关于城市更新，绕不开的五组辩证关系|城市更新项目|城市规划|现代

导读

当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，我们该如何重塑家园？中国城市规划学会深度对话多位城市规划学者，从理念变革、治理逻辑到实施路径，拆解“人民城市”的内涵。看他们如何解答城市从“比高度”到“比温度”的转向，剖析更新中那些“改与不改”、“新与旧”的真正难题。

本文字数：6073字

阅读时间：19分钟

原标题：内涵式城市更新的实践表征与底层逻辑

作者 | 唐燕，中国城市规划学会城市更新分会副秘书长，清华大学建筑学院院长助理、长聘教授

中央城市工作会议指出，城市更新是城市发展建设的重要抓手，需要走高质量、内涵式发展的道路，并与经济的内外循环紧密挂钩。其中，内涵式城市更新是指城市在不进行大规模扩张、超常规拆建的前提下，通过盘活存量资源、优化空间功能、提升城市品质与治理效能等，实现以人为核心的可持续城市发展转型。因此，无论是老旧小区整治、历史街区改造、产业园区升级、公共空间提质还是服务设施补短板，回应社会真实需求，推动文化、生态、产业的融合发展，助力空间价值重构与社会活力再生，实施渐进式有序更新等，都是内涵式更新的实践表征。

内涵式城市更新

需要解决城市内生动力和底层逻辑问题

在城市更新方式从传统的“大拆大建”逐步走向“拆改留”的多模式并举，从以物质环境改造为主走向空间手段与社会经济手段的并举。我们不难发现，城市与建筑是社会经济发展在真实空间中的映射，不解决基本的社会公平、文化传承、经济发展、产业更替等城市内生动力和底层逻辑问题，单纯对物质实体的“修旧”或“建新”往往是不可持续的，会让更新后的很多空间仍然面临持续衰落的风险。

在此背景下，更多的与物质空间改造配合的财税、金融、行政、产业手段需要成为城市更新行动的必要组成部分，甚至是架构于空间手段之上的核心举措。公共资金投入、资产证券化（ABS）、容积率转移、用地功能兼容等管理工具，都是通过资金、容量、功能等多维度的规则激励，来引导城市更新活动的发生，帮助明确物质空间改造需要采用的综合整治、拆旧建新、拆改结合或功能升级等方式。

与此同时，城市更新作为“空间再生产”的重要方式，其良好运作在本质上需处理好城市发展转型过程中的多重辩证关系——这些关系既反映了物质空间的改造逻辑，也涉及治理视角下的社会、经济、文化等深层次价值取向，需要专业实践者在多元诉求之间探寻“最优解”。

城市更新中“新”与“旧”的关系，其核心重在探讨城市物质空间（以及社会空间）在时间维度上的延续与变革关系。“旧”代表着城市既有的物质载体，包括建筑实体、空间格局、肌理特征等具体存在，也隐含着这些物质要素所承载的文化意蕴、社会关系和审美认同等；“新”则指向为适应现代和未来需求，而对城市空间进行的改造与创新，既包括物质层面的更新升级，也涉及社会网络与功能业态等的重新定位。

“新旧关系”在物质形态上表现为物质载体与空间组织的更新方式选择，包括保护、拆建等不同空间处置措施下的新旧融合或新旧断裂。其冲突集中体现在是历史遗存空间的保护更新中——这类更新项目追求的“新旧融合”往往涉及历史传统与现代文明、古旧材料/技法与现代材料/技法、遗存空间与新建空间等之间的平衡与协调。例如在一些传统合院建筑的更新改造中，钢结构、玻璃墙面等现代建筑元素与传统砖木结构的对话，不仅涉及视觉协调和文化保护问题，也需要考虑荷载、防火等技术规范的适配性。又如在北京隆福寺街区改造中，设计团队采用结构置换策略，在保留历史建筑外立面的同时，内部完全按现代建筑标准重建，这种“新旧共生”的技术路径探索了创新性的解决方案。

在这一点上，原真性理论（Authenticity）为处理历史空间的新旧关系提供了重要的价值判断标准。该词最早出现于《威尼斯宪章》（1964）序言中，又可译为原生性、真实性、确实性、可靠性。对于文物建筑或历史遗址，原真性可以被理解为“那些用来判定文化遗产意义的信息是真实的”。由此可见，原真性强调要维护历史环境的真实性和完整性，反对符号化的仿古改造或完全割裂的历史虚无主义。欧洲许多历史城市的更新实践都遵循这一原则，新建筑在体量、材质等方面与历史环境相协调，但在形式和细节上保持当代特色，以避免简单模仿造成的“假古董”现象。

新和旧在功能组织上，常常存在传统空间功能与现代使用需求之间的矛盾。“旧”反映的是过去特定时期的使用需求和生活方式，以及由此塑造而成的空间形态，它们往往与现代功能需求存在不同程度的脱节；而“新”则代表着对空间使用的重新构想，包括用途转换、设施升级、流线重组等适应性改变。对功能新旧关系的处理，直接影响着更新后空间的实用价值和活力程度，以及伴随其间的使用者与社会关系变化。因此，更新的重点在于把握功能重塑的需求与度——既不能因循守旧导致空间闲置，也不应过度改造而丧失有价值的场所精神。

