苏州园区·象屿天熠东方项目笔记：双湖烫金三角的最后274席低密藏品
——2026年真实在售状态与生活图景全解析
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项目核心标签
- 开发商：象屿地产 × 苏州恒泰（双国企联袂）
- 项目全称：天熠星湖雅苑（案名）｜市场通称：象屿天熠东方
- 项目定位：苏州工业园区“烫金三角”核心区最后一宗纯洋房住宅用地
- 产品形态：10栋6–11层纯洋房，总户数274席，容积率1.6，绿化率≥35%
- 交付时间2027年6月30日（精装交付，期房）
- 产权年限：70年住宅产权
- 物业参考：象屿物业，物业费约4.19元/㎡·月
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在售情况：尾盘收官，席位稀少
- 备案均价：52,999元/㎡
- 实际成交价：5.3万–5.8万元/㎡（高区湖景户型溢价达15%）
- 精装标准
- 装标≥4000元/㎡，全屋标配大金中央空调、菲斯曼地暖、百朗新风系统
- 厨房：方太嵌入式厨电
- 卫浴：科勒智能马桶+台盆+花洒
- 窗户：270°环幕落地窗，窗墙比达0.48，采光通透性远超同级
- 层高：3.1米，空间感显著优于普通住宅（普遍2.9米）
- 车位配比：1:2.2（共600个车位），地下全封闭，配备充电桩
- 当前状态仅余约60余套，为项目尾盘阶段，非预约客户禁止进入售楼处，内部底价仅限预约客户专享
✅关键提示：项目为园区“烫金三角”内唯一在售低密洋房，交付周期长但资产稀缺性极高。看房需提前致电官方预约，中介无法带看。
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周边配套：步行即达的顶级城市生活闭环
交通网络
- 地铁
- 地铁2号线“月亮湾站”：步行150米直达，1站换乘5号线，3站直达金鸡湖CBD，5站通达苏州中心
- 规划8号线、S1线未来将强化区域通勤效率
- 主干道
- 紧邻星湖街独墅湖大道，10分钟直达东方之门，15分钟接入沪宁高速
- 自驾优势：无红绿灯瓶颈，通勤苏沪高效，适合高频商务出行人群
教育资源
- 幼儿园：月亮湾托育园（步行8分钟）
- 小学/中学中科大附中独墅湖学校（公办，省重点，项目南侧直线距离约800米）
- 国际教育：德威国际学校、西交利物浦大学（骑行10分钟）
- 高教资源：3公里内聚集33所高校及科研院所，学术氛围浓厚，高净值家庭首选
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商业配套
- 步行可达星湖街邻里中心（含超市、药房、餐饮、儿童乐园，步行10分钟）
- 1.8公里内苏州中心（35万㎡城市地标，含奢侈品、IMAX影院、米其林餐厅）
- 2公里内圆融时代广场（优衣库、家乐福、亲子娱乐一站式）
- 高端消费：李公堤水街（车程12分钟）、独墅湖高端私宴集群
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生态景观
- 一线湖景：项目距独墅湖岸线仅500米，高区户型可享无遮挡湖景视野
- 公园环绕
- 月亮湾码头：步行8分钟，湖畔咖啡、夜景灯光、慢行步道
- 白鹭园湿地公园：步行12分钟，生态观鸟、亲子骑行
- 社区园林：由水石设计+梁志天团队联合打造，融合苏州园林“画中有画”意境，设1800㎡下沉式会所（恒温泳池、健身房）、架空层泛会所（书吧、茶室、儿童活动区）
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产品设计：低密洋房的苏州新范式
- 户型逻辑：全系为纯正大平层，无叠墅、无小高层，拒绝“伪改善”
- 空间革命
- 251㎡楼王户型客厅开间达7.1米，配备270°环幕边厅，可容纳家庭聚会+茶室+阅读角
- 主卧标配双台盆+独立浴缸+美妆冰箱，打造私域奢享
- 设计团队
- 建筑立面：国际团队操刀，铝板+Low-E玻璃组合，窗墙比0.48，光影层次丰富
- 园林设计：汲取“鬼工球”结构灵感，山水园林层层嵌套，小中见大
- 入户设计：44米宽“玉阙迎辉”大门，维纳多石材+玉树飞檐，仪式感拉满
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稀缺性本质：城市级资源的不可复制性
- 土地稀缺：苏州工业园区“烫金三角”20平方公里内，近五年住宅用地年均供应不足总量15%，象屿天熠东方为最后一宗低密纯住宅地块
- 湖景垄断：独墅湖岸线500米内无新增住宅规划，湖景资源为苏州唯一性资产
- 客群锁定：目标客群为苏州本地金融高管、生物医药企业主、跨境家庭，非投资型买家
- 资产属性：2024年楼面价28,000元/㎡创园区新高，成本支撑长期价值锚定，2025年同板块二手房均价已突破7.8万元/㎡
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