经营坪效高出周边30%！这批高情绪力商业是如何实现经营溢价的？|坪效|城市商业体系|小红书|知名企业|经营溢价|餐饮

图：西岸梦中心水泥筒仓

来源：小红书博主拂尘远行

2026年是中国商业市场大分化的年景。

当大多数商业项目经营坪效在艰难维持，甚至有所下滑的时候，国内一批优秀的商业项目的经营效益仍然在增长。

于是很多人会好奇，实体商业市场大环境仍然低迷，他们的增长秘诀在哪里呢？

下面，我就以上海EKA天物、西岸梦中心这两个新的热点项目为代表，来拆解一下，他们如何在客流量、复购率、坪效上显著优于周边传统商业的？

同时，普通商业体应该如何从同质化的传统商业模式中走出来，迭代更新为这类广受市场欢迎的高情绪力商业呢？

在此，我梳理出下面五大方面的策略，供大家参考。

空间造景，构建可传播的视觉情绪符号

情绪的传递，从目光触及空间的那一刻便已开启。一般而言，高情绪力商业，他们的空间场域就与普通商业有显著的不同。

当普通商业追求“坪效最大化”，高情绪力商业追求“情绪价值最大化”，由此衍生出容积率更低、公共空间占比更高、建筑密度更适宜、空间形态更开放的场域特征。

1、容积率：从“垂直挤压”到“水平舒展”

从容积率这个核心指标来看，传统购物中心容积率普遍达3.0-7.8，核心商圈甚至高达12.5（如新六百HUB），追求垂直空间的极致利用，而高情绪力商业中，西岸梦中心的容积率仅1.5，EKA天物甚至低至0.8-1.0，他们都是通过“扁平化布局”释放地面与垂直公共空间，创造“可呼吸”的游逛体验。

对于这些高情绪商业而言，他们牺牲的部分建筑面积，可以换取更长停留时间，比如西岸梦中心周末客流5万人仍显宽松，同时也能获得更高的消费意愿，情绪愉悦使客单价提升20%-30%。

图：西岸梦中心鸟瞰

来源：小红书博主独立设计师Yao

2、公共空间占比：从“配角”到“主角”

普通商业的公共空间多为“交通性空间”，他们仅有的空间就是走廊和中庭空间，占比仅10%-20%，服务于“引导消费”，而高情绪力商业的公共空间比例更大。

比如，西岸梦中心有着全上海都稀缺的800米滨江岸线，同时还有多处下沉广场，并且沿江退台的屋顶花园也是极具吸引力，因此，整个项目的公共空间占比达40%。

而EKA天物一进入的广场中心区，就有着“天空之镜”的大面积水景，再结合内部多个庭院景观和步行街区的舒适尺度，使得项目的公共空间占比达50%，因而可以打造出“不赶时间”的社交场域。

所以，从空间上看，这里就有着一个关键转变：在高情绪力的项目中，他们的公共空间已经从“通道”功能升级为情绪消费场景，从而实现了商业与休闲功能的边界消融。

3、建筑密度：从“密不透风”到“疏密有致”

相比而言，受制于各种城市规划审批的规定，普通商业街区的建筑密度常达40%-60%。之前的各个商业地产开发商们拼命增加建筑密度，以追求“一步一店”的商业氛围，因此多数项目都充满了挤压感。

对于这类传统开发商而言，他们的思维还停留在物质匮乏的时代。然而殊不知，世界斗转星移，到了如今的丰腴时代，匮乏的不是物质，而是心性和情绪。

而在高情绪力商业而言，他们的建筑密度要显著低于普通商业。比如西岸梦中心的建筑密度约25%，EKA天物的建筑密度约20%，他们都通过“一栋一故事”的独栋布局，创造“探索感”与“私密性”的平衡。

