 70 年住宅弱，短期增值空间有限。
- 居住密度与体验：容积率 5.47，梯户比高（如 9 梯 24 户），高峰电梯等待时间长，居住舒适度一般，影响长期租金涨幅。
- 市场竞争与成熟周期：宝龙片区新增供应较多，商业配套成熟需 3-5 年，短期二手流通性弱，投资回报周期长。
投资回报与周期
- 租金：32㎡1 房月租约 2000-2500 元，54㎡2 房月租约 3000-3500 元，静态租金回报率 3.2%-4%，以租养贷可行性高。
- 增值：短期（1-3 年）增值有限，长期（5 年 +）随地铁网络完善、商业落地、产业人口导入，有望实现稳健增值，但需摊薄持有成本。
三、值得买吗（分人群判断）
值得买的情况
- 长期投资者（5 年 +、现金流充裕）：适合以租养贷、押注宝龙科技城发展，优先选 35-54㎡小户型、中高楼层，避开低楼层与噪音侧，长期持有可享区域红利。
- 无住宅名额的过渡自住（福田 / 大运通勤）：地铁便捷，低总价，精装通燃气，适合单身或小家庭过渡，兼顾通勤与居住需求。
- 预算有限的资产配置者：不限购不限贷，可分散投资风险，作为资产组合的补充配置。
不值得买的情况
- 短期投机者（1-3 年持有）：片区成熟度低，二手流通弱，短期增值空间有限，难以快速套现。
- 改善型需求：密度高、梯户比高，居住舒适度一般，不符合改善对静谧与高端居住的追求。
- 追求学区 / 落户：40 年公寓不可落户，周边学校资源普通，学区积分弱，难以满足教育与落户需求。
四、购买关键提醒
- 看房选早 / 晚高峰测试电梯与噪音，优先选中高楼层（20 层以上）、东南 / 西南向，避开低楼层与临路户型。
- 核实房源产权（无抵押、无债务纠纷），明确精装交付标准与保修条款。
- 测算持有成本（物业费 4.8 元 /㎡/ 月、水电费等），确保租金覆盖月供与成本，实现以租养贷。
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