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最高15%！澳洲房价将迎新一轮上涨，专家：5%首付推动房价狂飙
在经历了一年的温和降息之后，经济学家们对澳洲房地产市场的走势再度形成共识：尽管未来几个月可能面临更高的借贷成本，但房价仍将再次上涨。
当生活成本压力持续挤压家庭预算之际，房市却在完全不同的层面运行。在供应受限和政府政策的共同作用下，市场火势不仅未被扑灭，反而被进一步点燃。
据《澳洲金融评论报》对20位经济学家的调查，这股势头预计将在2026年持续，房价预计再涨6%。
前工党部长、现任Emerson Economics负责人的Craig Emerson表示：“由于住房短缺以及人口增长，房价将持续攀升。”
澳洲每年的人口增长超40万，但由于新房建设速度缓慢，供应远远跟不上需求。
经济学家警告说，多项政府干预措施进一步加剧了这种供需失衡。
新5%首付计划以及Help to Buy共有产权计划原本是为了改善住房可负担性，但反对者认为这些政策适得其反，向本就缺乏房源的市场注入了数千名新买家。
RBC利率策略师Robert Thompson表示，尽管银行监管机构已要求放贷方限制“高风险”的大额贷款数量，但“移民驱动的人口增长”仍是主导因素。
Thompson表示：“需求端的压力持续累积。”并指出政府近期出台的新5%首付计划是主要因素之一。
Oxford Economics的Harry Murphy Cruise对此表示赞同，他说政府的支持“为需求装上了火箭”，并警告称，可负担住房的缺乏将成为主要障碍。
以悉尼为例，其房屋中位价已逼近200万澳元大关。全澳其它地区的房价也同样惊人：住宅中位价几乎是平均年收入的8倍。
房价上涨并非悉尼或墨尔本独有的问题，那些曾以“可负担性”为卖点的城市如今涨的最凶。
Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示：“我们认为，在2026年，中等规模的首府城市将继续表现优异，其供应情况比全国平均水平更为紧张。”
珀斯和布里斯班已成为房产的“重量级选手”，一些分析师预计两位数的涨可能持续至2026年。
Judo Bank首席经济学家Warren Hogan预计将出现明显分化。“最强劲的市场将是西澳和昆州……北领地的涨幅可能高达15%。”
这在一定程度上愿意是更便宜的信贷。Bank of America澳洲经济主管Nick Stenner持乐观态度，他指出2025年的3次降息已提高了借贷能力。
“我们预计2026年房价将上涨约10%，因为降息与政府政策共同推动了住房需求。”
并非所有人都认为这场房市盛宴能持续太久，货币市场目前预期2月3日加息的可能性为三分之一。
HSBC的Paul Bloxham预计房市增速将放缓至4%至7%；而Deutsche Bank首席经济学家Phil O’Donoghue预测，在更严格的贷款条件下，涨幅仅约3%。
前总理Julia Gillard的经济顾问Stephen Koukoulas则预计市场将“持平甚至下跌”，并表示可能因失业率上升、供应终于追上需求而下降1%。
但曾任澳新银行（ANZ）及Bank of America首席经济学家的Saul Eslake则认为，当前制度已在根本上倾向于保护既有房主——他们占澳洲家庭的三分之二。
尽管政府承诺到2030年建成120万套住房，但规划审批繁琐和建筑成本高企意味着这一目标几乎没有实际落地。
Eslake表示：“房价会继续上涨，因为一直以来的走势几乎都是如此。而一旦出现可能停涨的迹象，政府将不惜一切代价阻止这种情况的发生。”
在Eslake看来，当局将继续为购房者“流下大量鳄鱼之泪”，同时暗中确保澳洲房市能保持运转。
02
澳公寓审批量暴增34%创新高，昆州维州领跑
尽管11月公寓审批量飙升至七年来的最高水平，但澳洲政府在实现其宏大的住房协议目标方面，依然面临巨大的进度缺口。
