临近年底，上海楼市有了回稳迹象。
有关部门也释放了信心，2026年楼市有望好转。
不过某些板块因为一些特殊原因，可能还会有一定风险。
比如今天我们要讲的普陀内环，尤其是长寿路。
很多人说吐槽普陀发展慢，其实普陀发展最快。
普陀起点太低，即使发展得快，现状还是比不了徐汇、静安。
让大家误以为它发展不动。
普陀原先只有苏州河以南，即长寿路区域，面积只有2.65平方公里。
建国后合并了中山北路以南部分。
1952年上海地图
后来普陀不断合并宝山、嘉定的土地，1983年普陀有20平方公里。
1984年合并了真如镇、长征乡以及桃浦部分区域，一次扩张10平方公里。
1992年将桃浦、长征全部合并，一次增长24.23平方公里。
也就是说普陀三分之二的土地，都是1984年后才合并过来。
五大新城再差，起点也是全国百强县。
它们有足够的产业、人口基础。
普陀合并的大部分区域，都是农田、农村、落后的工业区。
能把这样一些“边角料”发展为城市，普陀算很厉害了。
普陀一直跟徐汇、静安、黄浦放一起对比，大家觉得差。
跟宝山比比，普陀是不是发展得还可以。
唯一比较遗憾的是，老普陀没搞好。
导致普陀没有中央活动区。
连中央活动区都没有，最好的地段是副中心，那跟闵行的区别在哪里？
闵行不仅有副中心，还搞了俩。
老普陀没搞好，为后面埋下了严重隐患。
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上海的母亲河是谁？很多人说是黄浦江，老人都坚持苏州河。
很长一段时间，黄浦江基本是城市边界。
苏州河直通苏州，是长三角物资通道。
建国后对外交流很少，对内合作多，苏州河地位进一步提高，沿线布局了大量工厂和工人新村。
苏州河最好的景观带就在普陀。
有这些优势，普陀的苏州河两岸完全有希望做成北上海的公共活动中心，像东京六本木那样。
上世纪90年代上海大开发，普陀苏州河沿线的棚户区、厂房全部拆走，大兴土木。
唯一的遗憾是，全建成了普通小区。
苏州河沿线有个三湾一弄，起点跟虹镇老街差不多，土地面积也差不多。
三湾一弄建成了中远两湾城，虹镇老街建成了瑞虹新城。
一个内环洼地，一个内环高地。
操盘好不好，对地段的影响实在是太大了。
其他空地密密麻麻全是小区，原来的商业地位都没保住。
长寿路原来是商业地标，1949年就有超过400家商铺，建国后发展也不错。
1996年就建成了3.68万方的亚新生活广场，1998年张信哲还在这举行了歌迷见面会。
后来市区商业大开发，长寿路忙着卖地赚钱建小区，商业上被越甩越远。
2020年后开始努力，搞了天安千树、鸿寿坊，并没有引发全市影响力。
至今长寿路还是三无地段，没有商业地标、没有核心产业、没有居住向心力。
这次开发失败，直接导致现在房价面临巨大风险。
说长寿路没有居住向心力，一方面是这里确实没有太多地标小区。
全市选房的客户，很难买到这里，房龄老、没有稀缺资源。
另外地段上也没向心力，不如静安、黄浦、徐汇拿得出手，对上海本地人的吸引也不够。
一直就是市区二三流地段，承接了买不起静安、黄浦，又不想去郊区的客户。
未来这个客户，可能会不断流失。
上海的开发有很强的周期性，2008年之前市区大开发。
长寿路就是2008年之前建成的，1998-2008年，普陀内环开发小区142个。
数据来源：房见小程序
不大点地方，一年搞十几个楼盘，狠狠的收割了当时的改善客户。
再后来我们主要搞大虹桥、五大新城，市区没什么楼盘。
那段时间普陀内环很受欢迎，市区客户没得选，郊区客户想换到市区，这里也是最好的起点。
现在大家有的选了。
2021年后五大新城搞不动，土拍重回市区。
大受欢迎。
仅北上海一江一河交汇处，触发限售就多达53次。
