成都新楼市 文 | 小明
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2025年底，锦江区第五次稳居成都房价天花板。
根据成都购房通的2025年12月房价地图，锦江与高新区的均价差，从2024年的约3500元/㎡，直接拉升至2025年12月的近9000元/㎡。从土地价值、供给密度到豪宅成熟度，锦江都已形成绝对压制。金三、驸马等板块不仅资源顶配，更逐渐形成真正意义上的“金质圈层”，推动区域豪宅体系加速进阶。
但锦江豪宅繁花灼灼的另一面也已清晰浮现：进入锦江的门槛，正在迅速拔高。千万级豪宅“诸神之战”虽精彩，却把大部分改善客隔绝在外。
没有想到，2026年初，豪宅市场的“惊喜”来自锦江！更没有想到的是，出手方竟然是2025年已在豪宅领域取得佳绩的锦宸院。
前不久一亮相即成业内外关注焦点的锦宸院・观著，以“核心地段 + 顶豪基因 + 高维产品力”和600万+的准入门槛，直入锦江顶豪区核心腹地。
不谋全局者，不足以谋一域。察微而观著，这应该是2026年成都豪宅市场一场值得被记取和揣摩的漂亮“阳谋”。
锦宸院・观著不是补位产品，而是规则破局者。
作为为顶豪板块驸马半岛和顶豪IP锦宸院双重加持的一个“豪宅新物种”，看懂锦宸院・观著的出牌逻辑和底气所在，值不值得下手的问题，就迎刃而解。
▍锦宸院・观著效果图
根据克而瑞四川、成都购房通数据，2025年以来锦江房价持续走高，12月均价已达42326元/㎡，结合年中新房成交套均面积195.7㎡测算——入主锦江的成交总价接近千万，并较去年几乎翻倍。
数据为证，千万豪宅已经成为锦江区销售的主力。如果说主城在“挤压”刚需，那么锦江区的新房，则是令改善客群“望而却步”。
更关键的是，锦江区的选择也在减少。林家坝、驸马等高热度板块2025年新供应屈指可数，锦宸院、仁和春天·29号院等陆续迈入千万级体系，而在售产品主流户型已全面进入200㎡+区间，甚至已出现3000万级“超级豪宅”。
（数据来源：房小团，截至2025年12月31日）
与此同时，锦江区700万级以下的产品几乎“失声”。大量需求被迫外溢至成华，或转向二手房。
而在土地层面，2025年3月，锦江区地价达到41200元/㎡，刷新成都纪录。全成都楼面价TOP10中，锦江拿下7席。仅2024年起，锦江区楼面价2万+/㎡土地就诞生13宗。高地价决定了未来产品的硬核成本，同时表明：未来锦江产品都将以顶豪标准构建。
当贝宸S1均价来到6.5万，建发·海耀的门槛据传达2000万时，毫无疑问，未来锦江区的主力产品，极有可能还将把准入门槛再次拔高，700万内想要入主锦江区新房，机会依然寥若晨星！
▍锦江区近两年主要土拍一览
此时，锦宸院·观著的出现，堪称锦江顶豪宅区的“限量款”！项目延续锦宸院顶豪级产品力，以建面约155㎡、183㎡、187㎡舒居黄金面积段精准卡位，让高净值改善客群以可控成本，获取豪宅生活方式与圈层身份的入口。可以断言：在锦江住宅价格强势趋势上扬中，这样友好门槛的机会，未来难再复制！
就像纽约安缦象征静奢沉淀，而安缦Janu表达当代灵动——锦宸院·观著的设计主旨，意在完成从“豪宅形态”到“奢活方式”的进阶。
华发股份&锦江统建以“高端生活平权”为底层方向，由GAD建筑、日清景观等大咖继续操刀，将公共性、社交性、审美性与舒居尺度重构，构成可识别、可体验、可共享的高端生活体系。它没有因为门槛降低而在产品层面减配，而是在每一处细节，都延续着锦宸院顶豪血统的精致与考究。
不同于一些开发商单盘开发的孤立逻辑，华发股份&锦江统建两家实力国企长期深耕驸马板块，从区域发展的整体性、长期性考量，通过代建社区配套设施、代建公园绿地、积极配合参与区域道路的快速修建成型、板块周边环境的提升打造等行动，致力于为业主打造“穿过公园风景再回到公园里的家”的归家路径，这种体验感，并非只是修建一个配建公园这样简单。
▍锦宸院・观著所在区位示意图