澳洲统计局（ABS）发布的最新数据显示，11月全澳住宅审批量大幅增长15.2%，总量达到18,406套。
其中，非独立住宅（以公寓为主）的表现尤为抢眼，其增长速度创下了2018年6月以来的最高纪录。
数据显示，11月公寓审批量在经历10月13.5%的跌幅后强势反弹，环比飙升34.1%，达到8463套。
澳洲统计局（ABS）建筑统计负责人Daniel Rossi表示，昆州和维州引领了本轮公寓审批量的增长。其中，昆州从上月的634套跃升至1878套，维州则从598套增加到1496套。
相比之下，独立住房的增长势头明显放缓，当月仅微增1.3%，共录得9458套新建房屋获批，同比涨幅为3.2%。
为解决旷日持久的住房危机，政府此前推出了《国家住房协议》（National Housing Accord），设定了在五年内（2024年7月至2029年6月）建造120万套住房的宏伟目标。
这意味着，澳洲平均每年需要建造24万套住房，即每月必须保证2万套的开工规模。尽管11月数据有所回升，但目前的审批速度仍未能达到这一理想标准，目标差距正在进一步扩大。
最新的建筑审批数据仍显示政府的住房目标存在缺口。
澳洲房地产委员会（Property Council）政策与宣传执行总监Matthew Kandelaars对数据回升表示欢迎，但他直言，仅靠一个月的良好表现无法从根本上解决住房短缺问题。
Kandelaars指出，虽然自协议启动以来已有超过27.1万套住宅获批，但澳洲需要的是持续且稳定的执行速度。
他认为，当前数据证明了当政府设定明确目标并减少阻力时，确实能产生积极影响。
与此同时，Kandelaars强调，下一阶段的改革重点应放在加快“许可后流程”上。他表示，规划审批只是第一个瓶颈，太多项目在获批后仍卡在电力与水连接、公用设施升级、土地分割及产权登记等后续环节中。
03
澳父亲砸$8250万，给儿子买下隔壁房产！指导价一度高达$1.3亿
悉尼Rose Bay一名富裕的父亲以8250万澳元的价格，帮助自己儿子购入隔壁的滨水豪宅。
商人Jim Angelis曾于2021年以4500万澳元的价格从喜剧演员Barry Humphries手中购入位于12 Tivoli Ave的滨水豪宅Villa Florida。去年10月，他又帮助儿子John Angelis和Yianni Gourlas购入位于隔壁14 Tivoli Ave的房产。
当时，这笔交易由Forbes Global Properties的Ken Jacobs和Hui Xu以及买方代理Simon Cohen负责，时至今日，他们依旧对买家身份保持缄默。
这一笔神秘交易直到去年圣诞节前Rose Bay另一套房产以8500万澳元的价格售出之前，一直是当年的房价成交纪录。消息传出后，这宗交易成为当地热门话题，本周多方消息来源证实，这名“本地买家”其实就住在隔壁。
资金雄厚的Jim曾于2021年以4.11亿澳元的价格出售了Coverforce——澳洲最大的私人保险经纪公司，并在同年购入价值4500万澳元的西班牙传教风格豪宅。
Jim目前担任投资管理公司Elyon Capital的董事总经理兼主席，他将原住宅拆除，并斥资1860万澳元重建为一栋6层新宅。
如今，他又资助31岁的John和32岁的Yianni购入隔壁房产。
这两人自Scots College时期便是挚友，如今成为商业伙伴——共同担任Clearlake Insurance Brokers的联合首席执行官。
他们曾在2021年以1085万澳元的价格购入一处由建筑师Michael Folk设计的五居室房产，配有室内电梯和泳池，目前该房产仍登记在两人名下。
但最近的这次交易是一次重大突破。
位于14 Tivoli Ave的滨水豪宅占地1138平方米，挂牌出售多年。多个消息来源曾在2023年2月透露给Wentworth Courier，卖方、西西里裔房地产开发商Orazio Cambuglia的要价超1亿澳元。