新旧关系在时序上，还涉及改造节奏的把握：激进的整体改造虽能快速见效，但往往容易造成城市记忆的断裂；渐进式的有机更新虽然耗时较长，却更有利于维护城市文化的连续性。成都宽窄巷子采取分期实施策略，通过长达十年的渐进式更新，既完成了基础设施现代化改造，又保持了街区的历史氛围，这种“渐进叠加”的方式为新旧融合提供了时间维度上的解决方案。

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保护与发展的冲突协调是城市更新中的常见命题，且与新旧关系存在显著相关性，核心在于城市历史延续与当代发展需求之间的关系平衡，反映的是城市空间中文化价值与经济价值的决策博弈。历史层积理论表明，城市更新过程要保护的不仅是物质空间上的历史遗存，更重要的是这些遗存所承载的集体记忆、文化认同和社会网络等。这要求我们在城市更新中尊重城市发展的历史连续性规律，既要避免因物质空间衰败而对其价值简单地一票否决；同时也要避免一味守旧地抵触更新，忽略城市、片区和建筑的当下发展需求，进而制约社会经济的良性循环。如柏林煤气厂公园改造通过植入文创新功能，焕新了老旧工业建筑，同时也重视社会网络的延续，通过保留原社区60%以上的常住人口，维持了地区的原生网络与社会活力。

但在具体实践中，严格的历史文化保护往往意味着对开发的限制、建设强度的约束以及土地收益的减少，因此许多更新项目会采用更具短期经济效益的开发方案而非保护优先，甚至一些历史文化街区和历史建筑因此遭遇拆除风险。破解这一困局的关键，在于构建可持续的保护与发展协同机制，将保护视为发展的前提，发展视为保护的延续。事实上，历史遗产不仅具有文化价值，同时可以将历史文化特质转化为经济资本，从而为保护与发展的双赢提供了可能。北京的798、上海的上生新所、深圳的南头古城，都是利用空间的历史价值与文化效应来实现产业升级与空间环境提质。而完善保护补偿机制，则成为化解保护与发展冲突的重要工具，即通过开发权转移、容积率奖励等市场化手段，让保护行为获得合理的经济回报。此外，适应性再利用理论（Adaptive Reuse）也对如何处理保护与发展的关系提供了思路，其探索了物质、文化、社会等多层面的“变”与“不变”，以及何为“该变”和何为“不该变”。这为政府建立“刚弹结合”的规划管理体系，为不同类型文化资源制定差异化的保护更新策略等，给出了重要的逻辑支撑。

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在城市更新语境下，效率与公平这一组关系被赋予了经济与社会内涵，本质上是空间资源配置的决策取向问题。从空间生产理论视角来看，效率导向的更新模式往往遵循资本增值逻辑，追求空间价值的快速变现。但这种模式通常伴随着社会成本的隐性转移，即以未来的效益增长边际成本为代价换取短期高收益。例如，在绅士化机制的作用下，更新区域通过环境改善和功能升级吸引高收入群体入驻，同时迫使原住民因生活成本上升而被动迁离，形成典型的空间置换效应。这容易造成公共服务设施的不合理集聚与排他性使用，导致社区社会资本的断裂和城市多样性的消解，从长远来看反而会降低城市发展的整体效率，最终形成“高投入—高回报—高衰退”的非可持续发展路径。

那么是否走向效率的反面就能达到所谓的公平，答案显然是否定的。传统意义上的公平往往被简化为更新中补偿标准的统一性，以及更新后公共资源的共享性，但真正的空间公平应该包含三个层次：机会公平、过程公平和结果公平。“机会公平”强调各利益主体平等参与更新的权利；“过程公平”关注决策程序的透明性和参与度；“结果公平”则着眼于空间收益的合理分配。这些方面与追求效率并不一定产生冲突且可能相辅相成，即公平是效率提升的驱动因素，而效率可为公平的实现提供必要的物质基础和制度保障。工作的关键在于建立科学的协调机制，在社会效益和经济效益的二者互动中找到平衡点。

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在城市更新运作中，空间“需求”与“供给”之间的有效匹配和持续的“动态校准”是项目获得成功的关键保障。其中，“需求端”既包括多元主体对住房、交通、公共空间、文化认同、经济发展的显性诉求，也潜藏着对城市安全感、归属感及未来可适应性的隐性期待；“供给端”不仅在于借助城市更新提供高品质的物质空间载体，还可通过政府、市场和社会等输出土地、资金、技术、政策和机制保障。当城市更新的需求端从“有没有”升级为“好不好”“优不优”时，供给端也必须由一次性的“项目交付”转向持续性的“能力供给”。过去，城市更新之所以屡屡陷入“一改就死、一改就贵、一改就怨”的困境，根本原因是只解决了“供给端”的方案设计、技术支持与资金提供，却忽视了“需求端”真实、持续与可承受的改造诉求。而供给侧的核心竞争力在于能否准确捕获需求所在，并把一次性的“硬件更新”转化为持续的“运营赋能”，从而使更新后的空间具备自我造血与自我迭代的能力。