从空间效果上看，这种低密度布局使每栋建筑拥有独立庭院/露台，餐饮外摆与公共空间自然融合，提升松弛感与社交黏性。

图：EKA天物中心广场

来源：小红书博主萌萌哒

对于商业项目而言，广场中庭、建筑立面和核心景观区，正是打造高情绪力场景的核心载体。这些空间既具备宽敞公共属性，可高效承接人流聚集与各类活动落地，还能放大情绪感知。

比如，EKA天物的铜堡、九龙湖阿那亚的废墟教堂、东南邑的丝路塔，这类独特的文化策展型建筑空间，都是极具传播力的场景空间。

但是，如果一个项目已经没有足够的建筑或广场空间可以改造，该如何应对呢？

在这里，引入IP将是最佳策略。比如，绍兴天地引入的下腰女孩和迷你麦格MINIMAG这些既可爱，又带着精神张力的IP，就传递出韧性与坚毅的情绪价值，因而给予整个场域空间一种积极进取的正向情绪力，深得年轻人的喜欢。

图：迷你麦格

来源：绍兴天地

调整业态，焕新内容，

打造情绪力内容店铺组合

除了空间造景之外，进入内容时代的商业界，业态调整是最重要的话题。因为大多数项目由于历史原因，几乎没有太多空间造景的空间了，只能做空间微创新，并把主要精力放在业态调整方面。

业态调整不是盲目堆潮牌，而是围绕情绪需求做搭配。因此，敏锐洞察情绪力商业的发展趋势，焕新传统业态就更为重要。

那么，哪些类业态是当下受到市场热捧的高坪效、高情绪力业态呢？

这里需要率先获得的一个认知是，情绪力商业的内在本质是一种复合型的场域空间，它是一种多元情绪的兼容并蓄，单一的情绪场景，都很难满足不同类型消费者的需求。

社交满足、快乐、小确幸、疗愈、审美、自我认同这些基础的情绪价值，在一个场域空间中都要体现。只不过不同的场域空间因各自的特质不同，所以先出的主情绪线索不一样而已。

通过这段时间持续的研究，我们发现潮玩、香氛、情绪杂货、美妆、时尚潮牌、小酒馆、文化展馆、森系疗愈等相关的业态品牌融入到项目中，是不同的高情绪力项目最重要的业态构成。

这其中，香氛店、绿植馆、冥想工作室满足解压需求，潮玩店、主题酒馆承载社交互动的情绪价值，而设计师品牌、艺术书店适配审美表达，在地文创展馆强化文化认同。

举个案例。

同在徐汇滨江地区的西岸梦中心和他们周边的西岸蜂巢、龙华会以及传统商场相比来看，西岸梦中心的业态配比要显著优于周边传统商业体。

西岸梦中心的业态组合特色可谓是情绪力业态的"全渗透"。他们的核心特色是这么几点：

1、以艺术活动和演艺为灵魂，这里有西岸大剧院和穹顶艺术中心两大世界级艺术场所，全年300+场演出，将艺术从"观赏"变为"沉浸"西岸。

2、以运动户外为骨架，西岸梦中心抓住了这两年户外生活方式的风口，在这里做了lululemon（筒仓顶瑜伽）、New Balance跑步社群店（滨江夜跑）、Patagonia等20+品牌，把门店变成"运动社交场"。

3、以休闲餐饮为血肉，在西岸既有巨大盒子型餐饮综合体BLOOMARKET滨水市集，也有30多家主理人和网红餐饮品牌，他们的外摆区直面黄浦江，"半是江风半是烟火"的松弛感拉满。

4、以社群活动为纽带，30%的"天马行空"业态用于快闪展览（BAPE Gallery全国首展、闻献香水红房子），让商业空间成为"情绪试验场"

而相比来看，周边的普通商场：情绪力业态的"点缀式"存在。

所以，作为情绪力商业的践行者，西岸梦中心的情绪力业态占比高达70%-80%，与之相对，周边普通商场的情绪力业态占比普遍仅30%-40%，且多以餐饮、影院、亲子乐园等目的性消费业态为主，与纯零售区域相对割裂。