有人称，该地块由3栋独立房产组成，共含8间卧室、10间浴室及一个可停4辆车的车库，供父母与子女同住，指导价一度高达1.3亿澳元——与悉尼豪宅Elaine及UIG Lodge的成交纪录持平。
不过，Forbes的Ken Jacobs与Hui Xu去年4月给出的最新指导价约为8500万澳元。
据悉，二人正准备搬入宽敞的新居，由于距离不远，未来偶尔还能享用John母亲Julie亲手烹制的家常菜。
04
690万人面临灾难性火灾威胁！澳90%房屋防火不达标
一份最新报告发出严正警告，澳洲各州首府城市共约690万居民正面临与洛杉矶特大火灾类似的灾难性风险。
受威胁区域涵盖了悉尼、堪培拉、墨尔本、阿德莱德、珀斯及霍巴特。
前新州消防局长Greg Mullins指出，澳洲城市外郊正面临烈火肆虐的威胁，极有可能重演去年重创洛杉矶的火灾惨剧。
值得关注的是，高风险地区约90%的房屋建于2008年抗火建筑标准推行之前，在房际火势蔓延和灰烬攻击面前显得极其脆弱。
目前，悉尼正经历长达一周的酷暑天气，部分地区气温预计将飙升至40度以上，这一报告的发布可谓正当其时。
气候理事会（Climate Council）和气候行动应急领导小组（Emergency Leaders for Climate Action）的联合分析发现，气候污染正加剧火灾条件的危险性，导致城市边缘地区爆发大火的可能性显著增加。
作为报告合著者，Mullins表示，这项分析旨在为生活在大城市的民众敲响警钟。
Mullins指出，几乎每个首府城市都具备了类似洛杉矶灾难性火灾的诱发因素，包括极端干旱、强风、陡坡、靠近民宅的丛林，以及曾发生过破坏性火灾的历史。
报告指出，悉尼、墨尔本等城市在地形、可燃物载荷及极端天气特征上，与洛杉矶火灾具有惊人的共同点。
随着城市化进程加快，墨尔本、珀斯、阿德莱德、霍巴特和悉尼在城市边缘居住的人口增加了一倍多。
澳洲城市面临类似去年重创洛杉矶的特大火灾风险。
目前，超过690万人生活在靠近丛林的外区，这意味着他们正处于致命火灾威胁的最前线。
具体的危险地带包括悉尼的蓝山（Blue Mountains）、新州中海岸（Central Coast）、维州的丹德农山脉（Dandenong Ranges）、珀斯丘陵（Perth Hills）、阿德莱德丘陵（Adelaide Hills）、霍巴特以及堪培拉的西缘。
报告预测，随着极端天气加剧，悉尼、纽卡斯尔（Newcastle）、卧龙岗（Wollongong）或黄金海岸内陆等卫星城市，极有可能面临像洛杉矶那样的灭顶之灾。
在悉尼，西北部和西南部外郊的房屋面临的火势蔓延风险是其他地区的两倍。
专家担忧，如果发生“黑色夏季”规模的火灾，进入Penrith、Hornsby、The Hills或蓝山等交界地带，可能会导致数千所房屋焚毁。
而在维州，最大的威胁集中在墨尔本东北部，如Dandenong Ranges、Warburton Valley和Warrandyte等地。
堪培拉由于地形特征、植被分布与洛杉矶高度相似，发生城市火灾的可能性日益增加。阿德莱德则因冬季降雨减少和长期干旱，火灾风险持续走高。
由于拥有陡峭地形、极端强风和极高的可燃物载荷，霍巴特被列为全澳受火灾威胁最严重的城市之一。
报告强调，2025年洛杉矶火灾发生在冬季，由干旱和强风驱动。鉴于霍巴特的物理倾向及风力强度，类似的冬季火灾灾难在霍巴特也是可以预见的。
尽管布里斯班和昆州东南部尚未发生过类似规模的林火，但随着交界地带人口增加和气候变化，这一地区的风险也在悄然攀升。
在西澳，大珀斯地区拥有与洛杉矶相似的地中海气候，且降雨量跌幅位居全澳前列。当破纪录的高温、强风与密集植被结合，沿海灌木丛及靠近丛林的社区将面临严峻挑战。
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