小区公共收益如何用？——乌鲁木齐探索公共收益纳入老旧小区“养老钱”
房屋如同人，会随时间“老去”，屋顶漏水、电梯故障等问题频发，房屋专项维修资金（以下简称维修资金）便是其“养老钱”，保障共用部位与设施的正常维护，关乎业主共同利益。
随着房龄增长，房屋“健康状况”下滑，维修资金的消耗速度显著加快，资金池可能迅速缩水甚至“见底”，及时续缴维修资金是维系房屋“健康”的关键。
对此，一些小区探索创新方案。如乌鲁木齐蓝翔花苑、朝阳明居等小区，将小区公共收益分摊业主维修资金账户，既为资金注入新来源，也体现“取之于民、用之于民”原则，为破解续筹难题提供了借鉴。
小区公共收益有哪些？
随着社区公共区域商业开发的日益多元，从电梯广告、停车泊位到快递柜、饮水机等设施的运营管理，如今不少小区都产生了数额不等的公共收益。这笔资金的归属、管理方式及使用规范，已成为业主普遍关心的问题。
1月8日，记者从市住房和城乡建设局物业监督管理中心了解到，小区公共收益是指在物业服务区域内，利用业主共有财产或空间开展经营活动所产生的收入，在扣除法定税收、能耗、材料、人工等合理成本后，归全体业主共有的净收益，其具体来源包括场地使用收益（如共有道路或场地停车费）、商业活动收益（如共有场地商业活动收入及快递柜、自动售货机等设施运营收入）、广告投放收益（如共有场地、外墙、电梯轿厢等位置的广告收入）、设施运营收益（如共有文体设施经营收入）、房屋出租收益（如共有房屋出租收入），以及违约金、赔偿金、旧设备残值、收益利息等其他合法收入。
根据《中华人民共和国民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
乌鲁木齐市从2000年开始筹集商品房维修资金，截至目前共涉及2459个小区、115.61万户业主。其中，2010年之前建立维修资金业主分户账的商品房小区，已陆陆续续进入维修的高发期。
据悉，当业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交。为缓解业主续筹压力，乌鲁木齐建立房屋专项维修资金保值增值制度，将增值收益每年按时分配到业主账户，最大化实现资金保值增值。
源头活水补充“养老钱”
如何为房屋“养老金”注入新活水，已成为提升小区基层治理效能的关键课题。
天山区作为老城区，老旧小区占比高达80%。近日，乌鲁木齐福军物业服务有限公司朝阳明居物业服务中心正在整理小区公共收益情况。
“这几天正在统计，统计完会在小区公示栏公示出来，让业主一目了然。”1月6日，该公司总经理刘义明介绍，小区的公共收益主要来源为公共道路停车费、电梯广告费、饮水机管理费等。
在天山区朝阳明居小区，公共收益主要来源为公共道路停车费。记者王媛媛摄
朝阳明居小区2024年成立业主委员会筹备组后，随即把与上任物业公司结余的25.87万元公共收益全部转入房屋专项维修资金专户。“当时是按每平方米5.8元的标准分摊至586户业主分户账中。”业主委员会主任任天云介绍，由于小区已有20多年历史，管网设施老化严重，物业公司管理成本较高。新物业公司入驻后，小区通过业主大会决策，每年将公共收益的20%返还至维修资金公共账户，其余80%用于补贴物业开支和小区建设。
“买房的时候我交了3080元维修基金，后面又分摊了300多元，这都是房屋养老钱，越多越好。”74岁的居民牛传京说。
居民杨兴彪也深有感触：“我在小区住了十几年，看着各种设施慢慢老化，现在把公共收益补充到维修资金账户里，心里踏实多了。”
在天山区朝阳明居小区，居民牛传京正通过“安居广厦”平台查询小区公共收益情况。记者王媛媛摄
高新区（新市区）蓝翔花苑小区同样探索出公共收益补充维修资金的有效路径。该小区于2011年建成，共有4栋高层、384户居民。2024年年初，由于前物业公司服务合同到期，业主委员会将该物业公司接管小区3年来收取的停车占道费、广告费等公共收益，扣除人工、管理等合理成本后，将结余资金全额补充至业主维修资金分户账。“这笔钱我们先是交到房屋专项维修资金管理中心，按每平方米约4.13元的标准，分摊到了384户业主的个人账户中。”小区业主委员会主任韩波介绍，根据房屋面积大小，业主最少分配收益金额455.58元，最高616.72元。分配方案通过短信通知业主，并在小区内进行了公示。
高新区（新市区）蓝翔花苑小区利用公共收益对小区进行整体提升改造。资料图片
“我们还与新物业公司提前约定，公共收益在扣除停车管理等合理成本后，剩余部分全部纳入公共维修资金账户。因为每年结余不是很多，我们打算累计达到一定数额后，再分摊到业主账户里。”韩波说，目前公共账户的资金已用于小区提升项目，例如为所有楼层配备灭火器，实施消防工程升级，改造260平方米的小区小广场并打造居民休闲区域。
在党建引领下，社区与蓝翔花苑小区业主委员会、物业公司形成合力，有效加强了对业主知情权、收益权的保障。三方本着“事情共商、资源共享、难事共办”的原则定期开展协商议事，统筹解决小区治理过程中的一系列问题。
精细管理探索长效路径
从公共收益专户管理到业主共管账户落地，从传统包干制到物业服务酬金制试点，乌鲁木齐市多个小区结合自身实际探索治理路径，确保小区建立长效管理体制。
