2025年已成过去式，2026年正在继续……
过去的一年里，我们见证到了政策端的不断加码——降息、降增值税、商转公、公积金政策调整，产品端的加速迭代升级——多个四代宅落地，楼市分化加剧——有的开盘爆火、有的无人问津、门可罗雀，也有人经历了被大刀砍价的心酸。
下面锐评从济南的几个房产数据入手，观察下2025年济南楼市的情况。
几个基本要点——
1、济南一二手卖了9.3万套，基本盘尚可，但新房跌幅远高二手；
2、二手价格实际下跌12%+，房产价值缩水，很多人一两年又白干；
3、涉宅土地成交规模下跌3成，楼市预期在变，26年房价有望迎来筑底；
4、楼市分化加剧，市场虽差，但不乏亮点红盘。
下面具体来分析——
2025年济南一二手住宅累计成交约9.3万套，同比下跌14%，较21年市场高点直接腰斩。不过，下行市场条件下仍有小10万套规模成交，济南楼市的基本盘还是相当可以的。
其中，新房卖了3.5万套，同比下跌3成，规模收缩至市场高点的1/4~1/3。
据济南市房地产业协会数据显示，前11个月济南商品住宅累计成交3.3万套，全年成交约3.5万套，同比下跌28%。要知道，国家统计局公布的前11个月全国商品房销售同比降幅是7.8%，济南相当于较全国超跌了3.5倍。
20-23年济南新房年销量在6-11万套，24-25年又从5万套降至3.5万套，四五间年，规模较高点缩水了三分之二，这不是腰斩而是膝盖斩，跌幅真实的让锐评为之一惊！
如果说网签还有掺水的可能，那么新增供应则如实反映市场热度，有多少新钱进入房地产，有多少房企在坚持拿地，有多少新的工地还在开工建设。济南2025年新房供应仅2.8万套，同比下跌28%，而2020年是10.6万套，现在仅是五年前的四分之一！
两个角度看五年来的新房规模变化——
从成交看，规模缩到了高点的三分之一；
从供应看，规模缩到了高点的四分之一。
这几年的济南楼市出现了明显的矫枉过正，实际上有很大一部分需求被抑制了，举几个简单例子：济南近几年每年新增、新增结婚人数4-6万对、出生人口6-7万人、小学生新增入学人口10-15万、新增常住人口5-10万人，看看身边的有多少80后、90后有想升级改善的，不是缺少需求，而是多数都在观望。
济南24年城镇居民人均住房面积42.4㎡，住房保有量约3.07亿㎡，按照每年房屋折旧率2%估算，每年仍有约613万㎡的更新替代需求，以户均面积130㎡估算，约4.7万套，所以新房3.5万套成交是明显超跌的。
二手卖了5.7万套，同比基本持平，但价格跌了12%+
济南前11个月的二手住宅成交5.2万套，同比去年下跌1%，按此涨幅估算，济南25年二手成交规模在5.7万套，也算是20年以来的市场高点了。
这几年,济南二手房成交规模呈现波动型上涨趋势，究其原因就是它的超低价。
国家统计局公布房价指数显示，济南25年1-11月份二手房价格指数同比下跌6.8%。
有人说，6.8%跌幅小了，一眼假。
这个跌幅不是算数平均值，而是一个指数，是各种样本数据的加权计算值，一般实际的房价跌幅可能是这个指数的两倍左右。济南贝壳25年1-11月主城六区成交均价为13053元/㎡，同比下跌12.1%，基本满足这个条件。
就拿历下一些典型楼盘来说，万科城110平年初还能卖16000、年末降至14000，名士豪庭143平高层年初卖23000、年末降至18000，财富中心107平的年初卖27000、年末降至24000，平均跌幅可能远不止12%。
12%+的下跌，可能意味着多数家庭房产12%+的缩水，一两百万的房子，一年蒸发一二十万。
参照济南统计局发布的济南2024年城镇单位平均工资，城镇非私营单位人员年工资13.03万，私营单位是6.48万。资产缩水一二十万，差不多这一两年又白干了。
房价上涨时，晚买一年房等于白干一年；房价下跌时，晚卖一年房同样等于白干一年。
再看土地市场。
济南25年累计成交涉宅用地建面约437万㎡，其中主城六区累计成交建面251万㎡、同比下跌28%，较21年市场高点下跌了69%，增量得以有效控制，意味着26年新房的选择会越来越少；成交楼面价为6793元/㎡、同比上涨了1%，涨幅虽然不多，但足以表明一些核心区的优质地块仍是开发商眼中的香饽饽，盛福A4、A5，中海省博西、能源保利明湖热电厂、瑞马科技城等地块均以高溢价率成交。
这说明，在上一轮核心区域库存出清后，开发商已经在重新入局。济南25年，中海、华润、保利置业、海通、瑞马等开发商都在积极拿地，尤其是中海，斥资47.5亿拿了五块地，是拿地金额最多的开发商。楼市下行，有人看到市场颓势，有人看到洗牌的机会，抢抓战略窗口期、重新布局。
原因大概有三：
一是，济南稳健的经济、人口基本盘，核心区优质地块风险可控，至少比一些三四线城市要低的多；
二是，房企的生存压力，根据国家统计局发布的“2025年统计年鉴”显示，房地产开发从业人员从2019年293.7万的历史峰值，直接锐减到2024年的168.6万，5年时间房企裁员125万、降幅超40%，济南房企同样如此，要么拿地、要么解散；
三是，国家对于楼市定调发生重大转向。
最近一个月时间，从中央经济会议的定调，到增值税大降，再到国家中央机关刊物《求是》发表社论——《改善和稳定房地产市场预期》
文章中关于楼市的表述很有信号意味：
1、房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。
2、房地产仍然是支撑国民经济的基础产业，2024年我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重达13%，直接带动就业人口超7000万人；住房是普通家庭最大、最重要的资产，住房价格直接关系群众利益，促进房地产市场健康稳定发展，关系我国经济大盘稳定。
3、政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。
锐评认为这篇文章最关键的一句话，就是“房地产带有显著的金融资产属性”。因为这几年，很多人都把房子和车子一样统一归类为消费品，有需求就买，但买了就要认跌。但现在，官方明确点出房子是金融资产，这就肯定了——房子仍然具备投资属性和价值空间。
楼市稳定健康发展关系我国经济大盘稳定，房价不能再继续放任下跌的信号直接释放。所以，存量公积金贷款利率下调、降增值税可能只是开胃菜，2026年预计还有更多真金白银、一步到位的刺激性政策出台，帮助房地产市场止跌回稳。
此外，济南目前很多楼盘房价已跌至2015年的水平，不少已无下跌空间，房价有望迎来实质性筑底。
市场规模虽然变小，但仍有人要买房，需求上更加挑剔，倒逼一些房企在产品端加速迭代升级，以海信君安、华润望雲、保利九宸赋、能源保利明湖印、中建云启风华为代表的高品质楼盘得到市场认可，首开后保持不错的销售态势，总价大几百万的房子，月均流速高达30-50套，位列下半年金额排行榜TOP10。
但如果对比2021年的市场排行，俨然是上个地产时代。回不去，那就着眼当下，买房、卖房更务实起来。
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