（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
赵明远、李静系夫妻，赵桂芳系赵明远之母。
2017年，赵桂芳取得限价商品住房购买资格。同年11月，她与甲公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋（总价103万余元），其中首付款38万余元，贷款65万元。
购房时：
首付款通过赵明远账户支付；
贷款由赵桂芳与赵明远作为共同借款人签署；
此后每月还款由赵明远向赵桂芳账户转账；
房屋交付后，由赵明远、李静装修、出租并缴纳物业、供暖等费用；
所有购房合同、发票、产权证等原件均由二人持有。
2022年，一号房屋登记至赵桂芳名下。2024年，赵桂芳要求收回房屋居住，双方发生争议。
赵明远、李静遂起诉，请求法院确认其与赵桂芳之间存在口头借名买房协议，并判令该协议无效（实为确权前置程序）。
赵桂芳否认借名关系，称首付款系自己出资，贷款系子女“尽孝”代还，房屋为其个人财产。
二、裁判结果
法院判决：
驳回赵明远、李静的全部诉讼请求。
不认定双方存在借名买房合同关系。
三、法院说理要点
无事前合意证据，事后行为不足以推定借名
原告未能提供购房前与被告就“借名”进行协商的任何证据（如聊天记录、书面约定等）。
事后录音中，双方亦未明确提及“借名买房”合意，反而存在对首付款来源的分歧。
出资+控房≠借名成立
即使原告支付了首付款、偿还贷款、装修并出租房屋，但：
共同借款身份可解释转账行为；
子女为父母房屋出资、管理，在亲属间属常见情形；
不能仅凭资金流向和使用状态否定不动产登记的公示效力。
限价房性质强化登记公信力
一号房屋系限价商品住房，具有严格申购资格限制，登记在具备资格人名下具有更强法律推定效力，更需谨慎认定权属转移。
举证责任未完成
主张借名买房的一方，应就“双方存在借名合意”承担举证责任。
本案中原告证据仅能证明“出资与使用”，无法证明“借名”这一核心法律关系。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
口头借名买房极难被法院认可，尤其涉及限价房、经适房等政策性住房；
仅有转账、持票、居住等事实，不足以推翻产权登记，必须有明确合意证据（如协议、录音、微信等）；
共同借款人身份会削弱“代付”主张，法院可能视为共同债务履行；
子女为父母购房出资，若无明确约定，易被认定为赠与或赡养行为；
限价房借名风险极高，即使实际出资，也可能无法确权。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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