别看这个圈离长寿路有点距离，其实很多客户都重叠。
闸北客户换到普陀，杨浦客户换到大宁，非常正常。
而且大家都1000万出头。
2021年那次大涨长寿路涨幅跑输大盘，有个原因就是新房分流。
未来这些新房都陆续转为二手，进一步分流北区客户。
更可怕的是，新房会源源不断的上市。
仅杨浦滨江地区就有19个楼盘在售/待售。
现在静安、虹口、杨浦新房库存多达238万方，提供至少两万套新房。
普陀本区还有新房上市，中海·环宇玖章、上海城建真如翠谷等等。
别看这些项目在内环外，竞争力不比长寿路差。
到处都有新房，为什么是长寿路受打击？
静安新房也多啊，西藏北路大片的新房，那大宁也不行了？
大宁资源上没有短板，尤其是学区、居住品质结合得好，城市环境也好。
西藏北路局部旧改，大量的老房子都不拆。
看得见的将来，西藏北路居住体验超不过大宁。
不管静安怎么开发，大宁始终有自己一席之地。
长寿路就不一样了，没什么能留住人的。
真如现在大开发，商业、产业、文化配套都在提升，居住体验不比长寿路差。
在普陀人民心目中，真如位置也不差，在普陀中心地带，区政府都搬到附近了。
大家选真如的新房，很正常。
老静安、黄浦也有不少1998-2008年的房子，这些传统上只角，从来都不缺购买力。
认地段的、认情怀的，上海本地人、外地人中都有。
长寿路这里，就没有这种执念，客户没有忠诚感。
徐汇的某些地段起点也不高，但是徐汇客户有名的走不出徐汇，不会往外区买。
北上海这些次新房、新房，对徐汇影响也不大。
现在杨浦滨江这么多新房，不妨碍徐汇天悦之类的还卖13万。
北上海才是一个集体。
之前想留在市区，预算又够不到黄浦、静安，普陀内环是首选。
现在好了，这些二线购买力有太多新房、次新房可以选，杨浦滨江、西藏北路等等。
这些地段都不差，房龄更新，预算又跟长寿路一样。
抛弃你完全没压力。
更可怕的是，这次市区大开发，中心是黄浦江。
2021年以来杨浦、虹口、静安、普陀、黄浦、徐汇、浦东共出让140块地。
黄浦江两岸占了半壁江山。
除了黄浦江这里，就桃浦、临港多一点，其他都零散分布。
比如杨浦，除了新江湾有几个项目，其他都靠近黄浦江。
徐汇也一样，漕河泾周边基本没楼盘，大量地块都在徐汇滨江到华泾一线。
这十几年上海最大的变化是黄浦江取代了苏州河，成为上海未来中轴线。
苏州河沿线的长寿路、武宁路，不可能再找回存在感。
2026年黄浦江还要大开发，复兴岛、徐汇滨江、前滩南、后滩等等。
上海楼市的增量客户，1000-2000万预算，肯定都被黄浦江牢牢把握。
黄浦江沿线不断开发，资源、人口良性互动，地位越来越高。
现在买入杨浦滨江的家庭，比长寿路原住民学历高、收入高。
选择苏州河的理由，越来越少。
苏州河这里，或许就剩一些本地置换。
就靠本地置换，这里会出现严重供需失衡——供应量实在太大了。
1998-2008年的小区多达142个，基本都是130-150平三房、100平左右两房。
品质差不多，总价差不多，都得1000万出头。
每个小区800户，142个小区至少有10万户，即使出售1%也有1000套。
当地哪来那么多千万级购买力？
这些海量小区会像黑洞一样，吞噬所有千万级客户。
因为开发失败，长寿路、武宁路在全市没有核心竞争力，是客群流失的基础。
市区大开发新房供应暴涨，是购买力流失的虹吸力。
黄浦江大开发，苏州河式微，是普陀内环被历史抛弃的上帝之手。
据说刘翔曾经住在这里，现在给刘翔1400万，他会选这里还是黄浦江的新房？
另外，新规后的新房，120平的室内空间约等于苏堤春晓150平。
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