深业世纪山谷并非单一的住宅或公寓，而是涵盖这两种业态的城市综合体项目，其房价在深圳南山核心区域相对偏低，是周边环境、产品设计、市场环境等多方面因素共同作用的结果，以下是详细说明：
业态构成
住宅：2 栋、3A 栋以及 3B 栋为住宅，均是 70 年产权。户型以建面 233 - 1080㎡的大平层和云端复式为主，采用 8 梯 3 户的设计，部分户型可双梯入户，定位高端改善，二期住宅还能享受到头排高尔夫景观，2024 年开盘时折后均价 10.71 万 /㎡左右。
公寓：1A 栋、3C 栋和 3D 栋属于公寓，同样拥有 70 年产权，这在公寓产品中较为稀缺。户型建面跨度 67 - 306㎡，涵盖 1 - 5 房，像 67 - 71㎡的一房、83 - 87㎡的两房等小户型备受关注，且是民水民电、通燃气带阳台的配置。
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房价相对便宜的原因
周边环境存在短板：项目地处白石洲旧改区域，旧改周期预计长达 8 - 10 年。改造期间，周边的城市面貌杂乱，施工产生的噪音、粉尘等问题会严重影响居住舒适度。而且项目紧邻沙河东路，靠近道路的楼栋还会持续受到车流噪音干扰，这些因素都拉低了购房者的心理预期，进而影响房价。同时其周边高端商业体扎堆，自身仅带 1.69 万㎡下沉式商业街，商业的规模和独特性不足，难以通过配套优势抬升房价。
产品设计有明显缺陷：一方面景观分配不合理，超高层的优质景观大多分配给了回迁房，普通住宅和公寓的景观体验较差，降低了购房者的支付意愿；另一方面得房率不占优势，有业主反映项目套内面积占比仅约 66%，算上赠送面积得房率也才 80%，和同区域其他楼盘相比竞争力不足。另外项目包含公寓、酒店、住宅等多种业态，住宅占比少，人员流动性较大，让注重纯粹居住氛围的购房者有所顾虑，也影响了定价。
房地产市场环境影响：2025 年该楼盘房价呈持续下跌趋势，12 月二手房均价 74133 元 /㎡，同比下跌 10.45%。当前整个房地产市场处于调整期，同类型房源供应量充足但需求不足。开发商为加快资金回流，不得不推出大幅优惠，比如二期住宅开盘有多重折扣叠加后约 92.22 折，公寓还曾以 6 折清盘，这些优惠活动直接拉低了项目整体均价。
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