景观层面，锦宸院·观著将自身融入驸马板块的大环境中，结合外围万亩生态绿地、约1万㎡社区公园，主题社区庭院及户内专属庭院的四重自然禀赋，构建出“城、园、居”三重境界。
横向约60米恢弘大门，搭载无雨环岛式落客与人车分流体系，使归家从踏入大门开始，便带着仪式与尊崇。继续向内，林中的造型廊架打卡生活场景的第二幕——建筑、绿意与光影并置交织，形成连续的漫步动线。廊架与健身盒子、悬空书吧无缝衔接，既彼此独立，又互相对话，营造出“人在建筑中，建筑在园中，园在自然中”的观景体验，构筑自然与人文交织的空间场域。
项目将豪宅景观的单纯观赏，转变为让景观成为“能引发精神共鸣的生活载体”，以审美与自然，造就一座真正意义上的定制级尊享社区。
▍锦宸院・观著园林效果图
锦宸院·观著以约2200㎡主题双会所与约1600㎡泛会所组成完整会所体系。在设计手法上对标香港瑰丽酒店，以殿堂级空间叙事打造递进式仪式感。从尺度到功能分区，都在锦宸院豪宅标准之上再次进阶，将社交、休闲、运动、成长等全周期需求精准划分。
会所以家庭全周期需求为核心，将各项功能划分得更加清晰而高级：
童趣满满的儿童区，引入角色扮演主题，打造一片让孩子尽情释放天性的沉浸式乐园；
酒店式会所健身房，配备知名品牌最新款健身器材，从容承载从晨起慢跑到午后力量训练的全天候自律时光；
恒温泳池，墙面阵列排布强化秩序感，外侧布局巧妙借景，使阳光与外景自然融入泳池体验；
格调的女王会客厅，以雅致格调营造专属氛围，适配家庭宴请或密友小聚的私密时刻；
悬空书吧是会所最具标识性的空间之一，内部色调搭配考究，营造出安静、专业且富有沉浸感的阅读氛围。功能分区清晰，设有阅读区与休憩区，为商务洽谈、圈层交流提供专属场景。
真正使项目会所在市场中脱颖而出的，是准赛事级篮羽馆的配置。无论是晨间投篮热身，还是与好友来一场羽毛球切磋，都能随时开启酣畅竞技时刻。
▍锦宸院・观著会所效果图
更值得称道的是，锦宸院·观著的会所并非孤立存在，而是与其他组团一起形成锦宸院的生态体系。每个组团锚定不同生活场景的特色功能，整合在一起就是一个尺度阔绰、功能齐全的生态圈。这般兼具“广度”和“精度”的会所体验，很多上千亩的项目都很难与之媲美。
锦宸院・观著包含建面约155㎡、183㎡、187㎡三个面积的产品，不仅实际得房率超100%，在空间的实用性上也相当优异。
▍锦宸院・观著鸟瞰总平图
建面约155㎡户型，便以“满配”水准呈现，全屋近110%得房率，与新规30%板率标准可以实现同等体验。得房率不只是数字堆砌，而是实打实的功能延伸——包括飘窗面积、入户前厅以及景观阳台等实用空间。
走出电梯，就是一个超13㎡独立入户前厅，还可与阳台灵活合并，无论作为玄关礼序区，还是收藏、品茶空间，都尽显从容与讲究，归家的仪式感，从进入家门的那一刻就开始。
视野展开，是超过70㎡的LDKG一体化场景空间：约6.5米开间&约11.35米进深，尽可能延伸家庭社交半径。烹饪、观影、待客、亲子互动、独处休闲……所有生活方式在同一空间共存，却互不干扰，让家庭关系自然发生。
双套房设计，充分满足家庭成员不同的私密需求，约30㎡主卧标配独立衣帽间与主卫双台盆，两人同时使用也足够从容。
▍锦宸院・观著建面约155㎡户型图
这个户型如同“Pro Max版”，各个功能空间更阔绰。
核心LDKG一体化空间有约88㎡，轩敞尺度堪比一套三房。约7.2米超大开间搭配约12.9米进深形成震撼尺度，再衔接两个全景大阳台，将阳光与和风完整纳入生活。
双套房设计再升级，主卧享超40㎡的配置，连次主卧都坐拥约20㎡+舒适格局。主卧以约4.5米开间、主卫双台盆+预留浴缸位、270°观景视野，重新定义套房的意义。早晨可览天光云影、夜晚观赏万家灯火，这不仅是单纯的休息空间，更是私人专属的情绪治愈场。
▍锦宸院・观著建面约183㎡户型图
建面约187㎡户型增加了X空间与空中院馆，户内场景的生态融合感、社交感和全周期适应性，都实现了全维度的领先。