即便是西岸凤巢、龙华会这类兼顾体验的项目，情绪力业态占比也仅50%-60%，且缺乏与生活方式的深度融合，难以形成持续的情绪引力。

表：西岸梦中心与周边项目分析比较

高水平、高频次策展及市集

要把一个项目变成一个城市的情绪发生器，想让消费者持续有情感联结，就得靠固定周期的策展和市集。

虽然策展和市集几乎成为了当前商业运营的标准动作，但优秀的情绪力商业的策展和普通项目的策展市集活动水准还是有着本质区别。

对于多数项目来说，大家都会按照年度计划进行策展活动的排期。

比如每月搞主题策展，春季做治愈展、夏季做多巴胺展，绑定业态推出联名套餐；周末开限定市集，汇集非遗手作、民俗美食和独立演出。

但不同之处在于，高水平的情绪力商业，在策展内容的选择、文化艺术及各类活动资源的横向链接层面上，都有着一流的水准。

这里优秀的情绪力商业项目，他们每年的策展和市集活动，往往是一个城市的潮流生活和文化生活的风向标，他们本身就如同一个高水平的头部媒体，是这个城市周末休闲的标志场景。

更好的是，优秀的策展和市集活动，既引流又带动消费转化。

对比，阿那亚、西岸梦中心、EKA天物这类项目来看，普通项目的策展频率和力度要远远弱于他们。

比如，西岸梦中心与EKA天物的策展，比如西岸艺博会（全国顶级艺术展会）和EKA天物的拉古纳国际艺术奖亚洲首展，均瞄准“全球首展、亚洲首展、全国首展”，合作方涵盖国际艺术机构、顶级IP运营方、知名设计师，规格远超普通商业。

而普通商业策展的影响力局限于“周边居民”，媒体关注度低，难以形成话题；而西岸梦中心与EKA天物的策展，通过“名人效应+权威媒体报道+文旅联动”，成为城市级文化事件，甚至吸引跨城市客流，带动区域价值提升。

图：2025拉古纳国际艺术奖亚洲首展

来源：文创路由器

第一，充分营造活人感，让空间有温度

传统商业显冰冷，就是缺人与人的真实联结。高情绪力商业就需要在细节上破冰：比如，在场域内部设宠物饮水器、雨天免费雨伞、母婴室应急用品这些暖心服务；安排NPC互动，建社群组织香氛品鉴会、潮玩交换会，让顾客从单次访客变成常来的社群成员。

比如，以西岸梦中心的服务设计来说，他们的设计不止于满足基本功能，更精准击中消费者的情绪痛点，让“温度”渗透到每一个细节，主要体现在下面几个方面：

1、全场景宠物友好体系：作为核心暖心标签，项目实现“20+品牌允许宠物入内”，且配套专属设施——滨江步道设置宠物饮水器、部分餐饮商户推出宠物专属菜单（如滨水市集的主理人品牌提供宠物可食用的零食），甚至在下沉广场预留宠物互动区，彻底打破传统商业“宠物禁入”的壁垒，让养宠人群感受到被尊重的松弛感，成为高频复访的重要驱动力。

2、舒适化公共空间配套：800米滨江岸线不仅是景观，更是“有温度的休息场”——沿途设置可躺卧的草坪座椅、遮阴避雨的廊架、充电接口齐全的休憩区，打造真正的“合法发呆区”；母婴室配备应急用品（温奶器、尿不湿、婴儿护理台），雨天在主入口提供免费雨伞借用服务，细节处化解顾客的实际困扰，传递“不赶时间”的松弛氛围。

3、业态适配型服务延伸：针对运动户外业态的核心客群，项目在滨江区域设置淋浴间、储物柜，方便NewBalance滨江夜跑、Patagonia户外活动后的需求；滨水市集的主理人品牌提供“半自助式用餐体验”，店员与顾客自然闲聊食材来源、料理方式，打破“买卖双方”的疏离感，用“烟火气”强化情感联结。