理想花地，又有新组团了！
就在昨天，花地湾牡丹苑项目一期的规划方案，正式在广州市规自局挂网公示。
整个项目共规划了9栋超高层住宅，白鹅潭紧缺的三房，有望再次补货！
｜图源：广州规自局
先来看看此次规划方案的重点内容，几个关键信息楼市君梳理了出来。
其一、9栋住宅采用围合式设计，全部都是超高层塔楼！
整个组团占地57621.54平，总建面335349平，除了8栋总高51层、9栋46层之外，其余楼栋均为56层设计，高度惊人。
另外每层户数也不少，除了8栋是一层4户之外，其他几栋每层户数均在6-7户之间。
楼市君简单估算了一下，整个牡丹苑一期总户数接近3000户！
如果参考理想花地傲璟的高低层户型不同的设计，总户数或许会有所降低。
｜广州楼市发布 制
而高梯户比也对户型排布造成了不小挑战。
从规划图上我们也可以看到，除了8栋之外，其他楼栋基本都有将近一半的北向户型。
不过好在围合式布局也给小区带来了不少公共空间，像是两个小区都有一部分中央绿地，左侧地块还有下沉庭院，活动空间还算充裕。
其二、项目被商业及空中连廊连接起来，中间为商业核心
项目非常大胆的一个设计是把所有住宅楼栋连接了起来。
每栋住宅楼下面都是2-3层的商业，在两个地块的中间部分还有两栋商业，层高分别为3层和5层，通过空中连廊贯通，成为整个社区核心。
这种设计大家应该很熟悉了，就是理想花地的天空花麓系统。
在之前的朗庭、傲璟组团，我们都能看到这种立体的花园社区。
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值得一提的是，新组团还预留了对接外部的人行天桥接口。
这也意味着整个小区会跟其他组团、地铁站打通，通达性也会更好。
其三、除了商业之外，项目本身也有不少配套空间
按照规划，整个牡丹苑一期的公建配套共包括了居民健身场所、小区游园、托儿所、社区服务站、社区议事厅、文化室、群众体育运动场等等，可以说类别非常充足。
就比如，东西地块内部都规划了一个面积不小的游园空间，东地块还有一处非常大的居民健身场所，这些大概率都会打造为社区的会所空间。
｜图源：广州规自局
最后、户型设计上看到不少新规产品的元素。
尽管项目户型还未正式曝光，不过从规划方案上看，也有不少新规元素。
比较明显就是户型阳台都不小，部分部分还拥有双阳台设计。
一些单边位户型的主卧位置，还有连续的L型飘窗，楼市君猜测户型使用率不会低。
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那么问题来了，理想花地这个新组团适合什么样的人买？
从整个理想花地的规划上看，新组团的位置其实相当核心。
新组团东侧即为花地湾地铁站，可以算得上地铁上盖，而南侧即为省实花地湾学校，北侧更是靠近规划的核心区商业MALL！
可以说，对比瑧园、朗庭、傲璟等组团，新组团的学铁商条件都会更好。
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但这并不是说新组团就十全十美。
比如东侧邻近花地湾的主干道花地大道，难免有噪音影响；相比瑧园，新组团也没有滨水公园的景观。
再加上高容积率（按规划指标计算，容积率约5.82）、北向户型占比较大等等，改善属性并不明显。
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因此，楼市君认为，理想花地的新组团大概率还是主打刚需及初级改善的客群。
像是之前傲璟建面约85平的三房，就是一个不错的设计。
大户型即便有估计也不会多，可能会参考傲璟，在高层分区设置，进行产品区隔。
总结一句，新组团优劣势都十分明显，如果你看重学铁商的话，新组团或许是一个不错的选择。
楼市君也查了一下朗庭和傲璟的网签情况。
整体网签1207套，未售387套，整体去化率已经超过了75%。
｜图源：阳光家缘
换句话说，新组团或许很快就能跟我们见面了。
最后，你觉得新组团会卖什么价格？来评论区聊聊~
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