从时间维度上来看，更新需求应当被及时识别、分类和迭代，进而重塑供给要求和供给产品。二者在城市建设全生命周期中不断互馈修正：需求确定供给的精准度，供给激发需求的新潜力。在这种逻辑下，改造后的存量建筑空间可以从幼儿园变成养老院，进而变更为社区活动重心等持续性的功能适配与弹性调节行为，需要被城市管理规则支持和认可。只有形成“需求牵引—供给响应—场景反馈—制度优化”的行动链，城市才能通过更新真正成为可生长、可自我修复的有机体，而非静态的更新工程项目集合。

我国城市更新在当前的物质空间改造重点：一是承担“保民生”作用的居住类空间更新，包括老旧小区综合整治、危旧楼房拆建、城中村改造、传统院落保护更新等；二是起到“促发展”作用的产业类空间更新，包括老旧厂房改造、低效产业园区更新、商业商办建筑盘活、传统商街提质等；三是发挥“强支撑”作用的设施类更新，包括道路交通、市政基础设施、公共空间与公共服务设施供给等。这些更新工作要实现“需求”与“供给”的同频共振，除了物质形态改造的各方需求需要被真实地捕捉到之外（我们过去在物质环境改造上已经积累了相对多的做法经验，能够通过“供给端”的方案设计与优化，形成相对有效的需求应对）；物质载体所承接的“功能”与“内容”策划更是重中之重，只有精准对接未来经济发展、产业升级、业态变化、社群诉求等“需求端”的客观要求，城市更新供给的空间产品才能真正获得长久可持续发展，确保更新后空间的造血与盈利、持续活力与高效使用等。然而，对未来业态变化趋势、新兴诉求增长点、产业进入与外迁规律等的理解与研判，一直是过去城市更新聚焦“空间载体”而非“空间内容”所存在的工作短板，也是接下来我国城市更新探索至关重要的“命脉”所在。

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城市更新中的干预与自由问题，实质反映的是现代城市治理中公权力与市场主体、社会力量之间的权责边界划分。这一关系的平衡既需要确保城市更新的整体质量与综合目标达成，又要尊重基层社会与自由市场的自主性和创造性。

从理论渊源来看，干预与自由的矛盾可以追溯到现代城市规划思想的起源。霍华德的“田园城市”体现了通过规划干预塑造理想空间的尝试；而简·雅各布斯在其对“街道眼”的分析中强调了自组织空间活力的价值，新自由主义则推崇充分发挥市场这只“看不见的手”的作用，而非强化政府介入。这两类思想在城市更新实践中形成了持续影响：一类是推进政府干预和主导、整体改造的城市更新项目；另一种则是市场主导的灵活更新运作，以及有机生长和多元共生模式下的空间民主化改造。在强干预模式下，政府对空间形态、功能配置乃至建筑风貌实施严格管控，并借助公共资金保障和空间管理话语权确保项目的完整实施——这种模式的优势在于改造效果和公共利益的实现更能得到保障，但可能导致空间同质化与活力丧失、抑制市场创新和社会介入等。相比之下，自由导向的更新模式更强调市场机制的自发调节和社区自主更新，如产权人自主改造、功能混合使用、不良资产市场化盘活等实践——其有利于激发空间活力及形成更好的社会动员，但完全放任的自由又容易造成公共利益受损与空间失序。

在“干预”和“自由”之间找到合适的“度”与边界，是当下城市更新运作管理的关键所在，理想是建立弹性结合刚性的管制框架，对干预和自由进行科学组合以扬长避短。依据雅各布斯提出的“有序复杂性”理论，健康的城市需要自上而下的规划引导与自下而上的自发秩序相结合。新加坡的“白色用地”政策提供了相关的示例参照，政府只规定用地的最大容积率和高度限制等，允许开发商根据市场需求灵活调整功能组合。这种“有限自由”使城市在更新中既能保持整体协调，又能适应未来发展。

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结语

综上可见，内涵式城市更新需要解决城市内生动力和底层逻辑问题。对此，城市更新实践需要处理五组辩证关系，即“新与旧”“保护与发展”“效率与公平”“需求与供给”“干预与自由”——对这些关系的有效应对是城市更新成功运作的关键。城市更新是空间、资本与社会等不断互动的结果：它首先要回答“留什么、改什么、建什么”等新旧空间的处置命题，以原真性为底线、适应性再利用为方法，让历史记忆与现代功能共生；继而需要把“保护”转化为“发展”的引擎，用政策补偿与市场激励等举措化解文化保护与经济收益之间的潜在矛盾；同时城市更新还需对“效率”和“公平”进行平衡，通过“需求—供给”的持续校准，把一次性的空间交付升级成为可自我造血的项目运营系统；最后城市更新需要在“干预”与“自由”之间寻找一条弹性边界，既让政府守住公共利益底线，又让市场和社会释放创造活力。通过对这五重关系的循环调试中，城市在更新进程中才能真正成为可生长、可自我修复的有机体。

供稿单位：中国城市规划学会城市更新分会

End

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