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奶西板块位于北五环来广营桥以北区域，京承高速西侧，南侧3公里就是来广营、5.5公里为第二CBD望京核心区，西北两侧被温榆河生态体育公园和湿地公园围合，西侧穿过温榆河公园就是新北苑醇熟城区，东南侧为阿里巴巴北总部所在的中关村朝阳园产业区，作为先规划后发展区域，历经三年一阶段规划地块基本全部落位。北京御林湾以‘意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造’六大内核，匠心打造自然生态与圈层融合的活力社区。坐拥温榆河公园生态、朝阳科创产业带及全龄教育资源，8.6万㎡皇家园林与精装现房，为精英家庭呈现90-220㎡阳光居所。

奶西板块最早的一个小区东洲家园作为就是2017年首农建成的，很多人以为东洲家园是回迁房，其实并不准确，东洲家园共6栋塔楼2386套，主力户型为86平两居，房屋产权都是自主型商品房，当年销售价格是22000元/平米。

随后首农开始进行229-323、29-324地块开发，也就是今天的北京御林湾，因股权纠纷从2017年拿地中途经历动工-停工-复工、改规-报规等拖延，现在才最终面世，其早在2021年年初就已完成部分楼栋基础及地下主体结构的施工。

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御林湾：600万和1600万竟在同一个小区？

“这价格，确定是望京北？”看完样板间，我当场填了认购单
同一个小区藏着两种截然不同的生活方式。南区的90㎡三居首付200万就能上车，西区的220㎡洋房直接配备私人电梯厅。高层与洋房的差异化布局，满足着不同的生活想象。
▫️南区的秘密武器：91㎡纯南两居做到双明卫，阳台进深1.8米秒杀竞品。119㎡三室两卫总价才810万，户型图刚出就被年轻家庭抢疯。这里楼间距超80米，比周边次新小区还要敞亮。
▫️西区的降维打击：7层洋房得房率超100%，地下室带采光井不潮不闷。双套间+家政间+中西双厨，1550万在望京只能买老破大，在这直接实现大平层自由。

锣鼓喧天，人山人海，热热闹闹，御林湾售楼处终于开放了，我们在售楼处待了一天，说说我的感受啊：

接待中心看是个正经商品房项目、展示接待还不错，大尺度园林是亮点，这项目得进去看，很多人现在拍的那个特别密的立面角度是中直机关家属楼。

御林湾项目开盘，起初我对其期望并不高，主要是因为户型设计显得有些过时。从售楼处的布置能看出开发商很用心，但这一点并没有打动我。

不过仔细看过沙盘后，我发现南区地块面积很大，楼栋也比较高，容积率只有2.2，楼间距特别大，加上大面积的玻璃窗，还有大面积的绿化带大公园，整体视觉冲击力特别强，宽阔的楼间距可以说是御林湾超级园林设计师提供了自由创作的想象空间。

御林湾南区园林景观做得很丰富，公区设置了中心景观连廊和邻里活动中心，包括800米跑道、8个各类球场、上千平的儿童活动区以及专属宠物活动区等

金顶的圆形连廊非常醒目，像蛟龙戏水；

800m的跑道，我喜欢长距离的跑道，大家在小区内部跑步最痛苦的就是跑道太短，一圈一圈的重复，800m的跑道，解决了这个痛点，非常好；

那个宠物专区，我也非常喜欢，老粉丝都知道，我家有一条边牧，我也在十来个小区居住过，小区内部有个狗狗专门可以撒欢儿的地方，太难得了。

御林湾的公区确实超出了我的预期，毕竟现在新地块普遍偏小，楼间距也小，再很难见到这么开阔的公区。说这个大概海淀的同学，最有切肤之痛吧，那个功德寺，楼间距让人窒息。

社区自带上万平商业，日常生活便利性足够了。

再来说说西区，西区最震撼的是私家公园，小区被公园环绕，比小区大五倍的公园只对业主开放，这个也太奢侈了吧，北京有没有类似的小区呢？我想想，还真没有啊

另外，西区低密度是其卖点，最高也只有7层，大平层，户数只有76户，至于户型，其实也不错，4+1，大面宽客厅，方方正正四叶草南北通透，眼睛户型，放在几年以前，这户型也挺能打的吧，而且阳台也是封闭交付，得房率也不吃亏，当然不能和现在最好的户型比，这是时代的烙印。

基本信息
参考价格：
价格待定
物业类别：普通住宅洋房项目特色：五至六环装修交付洋房改善优选建筑类别：板楼装修状况：住宅:带装修产权年限：
普通住宅产权为70年,洋房产权为70年
环线位置：五至六环开发商：北京东洲房地产开发有限公司

楼盘地址：朝阳来广营北路与顺白路交汇处

"北京御林湾以‘意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造’六大内核，匠心打造自然生态与圈层融合的活力社区。坐拥温榆河公园生态、朝阳科创产业带及全龄教育资源，8.6万㎡皇家园林与精装现房，为精英家庭呈现90-220㎡阳光居所。

‌准现房实景交付‌：

项目外立面和园林轮廓已清晰可见，部分楼体封顶，购房者可实地查看，避免“盲盒买房”的风险。‌

实景展示包括施工中的外墙防水测试和样板间细节，如飘窗设计为复合空间（可作书桌或咖啡台），得房率较高。‌

‌价格优势明显‌：单价约6万+/㎡，相比周边次新盘（如福熙大道二手挂牌9万+）存在价格倒挂，总价500万起，瞄准改善型客群。‌

与竞品（如金隅望京云尚）相比，同面积段可能节省2万元以上的差价。‌

‌生态与区位配套‌：

‌自然资源‌：西侧紧邻温榆河公园，步行可达，周边3公里内有31个公园标识，适合遛娃、夜跑。‌

‌产业支撑‌：被中关村朝阳园、未来科学城等四大科技园环绕，科技新贵生活圈定位明确。‌

‌商业与教育‌：规划中的TOD综合体和在建商业体（如2.3万㎡商业）提供配套，但部分需2026年后兑现；朝阳外国语学校规划中，芳草地国际学校步行可达。‌

‌产品设计亮点‌：

‌户型实用‌：主打89-220㎡户型，三居以上设计方正，赠送力度大（如设备平台、飘窗不计面积）。‌

例如125㎡三居得房率提升，主卧带270°转角窗；220㎡五居使用率近95%，适合多代同堂。‌

‌装修标准‌：精装交付对标豪宅，如石材通铺、奢石背景墙、U型厨房等，细节注重实用性（如智能镜柜预留电源）。‌

适合人群与建议:

御林湾更适合注重‌实景交付、价格性价比‌且能接受配套逐步兑现的改善型家庭。例如：

‌刚改家庭‌：89-125㎡户型总价可控，兼顾空间与实用性。‌

‌终极改善‌：220㎡户型稀缺性强，但总价较高（破千万），需权衡区位与配套进度。‌

总体而言，御林湾以准现房和价格优势提供了较高确定性，但需对配套兑现周期有合理预期。✨北京御林湾售楼处电话：400-678-8669转9999（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助✨北京御林湾营销中心电话：400-678-8669转9999（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）✨北京御林湾开发商电话：400-678-8669转9999（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

御林湾户型图

90㎡两室两厅一卫

119㎡三室两厅两卫

125㎡三室两厅两卫

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