高新区（新市区）龙庭·华清园小区建于2006年，共有32栋楼、1939户居民。“虽然小区建成多年，但环境始终整洁有序，大家也共同爱护。”居民张联成说。
该小区公共收益主要来源于共用部位场地占道停车费，其次是小区公共部位的广告收入。业主委员会主任梁海忠介绍，小区严格按照有关程序，依法向全体业主征求意见，最终收益的30%用于物业管理成本支出，70%归全体业主所有，纳入小区公共收益，收支均由物业公司单独设立账户，由社区、业主委员会、物业三方共同监管这笔钱，实现小区公共收益专款专用。小区大门、物业收费处等显著位置定期公示收支情况，切实维护居民合法权益。
天山区国际城小区创新引入“物业服务酬金制”模式，由业主委员会与物业公司共同设立共管账户，统一收缴和管理物业费、停车费及公共收益。图为物业公司工作人员正在对小区室外进行保洁。记者王媛媛摄
天山区国际城小区创新引入“物业服务酬金制”模式，由业主委员会与物业公司共同设立共管账户，统一收缴和管理物业费、停车费及公共收益，物业公司的服务报酬根据物业费收缴率和居民满意度按比例提取，账户结余或不足均由业主共同享有或承担。这一模式赋予业主更大的知情权、参与权、监管权和决策权。
“这对物业服务提出了更高的服务标准，在一定程度上激发了物业公司的积极性和居民对小区公共事务的参与性，形成了良性循环的发展态势。”北京讯精物业管理有限公司新疆分公司经理韩蕾说。
乌鲁木齐从人选、监督等环节入手，加强业主委员会履职、服务功能。目前，全市住宅小区中已成立业主委员会3103个，对于暂不具备成立条件或未选举产生业主委员会的小区，已成立物业管理委员会426个，代行业主委员会职责，组织业主共同决策物业管理相关事项。同时，乌鲁木齐市制作了业主委员会培训视频并下发至各区（县），督促建立常态化培训机制，持续加强对业主委员会成员的培训指导。
此外，乌鲁木齐市已累计创建201个美好家园示范小区、333个红色物业示范项目，通过强化社区物业党建联建，推动物业服务与基层社区治理深度融合。
制度护航算清“明白账”
公共收益管理的成效，核心在于权责边界是否清晰、流程规范是否到位、监督机制是否健全。如何把小区公共收益算成“明白账”？
乌鲁木齐市依据相关规定，制定了《关于进一步规范住宅小区共有收益使用管理相关工作的通知》进一步规范我市住宅小区共有收益的归集、分配、使用和管理。
业主大会成立前，可以在《前期物业服务合同》中约定小区共有收益管理单位，明确共有收益获取的范围、管理成本计提、服务报酬、财务审计等内容。成立物业管理委员会或由社区代为履行业主委员会职责的小区，经业主共同决定，可以重新确定共有收益管理单位。
业主大会成立后，共有收益管理单位由业主共同决定，可以是业主委员会，也可以是业主大会委托选聘的物业服务企业或者其他单位。业主大会应当根据相关法律法规政策在业主大会议事规则、管理规约中明确获取共有收益范围、归属分配、管理方式、收益用途等内容。共有收益管理单位执行业主大会决定，接受全体业主监督。
高新区（新市区）蓝翔花苑小区利用公共收益对小区进行整体提升改造。图为小区文化活动室。记者王媛媛摄
针对部分小区公共收益管理透明度不足，未按规定公示收支、账目不规范，资金管理混乱、居民不了解等问题，2025年以来，乌鲁木齐市持续推进侵占业主公共收益问题专项治理，通过“制度规范+技术赋能+多方联动”全面提升管理水平。
制度层面明确要求物业企业每半年向全体业主公示公共收益结算结果，收支公示表及明细账目需留存备查；技术层面依托“安居广厦”平台，督促物业企业落实服务内容、收费标准、公共收益等信息“线上+线下”同步公示，实现透明化管理。
天山区建设局物业服务管理中心主任蔡燕玲说，2025年，天山区对617个物业小区开展公共收益规范化管理指导，通过引入第三方公司监督，重点规范物业企业公共收益单独建账、单独立户工作，整改规范资金439.86万元。
高新区（新市区）蓝翔花苑小区利用公共收益对小区进行整体提升改造。资料图片
高新区（新市区）分批次随机抽查物业企业近三年公示与管理情况，规范资金550.32万元。水磨沟区组织企业自查互查结合随机抽查，规范公共收益1874.38万元。截至2025年底，全市累计规范公示公共收益3432.37万元。
同时，推动各区（县）建设局、街道社区指导业委会与物业企业签订合同时，增设共有收益共管账户条款，确保资金收支透明、依规使用。
“小区公共收益是房屋‘养老金’的重要补充。”市住房和城乡建设局物业监督管理中心副主任崔鲁刚说，老旧小区房屋老化问题集中，维修改造所需资金量大，鼓励小区将公共收益分摊到业主个人账户中，充实维修资金储备，避免未来因资金不足再向业主募集时面临困难。让小区公共收益账目变透明，本质上是提升社区治理水平的过程。政府部门需要提供有效的制度支持和监管，业主积极行使权利，物业公司履行责任，业主委员会做好监督，在各方职责得以厘清并有效协作时，公共收益就能真正“取之于民、用之于民”，增强业主的归属感和社区的凝聚力。
▌来源：乌鲁木齐市融媒体中心（版权归原作者所有，如有侵权请及时联系）
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