同样先步入一个13㎡以上的独立入户前厅和一个宽敞且有仪式感玄关，卸下归家前的疲惫。LDKG空间的横向最大宽度可达约9.2米，非常开阔。更令人心动的则是可以自由打造的X空间与空中院馆——既可打造成格调十足的独立会客厅，与亲友品茶畅谈；也能化作连通主卧的观景阳台，带来了空间功能区的场景复合性、多变性延展。
主卧更是将奢适感拉满，约5.8米超大开间，足以再容纳一个休息区或是品酒区，增加男女主人之间的互动感。搭配步入式衣帽间与主卫双台盆+预留浴缸位，衣物收纳井井有条，洗漱沐浴从容惬意，每一处细节都藏着对品质生活的极致追求。
▍锦宸院・观著建面约187㎡户型图
从地段和资源来看，作为主城顶流豪宅聚集区，驸马板块堪称绕城内难得的“繁华与生态双优高地”。如今板块内多个豪宅住区已顺利交付，顶级商业、教育、医疗、休闲等配套正在高度兑现，逐渐为区域建构出独到的身份认同感：非顶豪，不住驸马板块。
生态方面，锦宸院・观著所在的驸马板块整体容积率仅1.5-2.4，呈现纯粹的低容低密。板块被万亩三圣乡“绿海”半包围，周边还有上千亩的白鹭湾湿地、内部还有面积可观的绿地、社区公园，堪称是主城最大的生态顶豪低密住区之一。
交通的通达性不言而喻，出门500米就是成龙大道，轨道交通更是密集，除了贯通东西的2号线，13号线刚刚开通，2站即可换乘30号线前往金融城。还有规划中的9号线，3条地铁线打造出通达全城的轨道网络。
▍锦宸院・观著周边主要交通、商业配套
驸马板块的医疗资源更是顶配，华西锦江分院、华西附二院锦江院区、华西口腔门诊三个“华西”顶级资源环绕，堪比华西坝的资源密度，不管是日常体检、孩子就医，都能快速对接顶尖医疗资源，在家门口就能享受到安心的健康守护。
教育方面也沿袭锦江区一贯优势：盐道街小学、七中育才附小（银杏校区）、成师附小（在建）以及七中育才驸马校区（在建）等公立名校环伺，在家门口的优质教育资源铺就全龄成长之路。还有多所国际学校的优质教育资源，不论为孩子规划怎样的培养路径，都能按需适配。（教育资源不作为入学和购买依据，具体就读方式以当年有关部门政策而定，相关内容不排除因政府规划及开发商未能控制的原因而发生变化，敬请留意最新资料。）
▍锦宸院・观著周边主要教育、医疗配套
商业层面，距离城市两大极核商业金融城与太古里直线距离分别约6、10公里，板块内有华熙LIVE528、卓锦曼购、锦官花城（在建）、锦江大融城等区域商业配套，足以满足日常需求。
锦宸院・观著是一个怎样的存在？不妨从三个角度剖析。
站在圈层角度，对顶豪客群而言，豪宅不仅是一处容纳生活万象的居所，更是一种展示自身圈层的象征。整个驸马板块起步即豪宅，以纯粹的金质圈层形成天然壁垒。加之锦宸院不同地块间互相联动的会所矩阵，让业主能够轻松触达不同领域的精英挚友，实现“居住价值”与“圈层价值”双重升级，这正是项目超越普通豪宅的核心魅力。
站在产品角度，锦宸院・观著以600万+的价格匹配顶豪的“高维配置”——锦江区核心地段、顶豪级产品力、体系化高端资源，三大核心价值叠加，各方面体验足以比肩顶豪产品。
站在市场角度，结合目前地价而言，未来锦江区的新房主力，仍将是总价千万级的产品，锦宸院・观著这样总价600万+的产品，依然将处于断供态势。
简言之，锦宸院・观著的核心，是在锦江豪宅逐步走高的节奏里，以约600万+，撬动顶豪阶层资源、生活方式与圈层入口。这样的机会，是否空前绝后，聪明如你，心中自有答案。
免责声明：文中涉及的项目介绍仅为提供楼市资讯，本推文旨在为广大粉丝提供商品住宅项目相关信息，并不意味着本账号对此做出任何承诺或安排，亦不作为广大购房者的购房依据。一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件、业主与开发商签订的买卖合同及实际交付为准。本推文对项目周边相关公共设施（包括但不限于商业中心、学校、公园、酒店、医院等）的介绍，均以政府有关部门最终核准及审批文件为准，相关信息可能与实际存在出入，请在购买前深入考察项目区位信息。开发商：成都华锦焱弘实业有限公司。
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